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??“我没做大哥已经很久了。”这是《英雄本色》里的一句经典台词，也是地产圈昔日龙头的写照。

??从“招保万金”到“恒碧万融”，昔日四大天王，如今只余万科在列。十年规模混战，恒大、碧桂园、融创上位，万科稳在前三，保利在TOP5边缘徘徊，招商、金地则掉出了TOP10，短时间内，恐格局难改。

??谁不想重拾辉煌？“招保金”目标明确。保利要重回前三，金地要重回前十，招商则定下了2500亿销售目标。当然，规模不是衡量房企的唯一指标。我们通过2020三季报数据，横向对比招保万金现状。

??规模：

??万科一骑绝尘

??招商市值缩水三成

??销售规模：十年前，万科就在领跑，销售规模几乎是“招保金”三者之和。2010年招商、保利、万科、金地销售额分别为146.25亿元、661.68亿元、1081.6亿元、283.38亿元。彼时，恒大刚刚迈过500亿门槛，与“招保金”处在同一起跑线。十年后，万科前三季销售额逼近5000亿，招商、金地不足2000亿，差距扩大至“千亿级”。

??资产规模：截止2020年三季末，四家房企总资产规模为：万科18144.66 亿元、保利11479.00 亿元、招商7063.25 亿元、金地3797.89亿元。万科总资产逼近2万亿，较2019年底增长4.89%；保利总资产在2019年冲上万亿规模，三季末总资产增长11.10%；体量相对较小的招商、金地增速较快，分别较2019年底增长14.35%、增长13.43%。

??市值规模：以11月2日收盘价计算，四家房企市值分别为：万科3247.16 亿元、保利1853.67亿元、招商1090.90亿元、 金地608.57亿元。

??截取近五年市值走势，万科、保利呈震荡上升态势，金地较为平稳。

??招商自2015年12月30日重组上市后，市值从1715亿元跌落至1090亿元，5年内 “蒸发”超600亿元。尤其2019年以来，市值持续下滑。

??2020年内，招商市值缩水约三成，保利、金地相对扛跌，市值下滑3%-7%，万科市值下滑约14%。

??盈利：

??金地净利率最高

??保利净利“成色”最高

??截止2020年三季末，万科、保利两家房企实现营收、净利双增长。前三季，万科实现营收2,414.9亿元，同比增长7.9%；归属于上市公司股东的净利润198.6亿元，同比增长8.9%。同期，保利实现营收1174.8亿，同比增长5.1%；归属于上市公司股东的净利润132亿，同比增长2.9%。

??万科净利增幅更优于保利，主要得益于三个数据。第一，降控管理费用。期内，万科管理费用70.4亿元，同比下降10.7%，省出来8.4亿元。第二，投资收益提升。对联营企业和合营企业的投资收益约23.1亿元，同比增长一倍有余。第三，期内未计提资产减值损失，而去年同期计提约16.5亿元。仅这三项粗略计算，已为税后利润留出37亿净增空间。

??与之形成鲜明对比的是招商，在营收近乎翻倍的情况下，净利却遭“腰斩”。前三季实现营收501.18亿元，同比增长96.21%；归属于上市公司股东的净利润21.92亿元，同比减少56.96%。

??增收不增利的困局，是如何形成的？第一、社区业务毛利率、园区业务毛利率同比明显下滑；第二、上年同期转让子公司股权产生税后净收益22.3 亿元；第三、少数股东损益升至12.2亿元，同比增长约65%；占税后利润的比例约35.7％，同比增长23.1 个百分点，分走了大笔利润。

??金地则是营收、净利双降。前三季度实现营收404.4亿，同比下降4.9%；实现归母净利润49.9亿，同比下降8%。

??横向对比来看，四家房企净利率较2019年末均有下滑迹象。其中，保利净利率微降0.61个百分点，万科、金地下降2-3个百分点，招商净利率下滑幅度最大，超过12个百分点。

