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??4月15日，冯仑现身上海世博园，四方小讲台上，他一如既往地能侃能谈。一身深蓝飞行夹克、牛仔裤，在满场西装革履、正襟危坐的成功人士中，显得与众不同。

??扬起手中的激光笔，望着台下各行的大佬们，他坚信，“房地产的开发时代过去了，我们今天开始一个新的未来，就是后开发时代。”

??在地产行业高歌猛进的那些年，规模每年更上一层楼。而在后开发时代，冯仑希望往下看、向内看，看品质、看能力的提升，在已有空间创造更多价值。汇成一句话，就是 “更下一层楼”。

??过去，冯仑走过许多路，见过很多人，发生过很多故事。绕了一圈，这一站，他又回到了地产，带来了后开发时代资产管理与运营的新物种——“品器”。

??品器，即品质容器。在冯仑看来，一个建筑就是一个容器。他希望通过资产管理，做有品质的建筑。

??这些年，62岁冯仑一直在折腾。除了发射卫星，他还干了不少事，投资大健康地产、著书立说、搞内容、做教育和公益，当然也包括在纽约世贸中心顶上做中国中心、在台湾阳明山上做健康公寓这类在别人看来很“不靠谱”的商业。

??新东方创始人俞敏洪曾大胆发问过冯仑，“你发射卫星，是不是为了向世人证明你并没有脱离时代？”

??冯仑给出的答案很坦诚，“我老想改变什么。”

??资产管理是手艺活

??来赴这场不动产盛宴的，没有郁亮、许家印等传统地产大佬，而是招行原行长马蔚华、泰康创始人陈东升。讨论的议题也不再局限于土储、销售排行、三道红线，取而代之的是大健康、金融、科技。

??这是冯仑有意为之，他欲将品器与传统地产彻底切割开来。

??在他看来，在后开发时代，除了直接投资和一些围绕着运营的开发之外，更重要的是要把资产管理作为一个重要的业务去推广、推进。而资产管理是个手艺活，手艺活就要非常精细，在每个专业领域里都非常精专。

??资产管理靠什么呢？不完全是靠资本，更重要的是要靠人才和机制。

??抱着这样的想法，2020年1月，冯仑创办了一个资产管理平台——品器。

??他拉来了几位同道做创始合伙人，除鑫苑中国创始人张勇、御沣房地产创始人王谦、优博集团董事长单大伟及御风资本CEO张冬冬外，冯仑还说服了招行原行长马蔚华。

??金融家马蔚华，在品器·不动产大会前，从未参加过房地产行业活动。

??过去出于职业原因，他一直以警惕的态度对待房地产。马蔚华曾听一位老朋友说，世界上几乎所有的金融危机都是由房地产引发的。

??这次，受冯仑邀请，他不仅为房地产活动站了台，甚至直接加入了品器。对此，马蔚华的说法是，时代变了。

??不过，品器的运营主体——北京品器管理咨询有限公司（下称“北京品器”），股东和高管名单中并未出现马蔚华的身影。

??北京品器有4位股东，冯仑、单大伟、张勇各占股25%，剩下25%由上海铂生建设管理咨询有限公司持有，该公司董事长即王谦。张冬冬此前出任品器不动产的CEO，后升为合伙人。马蔚华在名器中则更多的是战略顾问的角色。

??在冯仑为品器·不动产大会撰文造势前，品器鲜为人知。

??那篇1个月前发表在冯仑个人公众号的文章，是他为品器撰写的“发刊词”，原原本本地阐述了公司的前世今生、理念、未来；1个月后的这场大会，则是冯仑苦心孤诣为品器正式面世打响的“第一枪”，当然也可说是为后地产开发时代发出的枪响。

??面对这些来自金融、科技、大健康等后地产开发时代的参与者们，冯仑兴致颇高，不仅道出数据，还讲起了故事。

??他说，当人均GDP到了1万美金左右，住宅开发会逐渐减量。中国已到这个阶段，地产开发时代已经结束了。后开发时代的产品将不再是住宅，而是办公、商店、酒店、仓储、物流、医疗、健康，还有公共物业。

