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??在一众收入动辄60%增幅的物企中，银城生活服务(01922.HK，简称“银城生活”)不到40%的增速显得黯然。

??2020年是银城生活“新时代”三年规划的收官之年，“成功达成规划目标”总裁李春玲在年报中这样总结道。话语之间，能看出对银城生活的表现很满意。

??不过，放眼整个行业，银城生活的业绩表现平平，仍未摆脱“末位”之困。逐步减弱关联方的面积输送，凭着自身能力获取独立第三方面积，而外拓进程缓慢，且受区域之限，在管规模增幅近50%才达到4000万方。

??净利润大增111.4%，扼住了连连走低的净利率，但7.3%的水平仍未能摆脱行业尾部；非住宅项目增加明显，然而毛利较高的增值服务占比却在下降，毛利率涨势几乎可以忽略，上升0.8个百分点至16.9%，与2019年的行业平均水平30%相差较远。

??“未来三年，营业收入不低于23亿元，在管面积不低于1亿平方米。”在2020年业绩发布会上，银城生活服务管理层对下一个三年做出了规划。对比当前，营收约9.6亿元，在管面积约4千万方，可以说任重道远。

??净利率低位反弹

??作为收官之年，银城生活算是给收官做了一个比较好的结尾，增收又增利。尤其是连续三年持续下滑的净利率，在2020年止跌反升。

??“净利率低”一直是银城生活撕不掉的标签。上市之前，净利率连年下降，2017年、2018年分别为6.47%、5.79%，而在上市首年即2019年，净利率跌势未停止，仍旧一路走低，达到近三年最低为4.77%，在行业里更是排在末位。

??2020年银城生活净利率上升2.5个百分点至约7.3%。截至2020年底，银城生活收入为9.62亿元，同比增加38.3%；净利润为0.7亿元，增幅为111.4%，净利增幅大超收入。

??尽管与其他上市物企相比，依旧处于较低水平，不过，就自身而言，这已是近年来的最好成绩。而银城生活净利率偏低，与其业务结构有关，究其原因，毛利偏高的增值业务占比偏低。

??银城生活的业务结构很简单，大体分为物业管理服务、生活社区增值服务两大类。2020年，物管服务增收2.19亿元至约7.72亿元，社区增值服务仅增加0.47亿元，为1.9亿元。

??去年银城生活的营收增加了约2.66亿元，物管收入的增幅，占了营收增幅的82%，由此也能看出，增收主要靠“基础业务”带动。

??而社区增值服务的收入占比还在减少，从2019年的20.51%下滑至19.73%，原本比例就占重头的物管服务，继续上行，从79.49%增至80.24%。

??银城生活的社区增值服务主要包括三大类，其中，共用空间增值服务收入占比最高，约为75%，也是毛利率水平最高的业务。三大类所占比重与2019年相似，毛利率水平也相近。

??银城生活也意识到，要在社区增值服务上寻找新的增长空间。财报中提，在生活社区增值服务上，过去一年，增加了家装、团膳、团购、换到电等服务；还在探索线下下服务与线上消费的融合。

??关联方面积输送缩至20%

??根植于南京的银城生活服务，与多数物企有所不同。其对母公司的依赖度较低，在管面积主要来自独立第三方，2020年由其输送的管理面积已超八成，达到82%。

??面积输送上的“二八分”也反映到了物管收入上。去年，来自关联方银城系的收入为1.55亿元，占总物管收入的20.1%；来自独立第三方的收入约为6.17亿元，占总物管收入的79.9%。

??银城生活对关联方的依赖度连年降低。2017年—2019年，关联方贡献的物管收入占比分别为32.3%、23.9%、22.2%。

??其将更多精力用于开拓第三方面积，不过，银城生活向外扩充的步子迈得谨慎，摊子也没有铺向全国，而是主要围绕南京大本营展开。

??“以南京区域为核心，深耕长三角富裕城市”是银城生活的外拓策略，若是按照此战略来看，2020年银城生活的外拓效果显著，除南京之外的长三角区域，在管建面增加79.3%至0.13亿平方米，在管项目数量从43个增加到92个，增幅114%。

??银城生活对于去年的外拓颇感满意。财报中提到，去年，南京以外地区，在管建面首次突破千万，为1300万平方米，而且首进温州、盐城、宿迁等城市。

??截至2020年底，银城生活服务在管建面约为0.39亿平方米，较2019年增加49.8%；合约建面约0.43亿平方米，较2019年增加39%；拥有在管项目数369个，比2019年新增130个。

??在外拓项目中，非住宅在面积和数量上增幅明显，去年新增84个，收入贡献也几乎与住宅相持平。

??2020年369个在管项目中，非住宅项目有207个，占比56%。收益占比上，住宅物业贡献3.98亿元，占物管收入的51.5%；非住宅贡献3.74亿元，占物管收入的48.5%。

??收入虽“平分秋色”，但毛利率却相差甚远。非住宅毛利率是住宅的近乎两倍，一个是14.4%，一个是7.7%。2020年整体毛利率为16.9%，较2019年微增0.8个百分点。

??为了提高整体毛利率水平，银城生活总裁李春玲在报告中提到，“要大力丰富非住宅产品线”。2020年收购汇仁恒安进军医院物管，2021年2月成立合资公司切入商管赛道，3月再入养老领域。

??新增项目超半数来自招投标

??关联方输送面积的减少，从市场获得第三方开发商项目，成了银城生活扩充规模的发力点。而这外拓过程中，自然少不了资金的支撑。

??截至2020年末，银城生活的现金及现金等价物为5.67亿元，同比增加约26.6%。流动负债中，应付类款项约2.2亿元，计息银行借款为2.8亿元，手握现金刚好可以覆盖短期债。

??银城生活在财报中提到，公司采用审慎的资金和财务政策。从开拓新项目的渠道，可以看出其花钱较谨慎。

??银城生活获取新项目主要通过三种渠道：客户直接委聘、收购、公开招标。耗资大项的收购，银城生活用的比较少。2020年新增的130个在管项目中，一半以上都是招投标获得，有85个；其次是客户直接委聘，有27个；收购的在管项目有18个。

??招投标一方面体现了银城生活在市场上的品牌力，也透露出其“保守”的求稳之心。不过，当前的物管行业，“大鱼吃小鱼”“小鱼鲸吞”“大鱼吃大鱼”的规模竞争激烈，银城生活本身规模偏小，生存空间也在逐渐被挤压。

??对于上市所得款的使用，银城生活也“精打细算”。从2019年11月上市至今，一年多的时间，用于收并购的7885.3万港元，仅花去了2076.7万港元，还剩5808.6万港元（约4878万元）预计要在今年年底用完。

??也许在资金的加持下，银城生活今年的外拓或会提速。不过，在年报披露的当天，其股价跌幅11.07%，收盘报5.22港元；第二天股价依旧下跌，收盘报5.02港元，跌幅3.83%。