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??“公司这五年的增速远远超过其他百强房企，未来三年的增长率仍然会超过其他百强房企的平均水平。”

??去年港龙中国地产(06968.HK，以下简称“港龙中国”)中期业绩会上，董事会主席吕永怀掷地有声的说道。

??多个经营指标实现“倍增”的港龙中国，用业绩证明了这句话。

??2020年，港龙中国实现收入41.7亿元，同比增加约111%；毛利15.2亿元，同比增加约80%；归母净利润9.61亿元，同比增加约44%；现金68.0亿元，同比增加约170%。

??今年初，吕永怀更名为吕明。凡是过往，皆为序章，来日之路，光明灿烂。正如他对港龙中国的期待，奋发有为，乘势而上。

??预收是营收5倍

??2020年，港龙中国在营收规模大幅增长110.9%的情况下，销售及营销开支、行政开支、融资成本等费用也有不同幅度上升，增幅普遍在50%~80%之间，相对低于营收增幅。其中，所得税开支的增幅不足30%，是利润表所有支出项目中增幅最小的一项。

??究其原因，是递延所得税抵扣了1.81亿元税费，使得期内所得税开支从5.63亿元大幅减少至3.81亿元。

??比学霸更厉害的，是会控分的学霸。

??递延所得税是房企“控分”的常用项目，与递延所得税资产、递延所得税负债密切相关。据资产负债表，港龙中国期内递延所得税资产从1.51亿元上升至3.48亿元，增幅达到130.5%，同期，递延所得税负债为1.1亿元，增幅仅为15.8%。前者可以简单理解为 “提前付费”，即房企提前支付的未来产生的费用，计入递延所得税。后者则与之相反。

??用资产减值举个例子。根据会计准则，计提的资产减值损失准备会直接计入费用，从而减少当期利润；而根据税法计算，只有实际发生的减值才能计入费用，两种计算方式造成的数据差，将计入递延所得税资产。

??根据算法，递延所得税资产越多，可用于抵扣的税费越多，这对未来净利润就形成了一种“保护”，是一种合理的平滑业绩的手法。当然，递延所得税资产或负债只是打了时间差，这笔费用无论是早付、晚付，总额不会改变。

??提升净利润，除了“平滑业绩手法”之外，还要从源头努力。从另一项数据来看，港龙中国2021年的营收规模还会有新高，甚至可能迎来业绩爆发。

??截止2020年底，其合约负债约209.8亿元，同比增长149.2%，是期内营收的5倍。 根据新会计准则，合约负债主要为预收款，结合房地产行业的期房预售制，这个数据主要反映未来业绩增长空间。

??在目前已披露年报的中小房企中，天誉置业合约负债为94.3亿元，同比增长17.8%，是期内营收的1.22倍；越秀地产合约负债542亿元，同比增长29.4%，是期内营收的1.17倍。相比之下，无论是合约负债增幅，还是与当期营收的倍数关系，港龙中国的业绩增长空间更大。

??业绩发布会上，副总裁张鸿光透露了港龙中国的年度目标。“预期2021年的增长不低于10%，合约销售目标为345亿元。”

??高速成长路上，不少中小房企“以利润换规模”。对此，首席财务官林雨田表示，“今年毛利率约36%，是行业较高水平，预期2021年毛利率在行业中处于中上游水平。”

??不担心三条“红线”

??“本强则茂，基壮则安。”吕明在新年贺词中写道。根本强固，树木就茂盛，基础坚实，物体就安稳。财务健康、资金链安全，是房企的“本”与“基”。

??截止到2020年底，港龙中国净负债率约41.1%，在行业中处于较低水平，如算上受限制现金，其现金短债比约1.12倍。期内，银行及其他借款总额86.42亿元，同比增长约203%。其中，短期借款同比增长4.3倍至60亿元，短债占比约70%。对此，张鸿光表示，“虽然借款有所增加，现金也大幅增长。三条红线里(剔除预收的资产负债率)那条超了，其他两条没问题。”

??拉长观察周期，看一下港龙中国整体债务情况，截止2020年底，债务平均年期为1.17年，上年同期，该值为1.25年，几乎持平。“今年有信心在发展的同时可以维持负债率不超过行业中等水平。”张鸿光表示。

??作为疫情后国内登陆港股市场的首家房企，四个多月后被纳入MSCI中国全股票小型股指数成份股，随后成功完成首笔美元债发行，进一步拓展了境外融资平台。 “压力不是很大，利润比较好，打开了境外融资平台，也拓展很多融资渠道，可以应付负债。”

??拓展“朋友圈”

??2020年，港龙中国拿地谨慎，“坚决不拿地王”。张鸿光表示，港龙中国新增土储平均溢价率大概是20~25%。期内，港龙地产意向跟踪地块2367宗，实际获取仅21宗，占比约0.89%。

??截止2020年12月31日，港龙中国拥有72个项目，土地储备1080.9万平米。其中，67个项目位于长三角区域的24个城市，土地储备总量为842万平米，占比为77.9%，粤港澳湾大湾区、西南区域（四川省）的土地储备总建筑面积分别为158.2万平米、14.5万平米，占比分别为14.6%、1.3%。

??据披露，期内新增21个项目，其中联营、合营项目约占20%。在拿地方式上，除了招挂拍和股权转让，港龙中国更多的是与其他开发商合作开发，其合作伙伴包括碧桂园、融创中国、中南建设、弘阳地产、正荣地产、大发地产等。

??2020年，港龙中国拓展了“朋友圈”，除开发商之外，与老牌的家私集团皇朝家居(01198.HK)联手，拿下位于广州市增城区石滩镇横岭村用作住宅(及商业)用途的土地，总土地面积约196,435.11平方米，这是港龙中国首次挺进大湾区。

??吕明曾公开表示，“以后我们还是会开放合作，与高品质的房企合作，发挥各自的优势”。与优质开发商合作，港龙中国尝到了“甜头”。比如，互相分享人脉与资源、提升品牌效应；降低自身融资成本与资金压力等。 

??截止2020年底，港龙中国对外权益投资14.7亿元，同比增长33.6%；联营、合营公司贡献利润4.03亿元，同比增长11.9%；期内对外投资回报率约27.4%，近两年来该值维持在30%左右水平，跑赢绝大部分房企。

??截止2020年3月22日，港龙中国收盘价4.43港元/股，下跌1.99%。在2020年新晋上市的7家房企中，港龙中国总市值72亿港元，排在第4位；市盈率（TTM）6.3倍，排在第6位。