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??为延续双方良好的合作基础，进一步发挥各自的品牌、土储、资金等优势，新湖中宝再次与后者达成上海、温州两项目的合作，涉及总交易金额49.44亿元。

??11月10日晚间，新湖中宝（600208. SH）连发两则公告，披露了这起近50亿元合作的详细内容。

??新湖中宝分别与融创中国及其全资子公司颢轩公司、甚鹏公司签署两项股权转让及项目开发合作协议。据此，颢轩公司受让新湖中宝持有的启隆实业50%的股权及相应权利和权益；甚鹏公司则受让新湖中宝持有的启辉实业35%的股权及相应权利和权益。

??两项交易的总价格分别为38亿元、11.44亿元，其中股权转让价款分别为11.28亿元和350万元。

??资料显示，启隆实业持有新湖城开20%股权（另外80%由中信信托持有，新湖中宝有回购该80%股权的权利，实质上持有新湖城开100%权益），后者是新湖中宝在上海开发亚龙古城国际花园项目的主体。

??该项目位于上海市黄浦区中华路以东、方浜中路以南、松雪街以西、复兴东路以北处508号街坊地块（总面积为9.4万平方米、其中旧改面积为9.09万平方米）。

??启辉实业则指向新湖中宝的温州西湾项目，该公司持有平阳伟成100%股权和平阳隆瑞100%股权。

??其中，平阳伟成拥有温州西湾项目八宗土地，土地使用权面积合计41.07万平方米，规划计容总建筑面积合计不超过90.54万平方米；平阳隆瑞拥有温州西湾项目六宗土地，土地使用权面积合计25.93万平方米，规划计容总建筑面积合计不超过51.86万平方米。

??基于以上两项交易，新湖中宝表示，交易有利于加快公司相关项目开发进度，提升经营效率，优化公司资产负债结构，降低资产负债水平，实现更加稳健高效优质的发展。

??新湖中宝“危与机”

??一直以来，以上海为大本营的新湖中宝，有“上海内环地王”之称。早在2001年就拉开在沪旧改序幕的它，至今在上海拥有四个旧改项目，合计建筑面积超100万平方米。

??这次与融创合作涉及的上海亚龙古城国际花园项目就是一宗旧改。据悉，这是新湖中宝在上海内环储备的优质资产，位于黄浦区老城厢腹地，是上海中心难得一见的住宅地块，在寸土寸金的魔都，稀缺程度可见一斑。

??但旧改项目一直以来开发周期、资金投入大，推动艰难等问题，也为新湖中宝的开发带来了难度，并一定程度上推高了公司的负债。该公司三季报显示，因公司预付拆迁款增加，其预付款项由年初增长了79.36%至3.86亿元。

??这在新湖中宝最新公告中也有呈现。

??早在2016年，新湖中宝通过收并购形式、以11.9亿元的价格拿下上海亚龙古城国际花园项目。项目当时需要动迁的居民户数4298户，动迁单位101户。根据公告，截至目前该地块尚有少量户数未完成拆迁。

??据了解，新湖中宝上海四大内环项目中，截至上半年仅有新湖明珠城、青蓝国际两个项目将于第四季度进入预售阶段，预计实现销售收入300亿元。而天虹项目仅完成土地征收，计划年底或明年年初开工建设；亚龙项目即将完成征收，计划明年年中开工建设。

??另一方面，新湖中宝还大规模投资房地产以外业务，押注金融，其房地产业务外，进行了大量的股权投资。当中包括中信银行、温州银行、湘财证券、阳光保险、新湖期货等多家金融机构，新湖中宝都是其主要股东。此外，还投资了杭州趣链、51信用卡、万得信息、邦盛科技等。

??但“一顿操作猛如虎”，财报却披露了其业绩并不如意的一面，甚至在旧改长周期和大规模押注金融的夹击下，新湖中宝资金压力也在进一步显现。

??2020年三季度，新湖中宝营业收入仅80.25亿元，同比去年下降了27.45%；净利润虽然增长11.27%至27.34亿元，但放长远来看，2017-2019年，该公司净利润分别为33.22亿元、25.06亿元、21.53亿元，同比分别下降43.1%、24.55%、14.08%，盈利能力逐年下降。

