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??赶在三月密集的年报季，时代中国也迎来了2020年度的业绩会。

??3月24日上午，时代中国控股（01233.HK)业绩发布会以线上方式进行。时代中国董事会主席岑钊雄、时代中国首席财务官黄嗣宁、时代中国执行董事牛霁旻、时代中国联席总裁周四阳、时代中国投资者关系经理周莹出席。

??2020年，对时代中国是特别的一年。虽然定的是823亿的目标，但时代中国最终实现了1003.8亿元的销售额，目标完成率达122%。首破千亿，成功跻身千亿房企行列。

??业绩会上，时代中国将2021年的销售目标设定为1100亿元，增长目标10%。公司管理层称，接下来公司主要的发展方向，不仅仅是合同销售额的增长，更重要的是利润的增长，还有财务报表持续的改善。

??年内，时代中国实现收入385.77亿元，减幅9.1%；年度净利润53.66亿元，减少3.5%；毛利率28.8%，与上一年基本持平。

??虽然营收和净利润有不同程度的下滑，但时代中国管理层表示，下滑主要是因为疫情导致公司的交付延迟；另外，时代中国的物业板块收入在19年年末完成上市，分拆后在2020年全年报表里面并没有体现。

??即便如此，时代中国在过去的2020年，还是颇具亮点。除了规模首破千亿，城市更新板块经过多年的投入，已逐渐成为公司业绩强有力的组成部分。该板块在去年实现营收54.54亿元，增幅达151.6%，占总营收的比例直线上升至至14.1%，成为时代中国除物业开发板块之外的第二增长点。

??此外，从时代中国管理层在业绩会上的表态可以看出，进入千亿的后时代，时代中国将继续坚持有质量的增长，追求规模继续增长的同时，利润的增长也渐成为公司重要的一环。

??城市更新业务发力，营收增幅超150%

??2020年，时代中国营业收入385.77亿元，主要由物业发展、城市更新业务、物业租赁和转租及物业管理服务产生。具体而言，各板块在2020年的收入分别为326.73亿元、54.54亿元、4.5亿元，占比分别约为84.7%、14.1%及1.2%。

??时代中国城市更新板块经过多年的投入，已经进入收成期。业绩年报显示，得益于广州、佛山等地区所在的城市更新项目的贡献，时代中国2020年来自城市更新业务收入54.54亿元，相比2019年的21.68亿元，增幅达到151.52%。

??数据也显示，2019年，时代中国城市更新板块收入占该公司总收入的比例仅有5.1%，到2020年已直线上升至14.1%，当中增长了9个百分点。城市更新业务发展迅速。

??管理层在业绩会上表示，该板块在去年出现大幅增长主要因为时代中国城市更新业务进入时间比较早，至今已经有超过十年。因为投入比较早，现在很多项目已经在陆续转化中。

??“而且我们早期推进这一方面的业务时，其实投入并不是特别的多。它对我们的新增土储也带来了帮助，对我们的利润也直接构成很重要的帮助。”时代中国方面称，实际从前年开始，城市更新业务已经陆续对公司总体利润的贡献产生了正面的帮助。

??据了解，过去一年，时代中国合共转化了广州、佛山、惠州三个城市的城市更新项目8个，总建筑面积262万平方米；其中的5块土地已经成功转为公司的土储，总的建筑面积达到220万平方米。这8个项目的预计货值达601.6亿元。

??年报也显示，城市更新不仅对公司的土储和收入带来直接影响，期内，由于广州红卫项目成功转化后带来溢价收入及汇兑净收益，时代中国的其他收入及收益也由2019年的10.34亿元增加至2020年的19.35亿元。 

??时代中国目前旧改布局主要在广州、珠海、佛山、惠州等大湾区城市，方式包括前期服务、合作意向、操盘主体等。截至2020年12月31日，时代中国城市更新项目总数超过160个，潜在总建筑面积约5337万平方米。

??时代中国方面表示，预计在2021年，公司城市更新转化的项目不会少于去年，无论转化项目的个数，还是面积都会比2020年有不小的增幅。

??在总的土储方面，2020年时代中国积极从多个渠道积极拓展土地储备，包括参与政府公开拍卖、城市更新项目、一级开发、合作及收购，于广州、佛山、东莞、肇庆、长沙及杭州地区购入16幅地块，土地收购成本总额约171.19亿元。

