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??1月13日，泛海控股旗下民生证券有4个IPO项目通过发审委审核，创下券商圈IPO企业过会数量单日新纪录。开年不到2周，以累积6单IPO过会数量居券商榜首。

??民生证券的亮眼表现只是泛海转型金融业务的一个截面。另一面则是这家老牌房企与赖以起家的房地产行业已渐行渐远。

??一个礼拜前，泛海控股宣布，旗下控股子公司拟以30.66亿元将武汉中央商务区一宗土地出售给绿城房产。相似的剧情一次又一次上演后，泛海的去地产化已进入尾声。

??去地产化、壮大金融平台、布局科创板块股权投资，伴随着战略转型步骤的渐次展开，这家最早转型的房企未来发展路径日渐清晰。

??六年转型长征路

??泛海的转型故事肇始于被称为中国房地产行业转型元年的2014年。它提出了由单一的房地产上市公司向涵盖金融、房地产等业务的综合性控股上市公司转型。此前一年，泛海控股的收入中，房地产占比达 78.25%，金融证券行业收入占比 17.97%。

??转型决策之下，泛海通过内部整合与外部收购方式涉足证券、信托等多个金融领域，拿下了一揽子金融牌照。

??据泛海控股相关人士介绍，公司考虑和探索的是地产板块如何与金融板块协同联动，把金融、投资进一步做精做实，地产板块也在进行轻资产化、金融化、服务化的转型，开启一个创新的商业生态和发展空间。

??应该说，转型初期泛海的地产业务依然亮眼。2014-2016年，泛海的房地产开发收入分别为55.37亿元，86.63亿元，176.7亿元，保持良好的增长势头，成为业绩的压舱石。与此同时，泛海的金融属性逐渐凸显。截至2016年底，交易性金融资产总额达104.26亿元，较2015年底的48.74亿元，暴增超过一倍。

??值得关注的是，自转型的战略思路实施以来，泛海控股再也没有拿过地了。甚至于2018年泛海一度筹划从上市公司剥离地产业务，不过最终未能成行。

??此后，转让地产项目成为了选择。最引人注目的是两年前，泛海控股把旗下北京泛海国际项目1号地块和上海外滩的董家渡项目，以125.53亿元卖给了融创中国。这也标志着地产业务去化进入实质性阶段。

??6年多过去了，如今的泛海控股已不是一家房地产公司。截至2020年6月底，泛海在以证券业、信托业、保险业为主要代表的金融业务收入占比已经接近95%。坚定行走在转型道路上的泛海也成为房地产行业转型最彻底的样本之一。

??向上游去：从地产到金融投资

??泛海控股的转型并非个案。随着公认的房地产“黄金十年”一去不复返，市场逐渐分化，各大房企绞尽脑汁寻找五花八门的途径谋求转型，寻求新的盈利增长点。

??那些危机意识浓重的龙头房企走在前列。万科摇身一变成了“城市配套服务商”，甚至大张旗鼓地切入养猪行业，恒大开始押宝新能源汽车，碧桂园则开始进军机器人产业。

??据克而瑞的数据统计，TOP30房企中70%都发布过多元化转型战略；TOP100房企布局了多元化业务的比例高达97%。

??房企转型的背后，行业总体规模巅峰已近在咫尺。同时，国家对房地产调控带来的不确定性，让多元化经营分散风险成为刚性需求。此外，对于中小房企而言，行业集中度不断攀升，生存空间越来越窄，转型多元化发展，培育新发展动能成为必须的选择。

??不过，转型何处去一直在困扰着整个行业。在房企最初的试水中，跨界转行者有之，比如恒大将触角伸向了新能源汽车，碧桂园也在向高科技大型综合企业迈进。

??更多的房企选择了一条谨慎的多元化道路，即固守房地产赛道，向精益化、特色化转型。万科是典型代表，转型业务重点在物业、物流地产、商业地产、公寓等的探索，本质上是对原有地产业务的一种延伸。

??被称为“房地产界思想家”的冯仑曾深入总结过房企转型有三种方式：在原有开发领域做细微深耕的微转型；由住宅扩大到商用、产业等相关业态，转型不转行的小转型；还有去地产化，“另寻新欢”的大转型。

??泛海选择的转型之路就是冯仑说的最后一种：从房地产到金融投资的大转型。它在行业转折点来临前，做出了商业取舍，逐步出清地产，将财力、物力和人力投入到选定的未来转型方向——金融和投资领域。

??一年前的2020年1月13日，经中国证监会核准，泛海控股分类正式由“房地产业”转为“金融业”。这家曾经的老牌房企，转型之初一度业务版图横跨地产、金融、战略投资，如今已撕去地产的标签，打造了一个庞大的综合金融服务体系，切换进入了一条全新的赛道。

??转型成与败

??行至2021年，无论是主动还是被动，房地产企业的转型，或者说多元化拓展，不再是星星之火，而已成燎原之势。

??即使房企转型者众，但从目前发展情况看，成功转型的案列几乎没有，甚至早年那批多元化转型试水者，大都仍在盈利边缘挣扎。

??赛道转换之路并非一蹴而就，即便多元化转型之路，也远比房企的开发主业更为艰难。正如恒大董事局主席许家印在谈及公司涉足的新能源汽车时所言，“我们造车要技术没技术，要团队没团队，是一穷二白一无所有。”而万科董事局主席郁亮也大呼“多元化之路十年都不够”。

??一个现实是，无论行业内外，对于房企的转型普遍秉持“怀疑”之心态，并不相信哪家公司能真正蹚出一条新路。

??一位业内人士一语道破：转型布局时间不够长，既定战略无法持续。蜻蜓点水式的转型难成气候。

??泛海似乎是一个例外。当大部分房企还纠结于多元化试水之际就一头扎进了金融的大海，在此后的7年，以破釜沉舟之势，坚定不移去地产化，加码金融和投资。

??金融业务已挑起营收大旗。1月14日晚间，泛海控股披露旗下控股金融子公司2020年度财务信息。其中，民生证券实现营业收入36.31亿元，净利润9.16亿元，同比分别增长35.08%和71.93%；亚太财险实现营业收入54.23亿元，净利润6137.5万元，同比分别增长23.42%和42.21%。

??唯一出现业绩下滑的是民生信托，实现营业收入10.7亿元，净利润2.32亿元，同比降幅分别达107.02%和74.33%。这跟整个信托业行业并不景气的大环境息息相关，亮点是家族业务迎来井喷。

??不仅金融业务风生水起，投资板块也是异军突起。据悉，泛海涉足新科技、新能源、新材料、移动互联网等多个价值高增长行业。比如投资的蔚来汽车市值突破720亿美元，投资的渤海银行在去年7月16日成功上市。此外，网易云音乐、北汽新能源、青云cloud、禾多科技、浪潮云、Alpha Frontier Limited、Datavisor、天和磁材、山东天岳等知名产业巨头背后，都有泛海投资的身影。

??据不完全统计，被泛海列入战略投资的企业至少有19家，新科技、新能源、新材料、移动互联网等价值高增长行业，都有精准布局。

??在行业分类正式跨入金融门类满一年之际，泛海正在发生蜕变。转型金融业会是泛海的一条康庄大道吗？显然目前还是个未知数。

??不过，泛海转型依然具有标本意义。与其他房企相比，对认定的转型方向进行超额投入，给房地产行业转型提供了一种可供观察的路径。