??我们用扣非后净利润占净利润的比例，来观察房企净利“成色”。三季末，保利净利“成色”高达97.51%，是四家房企之首。万科、招商净利“成色”在95%以上，金地的净利“成色”只有81.99%。

??据披露，由于上半年产生的非流动资产处置收益5.45亿元，金地非经常性损益高达8.99亿元，较去年同期的0.99亿元，大增超过8倍，约占期内净利润的18%，使得净利“成色”大幅下滑。

??现金流：

??万科最豪

??保利经营现金流“亮红灯”

??现金流方面，万科具有明显优势，在手现金1730.5亿元，几乎是保利、金地之和。与2019年末相比，仅万科、金地实现现金增长，万科增幅约4%，金地增幅约12%，招商下滑约3.8%，保利下滑约12%。保利的经营现金流已亮起“红灯”，缺口高达181亿元。

??三大现金流显示，万科、招商更依赖于经营现金流，保利、金地则更倚重融资。具体来看，万科的经营现金流净额同比大增18倍，主要和拿地节奏放缓有关。据披露，前三季万科新增总建筑面积约1832.3万平方米，同比下降35.3%；新增权益规划建筑面积约1066.4万平方米，同比下降47.8%。

??保利、招商则与之相反，拿地较为积极，经营活动支出均出现明显上涨。前三季度,保利新拓展项目88个,新增计容土储面积1982万平方米,同比增长32.8%,总拓展成本1314亿元,同比增长31.9%；同期，招商累计新增土储1145 万平，同比增长37.8％，拿地销售面积比139.4％，较2019 年提升17.7 个百分点。

??房企三大现金流中，经营现金流最为重要，“天上飘”的净利润要靠它“落地”，那些账面上面赚到的钱，到底有多少变成了真金白银？我们用经营现金流净额与净利润的比例，观察房企净利润现金含量。

??前三季，招商现金含量高达467.42%，数据虽高，但主要与期内净利润同比骤降过半有关；万科现金含量为168.06%，这意味着经营现金流净额是当期净利润的1.68倍，比招商更为优秀；金地集团现金含量为22.28%，说明现金流量净额仅占当期净利润的2成左右。

偿债：

招商负债率最低

保利长短债结构最优

??在融资和偿债方面，万科一直是房企中的模范生。净负债率为27.6%，远低于主流房企；剔除预收款后的资产负债率约74.2%，较2019年末下降2.3个百分点；有息负债占总资产的比例为14.1%，且有息负债中66.8%为长期负债；利息费用占比仅为2.82%，在四家房企中最低。

??负债率指标来看，招商、保利、金地均在70%以下，未踩“红线”。其中，招商负债率近年持续走低，约60%左右；保利、金地负债率同比微增不足2个百分点，在65%-70%之间。与此同时，四家房企现金短债比均超过1倍，万科、保利接近2倍。

??都没“踩线”的情况下，谁的债务结构更优？由于三季报披露内容有限，无法精确计算短期有息负债，我们通过短期借款和一年内到期的非流动负债的总额，大致测算短期有息负债情况及长短债比例。

??据披露，三季末，招商短期借款与一年内到期的非流动负债合计707.1亿元，增幅达29.06%，金地增幅为28.42%，万科、保利分别下滑8.42%、3.32%。招商短债总额增幅较大，叠加货币资金下滑，其短期偿债能力稍弱于其他三家。

??同期，保利长期有息负债约2378.1亿元，较2019年底增长约16.81%，万科、金地长期有息负债增幅分别为4.55%、4.62%，招商则是下降2.46%。从长期有息负债占总负责比例来看，保利达到26.58%，较2019年底微增1.25个百分点；招商、金地该值分别为17.69%、19.89%，下滑2-5个百分点；万科占比最低，仅11.34%，几乎与2019年底持平。

??综合来看，保利债务结构更优，短债占比约两成，万科短债占比约三成，金地、招商短债占比约四成左右。