??资产负债率也有逐年攀升的迹象。2017-2019年，新湖中宝资产负债率分别为73.59%、75.56%、75.59%；今年三季度资产负债率为75.19%，同比2019年三季度上升0.7个百分点。

??三季报显示，该公司短期借款53.15亿元，相比期初增长34.21%。期末现金及现金等价物余额118.26亿元。而新湖中宝仅一年内到期的非流动负债就达132.96亿元。

??“拯救”新湖中宝

??为融得资金，新湖中宝发债和股东质押不断。10月22日，新湖中宝实控人黄伟在解质91,070.894股股份的基础上，再次质押公司192,219,654股，该部分质押占其所持股份比例13.26%，占新湖中宝总股本2.24%。而进入下半年以来，黄伟还对公司股份进行了多次的质押动作。

??此外，今年7月20日，新湖中宝还拟设立不超10.5亿CMBS，并申请注册发行20亿中期票据。

??然而，出售项目股权始终是最简单、直接的回笼资金的方式，根据最新公告，引入融创开发亚龙古城国际花园项目的这笔交易，将对新湖中宝利润的影响数约22亿元。这是什么概念？新湖中宝前三季营业利润仅21.58亿元，与这笔交易带来的利润打个平手。

??事实上，仅今年以来，新湖中宝已多次通过出售项目股权回笼资金。

??早在上半年的4月20日和4月27日，新湖中宝就先后公告向绿城出售6家公司股权，涉及沈阳“仙林金谷”项目、“新湖湾”项目和“新湖美丽洲”项目系；青蓝国际城项目二期；以及启东“海上明珠城”项目。连续的出售为新湖中宝回笼资金41.02亿元。

??据了解，启东项目引入绿城中国作为战略伙伴合作开发后，将打造成全国康养文旅小镇的战略标杆项目。

??数据显示，若把此次出售予融创的两项目算上，今年以来，新湖中宝出售项目回收的资金达90.46亿元，出售项目涉及的土地面积合计达到235.63万平方米。

??而在新湖中宝连续出售项目的动作中，绿城和融创似乎成了其“官方指定”合作伙伴。

??去年12月，新湖中宝就曾以36亿元向绿城中国旗下子公司绿城房产转让上海新湖合计35%的股权及相应权利权益，这笔转让的股权转让价款约5.5亿元。更早前的2019年7月16日，新湖中宝打包长三角20宗地块卖给融创中国，交易总额更达到67.05亿元，产生收益约5亿元。

??据乐居财经不完全统计，去年至今，新湖中宝出售项目股权予绿城、融创的交易金额就超过193亿元。

??实际上，新湖中宝与同处杭州黄龙商圈、仅一路之隔的浙系地产商绿城房产有很深的合作渊源。据悉，早在2009年双方已经建立了互保关系，互为对方贷款提供信用保证。

??随后在2011年底，绿城中国旗下的绿城物业收购了新湖中宝旗下的新湖物业40%股权，将后者纳入前者体系之下，并更名为新湖绿城物业。

??而在今年4月，新湖中宝还不惜以总金额30.69亿港元认购绿城中国3.23亿股H股股份，以此“联姻”绿城。交易完成后，新湖中宝占绿城中国扩大后的总股份数的12.95%。

??凭借此次认购，新湖中宝还成功挤掉宋卫平，成为绿城中国除中交集团和九龙仓以外的第三大股东。

??新湖中宝将引入绿城、融创作为战略合作伙伴，看作是公司加速大项目周转率、提前实现资金回笼、有序降低杠杆的有效措施。

??据了解，今年上半年，新湖中宝实现合同销售面积53.18万平方米，同比增加13.10%；合同销售收入71.18亿元，同比下降6.05%；新增土地储备7.44万平方米，新增建筑面积21.15万平方米。

??该公司目前土地储备约3000万平方米，土地储备主要分布在以上海为中心的长三角经济发达地区，可满足新湖中宝未来5-8年的开发需求。这些项目中，或还将出现绿城和融创的身影。