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??2020年，对于重仓白酒、新能源、医药板块的投资者来说可谓是“满载而归”的一年，但对于重仓地产股的投资者来说，情况却不那么乐观。

??2019年四季度，地产股强势上涨，最终百强房企市值总和在四季度达到高峰，为59968亿元，但这种涨势在2020年一季度就戛然而止，疫情更是让股票市场蒙上阴影；好在房地产市场疫情后恢复速度超预期，滞后的需求释放后带动了地产股业绩的强势找补，因此在大盘以及业绩的带动下，地产股二季度迎来上涨，不过好景不长，三季度地产股又陷入跌跌不休的状态，四季度虽有好转，但全年地产股整体下跌的态势已成定局。

??根据中国房地产报记者统计，截至2020年12月25日，百强房企市值总和为48911亿元，相比2019年四季度末，共缩水超万亿元。

??从板块指数来看，根据同花顺数据显示，截至2020年12月25日，房地产开发板块指数为1672.91，相比2019年12月31日的1713.92，2020年整个房地产开发板块指数下降了2.45%。

??即使如此，仍然有机构坚定看好优质地产股的行情。民生证券认为，当前土地溢价率由高位持续下降，同时地产销售由高热度步入平稳阶段，未来，地产股无论是指数还是个股的估值都有望得到显著修复。

??全年以“跌”为主

??纵观2020年全年地产股的走势，基本以“跌”为主，虽然二季度有短暂强势上涨，但由于一季度和三四季度下跌严重，因此地产股全年下跌格局难变。

??首先，得益于2019年四季度的强势上涨，在2019年末，百强房企市值基本处于高位，来到2020年一季度，按照规律，一季度地产股会正常回调，但2020年叠加疫情影响，作为经济压舱时的房地产行业在疫情影响下未来不确定性增加，因此，一季度地产股普遍下跌。

??二季度地产股有明显上涨，尤其是2020年6月末和7月初连续多个交易日，地产股都强势上涨。有证券人士分析认为，上涨原因一方面是全行业上涨的带动，另一方面，房地产在疫情后显示出极强的韧性，销售恢复迅速，且在时间节点上，又是房企发布中期业绩之时，大型房地产企业业绩表现较好，也会带动一波上涨情绪。

??在经过连续大涨之后，不少证券机构都表示对2020年下半年地产股走势持有乐观态度，建议积极配置。然而，让业界意外的是，2020年三季度，“三道红线”融资监管政策出台，这是监管层首次通过设定具体财务指标来量化房企负债水平，也是房地产行业调控政策针对B端企业的一次重要发力，这样的做法也被多位业内人士解读为政府在政策层面开始施加压力为行业降速，甚至有房企财务官认为，“三道红线”的出台将有可能改变地产股的估值逻辑。在政策重压之下，地产股应声下跌。

??“从历年股票表现来看，地产股在四季度都会有一波行情。”上述房企财务官表示，一般房企在四季度会冲刺年终业绩，且销售数据一般都会有所增长，这会增加投资者的后市预期，从而带动地产股在年末上涨。

       但2020年四季度，百强房企总市值上涨的却在少数，更多房企市值均在下跌。根据中国房地产报记者统计数据显示，四季度，仅有20家房企总市值环比三季度实现上涨，6家新上市企业没有环比对照数据，另外74家企业四季度总市值环比均下跌。

??物业股和地产股分化明显

??一个值得注意的现象是，随着越来越多物业管理企业在香港上市成功，物业股的表现与地产股的表现开始出现明显分化。

??首先，从上市情况来看，据机构的统计，截至2020年12月17日，有37家物业服务企业登陆港股，同时有3家物业服务企业进入A股；仅2020年新增登陆港股的物业服务企业就有16家，另外还有不少物业企业已经交表。与之对应的，2020年新登陆港股的房地产企业却只有7家，分别为汇景控股、港龙中国、金辉控股、上坤地产、祥生控股、领地控股和大唐地产。

??不仅数量上分化明显，在资本市场的表现，物业股和地产股也千差万别。

??根据中国房地产报记者的统计，截至2020年12月25日，市值超过千亿的房企有14家，其中包含一家物业服务企业，即碧桂园服务，同时，2020年市值实现上涨的千亿市值企业仅有两家，除了龙湖集团，还有一家就是碧桂园服务，其余12家千亿市值房企2020年总市值均下跌。

??在年度市值涨幅榜中，涨幅超过100%的企业有四家，分别为永升生活服务、宝龙商业、合生创展集团和碧桂园服务，不难发现，其中三家均是涉及物业服务类的企业。而在年度市值跌幅榜中，全部是房地产开发企业，却难见物业企业的身影。

??一位千亿房企负责投资发展的副总裁表示，其所在公司销售业绩年年创新高，财务数据也很亮眼，“三道红线”一条没中，但公司的市值却一直上不去。

??实际上，这也是房地产企业的“通病”。规模和市值严重不匹配。千亿规模房企已经超过了30家，但千亿市值的房企基本稳定在14家，增加一家都很难。

??究其原因，上述副总裁认为，房地产一直是粗放型企业，且国家一直严格调控，这导致很多机构并不看好房地产开发企业，因此给出的估值就低。

??相反，物业企业却屡获高估值，且2020年这些物业企业基本都实现了市值上涨。新大正物业董事长李茂顺认为，物业行业处于快速成长期，整体发展前景向好；同时，物业行业稳定性强，有较高的抗风险特性；此外，物业行业的社会功能和经济价值进一步深化，与资本市场价值投资的改革方向一致，因此物业服务企业更容易收获资本市场青睐。

??以2020年涨幅最高的永升生活服务为例，2019年末总市值仅有73亿元，但2020年末总市值已达239亿元，市值年度涨幅高达229.45%。

??据永升生活服务相关人员介绍，公司并没有特别的市值管理手段，主要还是投资人比较看好。

??房企市值涨跌榜：合生最“得意” 中海最“失意”

??在房地产开发企业中，合生创展是年度市值涨幅最高的企业，总市值从2019年末的157亿元上涨至2020年末的353亿元，涨幅高达124.11%。

??合生创展之所以能在资本市场获得青睐主要得益于公司在资本市场的运作。

??首先就是连续回购提振股价。从2020年下半年开始，合生创展发布最多的公告就是回购股票。根据中国房地产报记者统计，从7月16日起至10月22日止，合生创展共计发布23条回购股票公告，共计回购股票1976.8万股，累计耗资约3.32亿港元。连续回购也直接导致公司股价从160多亿元涨至超300亿元。其次，合生创展还高调“炒股”，半年浮盈数十亿元。

??有涨即有跌，如果合生创展在年度市值榜上是最“得意”房企，那么中海地产就是2020年市值下跌惨重的“失意”房企。

??数据显示，中海地产2019年末总市值为2979亿元，但2020年末其总市值仅剩1598亿元，年度市值跌幅达到46.36%，成为百强市值房企中总市值缩水最严重的房企。

??与中海地产有相似遭遇的还有中国奥园、华夏幸福、融创中国、中国金茂等房企，以上房企年度市值缩水幅度均超过40%。

??此外，值得注意的是，2020年市值下跌幅度前十的房企基本都是规模达到千亿的企业，可以看出，在资本市场对房地产行业整体不看好的情况下，大房企虽然具有一定韧性，但也更容易受到悲观情绪的波及。