??他引述了两个小故事。一个是购物中心SKP，在过去12年里，面积没有增加一寸，营收却从11亿增至 177 亿。另一个是电商主播薇娅，去年只用3平米就创造了300多亿的营收，相较之下，一个10万平方米左右的购物中心一年却仅产生10亿、20亿营业额。

??冯仑是想说，后开发时代，拼的就是资产管理。也就是通过运营，让每一寸空间创造出更大的价值。这也正是冯仑和品器在做的事。

??把生意交给二代

??人到六十，冯仑自己似乎也开始“更下一层楼”了。俞敏洪说，从“立体城市”到健康不动产梧桐公寓，冯仑好像从天上回到了地上。

??绕了一圈，冯仑好像重新找到了商业上的归宿，又回到了地产，无论是梧桐公寓，还是现在的品器。

??他开始给自己做减法。4月，他一连退出了两家公司，将手中持有的北京风火文化传媒有限公司（下称“风火文化”）20%和西安子牙学宫教育科技有限责任公司（下称“子牙学宫”）49%的股权，全部转交予女儿冯碧漪。

??风火文化对外投资了两家公司，其中一家是杭州冯子文化创业有限公司，为自媒体公众号“冯仑风马牛”的运营主体。三年前，冯碧漪就已经是这家公司的CEO。

??子牙学宫，则是冯仑发起创办，由王石、张维迎、王功权、高西庆、周鸿祎等10几位理事共同组建的一所公益性质的私立商学院。

??在西安的大唐不夜城，冯仑向俞敏洪袒露心迹，“我准备再过个三五年，把生意交给别人，我就专心写书，写一本社会幻想的书，还要写一本科幻的书，还要写一本纯学术的书。”

??说不定，品器是冯仑创业的最后一站了。??

??“不留神就干成了过去”

??冯仑最喜欢的标签是“创业者”。他一直在创业，进入了很多新领域。

??他做内容、媒体、安保、金融，更干了不少天马行空的事儿，比如发射卫星、投资太空基因库、探索去火星创建人类新文明，浪漫得不行。

??在外人眼里，是前卫到“极端”，理想到不切实际。他的女儿一度因此而担心，害怕在未来的某一天，冯仑会为了他的太空梦而离开地球。

??冯仑却言，那是因为相信，“相信世界是变化的，世界会更美好，相信这件事自己若不做，别人也做不了或者说做得不如自己。”

??但也许只有像俞敏洪这样同时代、同具理想底色的企业家，才能敏感地捕捉到冯仑折腾背后的内心初衷。在同一个访谈节目里，俞敏洪还问了一个尖锐的问题，“你从心底，是不是觉得自己老了？”

??做企业的人大多是不愿服老的。冯仑矢口否认，“没太大感觉”。但转而他有些迟疑，“有一种感觉是以前没有的，就是突然觉得不是我的时代了，这不知道算不算老了。”

??“30岁的时候，你干什么都是当下，稍一努力就干成未来了，现在是不留神就干成过去了。”

??三十而立，是冯仑最意气风发的时候。他刚去海南没多久，结识了意气相投的王功权、王启富、易小迪、刘军和潘石屹，创立万通，开启人生新征途。那是“万通六君子”的时代。

??尽管六人在数年后就散伙了，但那却是一段值得回味的岁月。至今网上还流传着万通1992年的反省总结，作者正是万通六君子。

??他们困惑于究竟把公司办成什么样子，怎样把经营活动和青年知识分子精忠报国的高尚追求紧密结合起来。六人写道，“他们正在做一件意义远大的事情，所走的道路，正是一条中国青年知识分子所苦苦寻求的推动社会进步的报国道路。”

??那个年代，“理想”是能当饭吃的。

??冯仑记得，散伙的时候，他跟王功权交割，说“这公司就剩个理想，钱都没了。”王功权笑说，“这不是你要的吗？你说要理想，我都留给你了。”

??年轻时，冯仑没少读历史哲学类人文书籍，心底存的是“为生民立命”的抱负，理想的人生是张骞那样的。对于一个曾站立时代潮头的理想主义者来说，跟不上时代是他所不能忍的。

??但，更下一层楼，他真的就能跟上时代吗？