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??从2019年8月到现在，许永军已经在招商局蛇口工业区控股股份有限公司（股票代码：001979.SZ 以下简称“招商蛇口” ）董事长的位置上坐了1年半时间，但他还没能扭转乾坤。2月23日晚间，招商蛇口发布的业绩快报显示，2020年，该公司录得超过3成的营业收入增速，但归母净利润却同比减少了约23.6%。这是招商蛇口2015年重组以来，首次交出利润负增长的成绩单。

??在2020年4月的业绩会上，许永军曾表示，要以稳为核心，质量优先，效益优先。这三个指标，至少稳和效益，招商蛇口在2020年都没做到，令不少投资者大失所望。

??结算毛利率低、存货跌价损失高、子公司转让投资收益减少，是招商蛇口增收不增利的主要影响因素。在该公司内部人士看来，加大项目股权转让力度虽有助于平滑利润波动，但并不利于企业长远发展，要稳住业绩，还是得解决前面两个短板。来自营销一线的总经理蒋铁峰便肩负着破题的重任，自他上任以来，已在投资和成本端做了不少工作，期望能够解决利润率低的难题。但这一指标的改善，没有两三年时间是无法在报表上看到成效的。

??营业收入增3成  净利润跌2成

??2019年，招商蛇口录得了2015年重组上市以来的最低归母净利润增速，5.2%。这让招商蛇口的管理层在2020年初的业绩会上备受诘难。发难的投资者们那时还不知道，2020年的情况会更糟糕。

??业绩的下行压力在2020年的中报就已凸显。2020年上半年虽然受疫情影响，大部分地产商的业绩都比预期要逊色，但招商蛇口的表现还是让人大跌眼镜，营业收入同比增长45.7%至243.2亿元，净利润只有12.42亿元，同比下降77%，归母净利润为9.13亿元，同比下降81.4%。

??到了三季报，收入和利润的走势继续背离，前三季度招商蛇口的收入同比大增96%，归母净利润却下跌57%。

??经过最后一个季度的努力，归母净利润的跌幅有所收窄，但全年负增长的命运还是难以逃脱。2020年全年，招商蛇口预计自己能有约1296亿元的总收入，同比增加32.7%，利润总额约241亿元，同比减少7.71%，归母净利润约122.5亿元，同比减少23.6%。

??据了解，2016年-2018年，招商蛇口的归母净利润增速分别为39%、27.5%、20.4%，2019年虽首次跌至个位数的增幅，但仍勉强维持正增长的态势，而2020年则是该公司在重组后的首次负增长。这超出了很多机构的预料，此前曾有机构预计招商蛇口2020年可录得165亿元的归母净利润，较2019年有些微增长，保守点的也只是将盈利预测下调10%到144亿元。

??招商蛇口将归母净利润的下跌归结为三类因素，首先是房地产业务结转毛利率的同比下降，其次是计提了存货跌价准备及信用损失准备等减值准备31.01亿元，同比增加9.7亿元，光这一项计提就减少了归母净利润21.84亿元。最后是2019年该公司转让子公司产生的投资收益比2020年多了31.17亿元，因此归母净利润也比2020年多出25.1亿元。

??对于2020年交出的成绩单，招商蛇口的管理层想必早已心里有数。许永军曾给市场打过预防针，直言行业环境早已发生变化，若要保持原来的利润增速，对行业来说挑战很大。大幅增长固然不可期，但大部分上市公司都会将业绩波动幅度控制在一定范围内，保持市场预期的平稳，毕竟对资本市场而言，业绩的大起大落可不是一个好信号。据知情人士透露，早在两三年前，招商蛇口内部便有希望采取措施平滑业绩波动的声音出现，从目前来看，这一建议有可能未被采纳，也可能是能够调节的空间已经不多。

??新任总经理的新措施

??盈利能力弱的根源是有些项目没拿好、没拿对。中信证券认为，历史上，招商蛇口的盈利依赖于少数存量核心项目及整体出售部分物业。公司销售额虽大，但在一些地区开发能力有待提升，单区域盈利能力一般。而2017年、2018年获取的高地价、低毛利项目在近两年集中结算和计提存货跌价准备便导致了盈利表现不佳。

??2019年，招商蛇口计提了20.92亿元的存货跌价准备，已经是近年来的最高值，2020年这个数字进一步增加到了25.3亿元。该公司内部人士认为，房地产行业具有高政策相关性，部分项目销售价格未达预期一方面有市场环境的影响，另一方面也有自身拿地失误的原因。“公司也在反思这个情况，2020年对市场的看法更清醒了，拿地也有所优化。”

??2019年10月，在许永军升任董事长2个月后，蒋铁峰被提拔为总经理。此前，他历任招商蛇口南京公司总经理、上海公司总经理、华东区域常务副总经理等职务，华东连续两年成为招商蛇口销售贡献第一的区域。

??上任后，蒋铁峰主抓的便是地产板块，首先是把投资决策80%以上下放到了区域，强调不拿地王，注重货地比安全和可研承诺的兑现。他提出，招商蛇口不再主动积极展新的城市，在目前已进入的70个城市里尽量去深耕，提高项目权益比和操盘项目数量。根据这些要求，招商蛇口开始推行“一城一模板”措施，期望从发展、设计、成本、工期、营销、财务等各维度提高综合操盘能力和经营管理水平。这被认为是该公司内部管理的最大进步之一。

??“除了抓投资，也抓成本控制，尽量缩小跟行业头部企业的差距，希望毛利率有所改善。”上述内部人士表示。

??从机构的评价来看，蒋铁峰的工作还是得到了一定的认可。据中金公司的测算，招商蛇口2020年新增土储税前毛利率约27%，预计2022年起结算利润率有望反弹。

??蒋铁峰也希望未来能拿出更好的成绩。1月30日，招商蛇口在深圳召开了2021年工作会议，他的工作报告中有不少信息值得关注，包括“赶超进位，冲击行业第一梯队”的目标，以及考核创新、提质增效，向管理要效益等具体措施。

??只不过，从新增土地到项目结算，至少还需要2年-3年的时间。有多少长线资金愿意陪伴招商蛇口，静待该公司所谓的价值释放，还是个悬念。