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招商积余:一宗“里程碑”式收购的“AB”面

公司唐珊珊 2020-12-21 09:34:50 来源:中房报

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??如果不出意外,这将是物业行业一次“里程碑”式的并购。

??12月14日,招商局积余产业运营服务股份有限公司(001914.SZ,以下简称“招商积余”)发布公告称,招商局集团有限公司下属全资公司中外运航运(控股)有限公司(以下简称“SSH”)通知,建议公司考虑收购创毅控股(03992.HK)53.51%股份的机会。

??公告显示,SSH与创毅控股的控股股东Genesis Group Limited,早在12月11日已经就收购Genesis Group Limited所持创毅控股2.68亿股股份(占创毅控股总股本53.51%)的意向,签署了《谅解备忘录》。并明确《谅解备忘录》签署之日起5个月为排他期,并明确 SSH可推荐招商局集团下属控股公司作为收购主体与 Genesis Group Limited 进行交易。而这一主体则指向了有着同类业务的招商积余。

??对于此次收购,招商积余方面表示:公司拟对本次项目机会进行可行性研究,并根据需要开展尽职调查、交易协商等工作。若最终由公司或公司控股子公司收购 Genesis Group Limited 所持创毅控 股 53.51%股份,公司或公司控股子公司需根据香港《公司收购和合并守则》以及联交所上市规则对创毅控股剩余股份进行全面要约。

??这宗看似波澜不惊的并购,在业内人士眼中却有着不同寻常的意义。

??物业行业资深专家金永宏在接受物业中国采访时表示:这宗收并购在物业行业中是具有里程碑意义的。首先,这是首次出现在上市物业公司之间的并购;其次,这也是A股物业上市企业首次收购香港上市物业公司。这一举措,在行业内有示范效应,中国物业企业要成为全球型物业企业,这仅仅是一个开始。

??中国企业资本联盟副理事长、IPG中国区首席经济学家柏文喜则认为:此次收购意味着物业公司之间的并购模式,已经从以前单一的上市公司并购非上市公司,转变为与上市公司之间的并购两种并购模式并存,行业集中度提升的方式正在发生改变。而且由A股物业企业控股港交所同行业物业企业也是首例。

??抢占香港市场

??根据资料显示,创毅控股有限公司是香港公共房屋的领先物业管理服务供应商。根据弗若斯特沙利文报告,按收益计算,公司是2017年香港公共房屋的最大物业管理服务供应商,市场份额约为12.6%;也是香港住宅物业管理服务市场的第三大物业管理服务供应商,市场份额约为1.5%。据悉,创毅控股的创始人成员均为房委会负责管理公共屋邨的前任雇员,在熟知房委会的运作下对取得公共房屋物管项目有比较优势。

??从业务范围来看,创毅控股主要为公共及私人物业提供物业管理相关服务,服务内容包括:物业管理服务(包括一般管理、租务管理(仅就公共屋邨而言)、财务管理、护卫、洁净、小型维修及保养、项目管理服务以及法律及行政支持服务(仅就私人屋苑而言));独立护卫服务;借调服务;及其他服务(即独立洁净服务及验窗服务)。其中,物业管理服务及独立护卫服务占比较大。

??从业务前景来看,截至2020年9月30日,创毅控股最大的客户是房屋委员会(「香港房委会」),集团现有物业管理组合包括15份公共房屋合约、9份公共独立护卫服务合约、3份公共独立洁净服务合约、2份借调合约、65份私人物业合约、5份私人独立洁净服务合约、1份市区重建局(「市区重建局」)独立护卫服务合约以及2份卫生署检疫洁净合约。

??这也意味着,如果此次收购顺利,那么招商积余业务将会进入香港市场。

??金永宏认为:此次收购意味着物业服务的范畴触及了香港。另外,拥有一家香港上市物业公司,对于以后在香港本地开展物业业务,会更加的便利。另外,招商积余相关联的招商系、中航系等在香港的物业需求,也有了实体承接的可能。

??一笔收购的“AB面”

??对于这宗行业“里程碑式”的收购,行业内的看法更倾向于积极的一面。自公告发布当日起,招商积余股价连续上涨,截至12月16日上午12点,其股价涨至22.74元/股。

??华泰证券方面认为,招商积余 2019 年报曾提出“内外发展并举”的战略举措,今年来稳步推进,收购建议与公司外拓思路相符,有望成为公司收并购落地的第一步,彰显招商局集团对于公司做大做强的鼎力支持和发展决心,同时有望与公司在香港的现有物管业务形成协同。

??柏文喜认为,此次收购的创毅控股是公营服务管理人,业务稳定,持续性强,对于招商积余来说无论是在拓展业务、股价、还是市值方面都起到正向作用。

??但值得关注的是,作为市占率前三的香港物业企业,创毅控股的盈利增长表现并不算突出。从财报数据来看,其2016年-2020年财政年度,公司产生收益分别约5.165亿港元、6.114亿港元、6.683亿港元、7.16亿港元及7.84亿港元,核心净利润分别约1379万港元、1834万港元、2155万港元、3260万港元及3730万港元。上述相当有关期间的经营利润率分别约2.7%、3.0%、5.5%、4.6%、4.8%,其实处于物管行业较低水平。

??尽管2020上半财年创毅控股实现营收 4.32 亿港元,同比增长15%,实现净利润 0.41 亿港元,同比增长137%,净利润增速超过营收。但主要因为收到香港特区政府的工资补贴,以及分包成本有所降低。

??而净利润低也是招商积余一直面临的问题。

??财报显示,招商积余下2017-2020年四期中报中毛利率分别为20.65%、22.7%、20.5%、13.8%。2020年中报的毛利率已降至四年来新低,较上年同期下滑6.7个百分点,较2018年中报最高时点已下滑近8个百分点。其中,2019年招商积余物业管理业务综合毛利率只有9.83%,远低于其他可比上市公司20%以上综合毛利率。

??那么此次收购,对于招商积余整体利润率上似乎贡献有限。

??对此,金永宏认为:短期看,对整体利润有贡献,对利润率贡献不大。但香港物业管理更规范(物业管理的发展史,是这样的:英国-美国-香港-深圳-全国的),物业管理本身的利润率并不高,目前内地物业公司的利润高除了物业费之外,还有业主增值和非业增值(关联地产)的贡献,如果剔除这两部分,实体物业管理的利润率并不高,另外,未来上市物业公司整体的利润率,也不排除会逐步回归理性,也就是有可能会整体下行。

??他同时也认为,此次收购,招商积余需要补足的地方是,提升应对香港上市的运营逻辑及香港开展物业业务的逻辑,属地的地域性文化等需要适应。

??据记者了解,香港物业管理法制化程度更高。为了规范物业管理市场,香港特区政府制定并完善了一系列法律法规,如气体安全条例、消防安全条例、危险物品条例、噪音管制条例、水质管制条例和保安及护卫条例等,其中最为重要的是《建筑物管理条例》。

??同时,由于香港私人楼宇普遍高龄化,政府房屋服务私营化,物业管理公司间的竞争也更为激烈。尤其在“非典”和此次疫情影响下,人们对物业的专业化管理要求也更高。

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