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??上任两年来，保利置业集团有限公司（股票代码：00119.HK 以下简称“保利置业”）的新管理层一直在释放努力收拾旧山河、开创新局面的信号。

??3月26日，保利置业披露的全年业绩显示，2020年该公司录得521亿元的销售额，同比增长21%。对比此前两年个位数的增长率，管理层认为公司多年来销售停滞不前的僵局已被打破。

??销售额的提升立竿见影，但经营效益的改善却依然任重道远。2020年，保利置业的收入同比下降近22%，股东应占溢利的同比跌幅更是达到了约51%。

??“事先连个盈利预警都不发。”在一位投资者看来，新管理层辜负了市场的期待。

??保利置业董事会主席张炳南坦言，公司自2019年年中开始加速拓展，收入的显著增长可能需要到2022年才能有所体现。为了增强投资者的耐心与信心，管理层还画了一个“饼”，宣称“十四五”期间要再造一个保利置业，冲击1300亿元的销售目标。

??销售增长两成 利润跌去五成

??保利置业2020年的业绩数据令投资者喜忧参半。最大的亮点无疑是销售额，对该公司而言，21%的增幅堪称历史性的突破。2018年、2019年，保利置业的销售额同比只有7.65%、6%的增幅，公司规模始终在400亿元的门槛徘徊。

??为了打破规模增长僵局，2020年保利置业加大了推货力度，首次开盘的项目达到21个，相比2018年和2019年首推项目8个和10个，数量明显增加。全年970亿元的可售货量录得了53%的去化率，顺利让该公司站上全口径销售额521亿元的新台阶。如果按权益销售额计算的话，同比增幅高至40%。

??跟销售额比起来，营收和利润的表现就要逊色许多了。2020年，保利置业录得约312.8亿港元的收入，同比下降21.7%，股东应占溢利18.8亿港元，同比下滑50.9%。

??财务端的压力也在上升。截至2020年底，保利置业的资产负债率上升了2.8个百分点至80.92%，净负债率109.5%，同比上升5.5个百分点，现金短债比为1.55，三道红线中踩了两道。

??近三年来，保利置业的盈利都不太稳定。2018年，该公司录得232.3亿港元的收入，同比下降26.7%，股东应占溢利为22.42亿港元，同比下降9%。到了2019年，收入又暴增72%至399.4亿港元，股东应占溢利也大增了71%，录得38.32亿港元。

??2020年，保利置业不太妙的营收表现在中期业绩发布时已有端倪。2020年上半年，该公司的收入约为130亿港元，同比下降25.8%，股东应占溢利为8.28亿元，同比减少了77.8%。

??令投资者耿耿于怀的是，2020年的股东应占溢利下滑超过50%，但保利置业始终未发布盈利预警。市场的反应很直接，在年报发布的当天，该公司股价下跌了4.26%。

??新管理层的野心：“十四五”再造一个保利置业

??2019年2月1日，保利置业迎来了两位空降的职业经理人，担任董事会主席的张炳南是个“70后”，拥有西安交通大学经济学博士学位，此前曾在中国黄金集团、中国工艺集团任职。王健被委任为董事总经理，他跟张炳南同岁，也正值盛年，拥有华南理工大学建筑学硕士学位，在保利发展当了超过10年的副总经理。

??新官上任三把火，到任一个月后，王健便在集团内部提出要求，要加速去库存、提高资产周转率，同时增加购地支出。去库存的行动一直在持续，2020年，武汉保利广场、贵阳保利凤凰湾、济南保利海德公馆等项目的商场都成功出售，仅仅是武汉保利广场就录得税前收益约1719.37万元。

??过去两年，保利置业的土地预算都超过了200亿元，2021年将依然保持这个额度。

??新管理层还希望自己治下的保利置业能够拉近与行业优秀企业的距离。因此，他们对近两年新拓展的项目制定了严格的开发周期标准，2019年拓展的项目从获取土地到开工平均用时6.7个月，2020年上半年缩短到4.3个月。

??土地储备的结构也有变化。投资方向集中在长三角及粤港澳大湾区，截至2020年底，保利置业持有的权益土储在一二线城市占比达80%，位于长三角和大湾区的权益土储总建筑面积同比增长了10%。

??经过两年的准备，张炳南与王健的底气充足了起来。2021年，保利置业的销售目标是620亿元，同比增速为19%。他们希望在“十四五”期间能够再造一个保利置业，将销售额提升至1300亿元。

??积极的增长目标重塑了保利置业在资本市场的形象，一个不思进取的上市公司摇身一变为高增长标的。但投资者们也发现，新管理层似乎有意与旧保利置业进行切割，为日后的经营表现留出空间。2020年，保利置业的融资成本约为18.6亿港元，相当于23.2亿港元净利润的80%。进行了资本化的利息总额约为25.1亿港元，资本化率约57%。

??作为资金密集型行业，房地产行业的财务杠杆和利息开支较高，存货规模大、开发周期长，这就导致了利息费用资本化率也相对更高。克而瑞的一份报告显示，2019年，60多家上市房企利息资本化率的中位数达77%，其中有15家房企利息资本化率在80%至90%。较高的利息资本化率可以起到调节企业当期利润的作用，反之，若增加当期借款利息的费用化占比，则能够给企业未来的结算留存更多的利润空间。

??正因如此，不少投资者质疑2020年保利置业的利息资本化率过低，新管理层有留存利润之嫌。