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??3月9日，工商信息显示，北京万科企业有限公司（简称“北京万科”）新增6家投资公司。

??6家公司均为商业管理公司，名称分别为北京仲朗瑞鑫商业运营管理有限公司、北京仲域瑞盛商业运营管理有限公司、北京仲达广域商业运营管理有限公司、北京仲明瑞通商业运营管理有限公司、北京仲盛瑞博商业运营管理有限公司、北京仲瑞博盛商业运营管理有限公司。

??上述6家公司，除名称有些许差异外，其他信息如出一辙。例如，注册时间均为2021年3月5日；注册资本均为100万元；法定代表人均为肖铮；经营范围均为企业管理，出租商业用房，餐饮管理，组织文化艺术交流活动（不含演出）等；注册地址均为北京市昌平区东小口镇立汤路188号写字楼，只是楼层不同。

??资料显示，肖铮现任北京万科合伙人，北京人，研究生学历，曾在万科从事十年财务工作。

??3月8日，记者联系北京万科相关负责人，但未收获有效回复。

??一位商业地产资深人士告诉记者，这种密集注册商业运营管理公司，一般来说是为营运多个项目做准备，或是为切割资产，将每个项目独立运营，独立核算，独立管理。

??值得注意的是，此次商管公司的注册地址：北京市昌平区东小口镇立汤路188号写字楼，为万科的旧改商业项目“万优汇Unit One”。

??该项目原名北方明珠百货，位于北京天通苑片区。2010年完成升级对外运营，其中地下一层，地上五层，营业面积7万平方米，是集美食、娱乐、休闲、购物为一体的专业百货市场。但经过8年传统商业运营，原鼎盛的超级市场已悄然衰退，项目建筑状态以及经营水平远远落后于商业市场的需求。

??2017年，北京万科100%全资收购北方明珠百货，2018年，正式更名为“万优汇Unit One”。2019年5月1日，万优汇Unit One正式开业。

??不过，开业三个月后，8月份，有媒体实地探访，发现项目客流仍不见起色，并且“已有商场的商户陆续撤店，剩下的商户将在11月15日到期后结束租约。”

??到2020年3月，有消息称，万优汇Unit One的一层到四层已经完全关闭，商户全部撤出，同时也开启了二次招商。

??时间回到2015年，时任北京万科副总经理兼商管公司总经理张建新在当晚住总万科广场的招商大会上表示，北京万科商管公司在由商业开发运营逐步向商业资产管理转型。

??他表示，未来每年，将以新增一两个项目、新开业一个项目的速度发展，契合北京的发展阶段，不仅仅是新建项目，未来还会拓展到城市更新改造项目。预计2020年，北京万科商管公司将持有的商业物业规模超过100亿元。

??不过，其也坦言，开发建设以及后期招商运营一家商业综合体项目，“其难度堪比孕育孩子。”“购物中心一旦开业，购物者、消费者和商户的要求都很高，各个细节全部在开业的时候都要完善，不能有丝毫的不完美和马虎。”

??北京万科在旧改项目的发力速度比想象中更快。到2018年，北京万科在存量资产改造项目上，已经获取了在朝阳、望京、海淀、昌平等10个项目，总投资168亿元。

??截至当年，在整个北方区域，北京万科存量资产改造项目约为17个，而且计划未来3年每年在存量资产改造上的投资达100亿元规模，计划在3年内，能够持有400亿元—500亿元的存量资产改造规模。

??在万科北京区域首席执行官兼北京万科总经理刘肖看来，城市本身在不断成长，以往工业用地、老旧社区、商业商务区需要进行产业结构升级，因此北京万科提出存量资产改造计划。北京“四个中心”的战略定位，无疑是城市未来发展蓝图的“新坐标”，以CBD、国家文创实验区等为代表的核心商圈蕴含着巨大的城市片区功能再造机会。

??事实证明，由张建新当年定下的北京万科“百亿商业”基调已经完全被打破。2019年10月，张建新也调任天津，任万科天津公司总经理。

??正如张建新当年所言：“真的意识到，商业地产比住宅地产的开发更加复杂。”对于商业旧改规模不断膨胀的北京万科，如何运营得当，似乎是其更应思虑之事。