??年报显示，时代中国目前共拥有138个处于不同阶段的主要项目，其中128个分布在广州、佛山、江门、东莞、惠州、珠海、中山等广东省主要城市、5个位于湖南省长沙市、1个位于湖北省武汉市、2个位于四川省成都市及2个位于浙江省杭州地区。

??截至2020年12月31日，时代中国总土地储备约为2159万平方米，足够应付其未来三年的发展所需。主要分布在国内一二线城市及大湾区，其中位于大湾区的土储占比近90%。

??时代中国管理层表示，目前公司投资接近90%都聚集大湾区，这个战略布局会坚定执行，未来，公司在大湾区投入不会低于80%，投资会维持高强度。

??此外，时代中国在长三角、长江中游、成渝城市群等主要经济圈，已经初步完成布局，未来投入将占整个集团布局10%-20%左右。2021年，时代中国土地收购预算在230亿-250亿之间。

??现金储备增加，未来追求有质量的增长

??房地产行业贷款、融资收紧，三道红线等压力之下，时代中国在过去一年也在积极调整其自身的债务结构。

??据了解，2020年，时代中国发行境内公司债约95亿元，平均成本5.6%，较原成本7.9%下降2.3个百分点；平均年期5.2年，较原年期3.7年延长1.5年。此外，公司发行中长期美元债9亿美元，平均成本6.3%，较原成本8%降低1.7个百分点；平均年期5.1年，较原年期2.6年延长2.5年。

??过去一年，时代中国的境内外债在融资成本以及债务结构方面有了良好的改善。数据显示，2020年时代中国净负债比率为65.6%，较2019年下降1.6个百分点；现金对短债为2.1倍，拥有较好的流动性。

??在两条红线数据健康良好之外，时代中国仅有一道红线“踩线”，为剔除预收款后的资产负债率。对此，时代中国管理层在业绩会上非常有信心地表示，预计在未来1-2年的时间里，会把剩下的这条红线完全解决掉。

??“目前来讲，我们在整个负债的控制方面还是蛮好的，就是整个现金流、负债的比率，包括在投融资这方面的安排，其实我们还是比较合理。”

??从具体的数据上看，过去一年，时代中国的现金结余确实有了一定的增长，此外，短期借款的额度也有所下降。2020年，该集团的现金及银行结存账面结余约为379.6亿元，较2019年的292.79亿元增加29.6%。当中，受限制银行存款为44.28亿元。

??而其2020年的计息银行贷款及其他借款（不包括应付利息）合计约为615.1亿元。一年内到期借款180.71亿元，同比2019年的185.98亿元有所下降；而约406.9亿元的借款须于两年至五年内偿还，约27.5亿元的借款须于五年后偿还。短期偿债压力较小。

??从时代中国管理层在业绩会上的表态可以看出，进入千亿后的时代中国已经更注重质量方面的增长。时代中国方面称，接下来的一个阶段里，公司会在确保更有质量的增长方面下功夫，使得公司在规模增长的同时，各项指标也可以同步得以改善。

??当中，追求利润的增长成为时代中国非常重要的一环。具体如何实现？时代中国方面表示，一方面，通过债务结构的调整，公司的利率有了大幅的降低，这部分的改善会对公司未来利润的贡献带来非常正面的帮助。

??另一方面，时代中国的城市更新、产城融合业务，给公司土地储备带来稳定增长的同时，也使得公司的土地价格处于一个较合理的水平。这部分的土储会对未来利润的增长，也将带来非常坚实的基础。

??此外在内部组织管理的提质增效上，时代中国方面称，公司在过去几年一直致力于数字化的变革。这让公司内部决策更加高效，提升了公司的运营效率，对公司内部的费用有一个良好的控制。最终，这些都会在利润表上有所体现。

??一组数据很直观地展示了时代中国在内部费用管控方面的成效。2020年，时代中国销售首破千亿，同比增长了28.1%。但其销售及市场推广成本则由2019年的12.12亿元减少至11.2亿元，下降了7.6%。此外，该集团过去一年的行政开支15.74亿元，与2019年基本持平。