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??物业IPO迎来收紧态势。

??5月20日，港交所公布两份咨询总结，包括主板盈利规定，以及检讨《上市规则》有关纪律处分权力及制裁的条文。

??根据规定，主板上市申请人于3年营业纪录期的股东应占盈利必须符合以下最低要求：最近一个财政年度不低于3500万港元；及前两个财政年度累计不低于4500万港元(三年累计盈利不低于8000万港元)。盈利规定上调幅度为60%。

??上述修订后的盈利调高幅度将于2022年1月1日生效。

??事实上，由于香港市场更加灵活的政策，近年来吸引了众多内地物业企业赴港上市。截至目前，已有42家来自内地的物业管理公司在香港挂牌上市，同时还有16家正在上市处理中。

??在申请赴港IPO内地物企中不乏管理面积不足1000万平方米或净利润低于3000万港元的中小型物业公司的身影，此次盈利门槛的调高，无疑为这些还徘徊在港股之外的物企带来了不小挑战。

??旨在提高香港股市质量

??港交所调高主板盈利门槛的消息并不算突然。

??早在去年11月27日，港交所就曾发布咨询文件，计划提高主板上市的盈利门槛。

??港交所在咨询文件中共提出两个方案。

??方案一是跟随早前市值门槛上调幅度，由2亿港元提升至5亿港元，上调1.5倍，申请上市公司最近一年盈利须不少于5000万港元，前两个财年累计盈利不少于7500万港元。

??方案二是根据恒指自1994年至2019年间平均增幅，得出2倍的升幅，公司最近一年盈利须不少于6000万港元，前两财年不少于9000万港元。

??根据咨询文件，若按两方案审视自2016年至2019年的新股申请，方案一及二将分别有437宗及486宗上市申请属不合格。一旦实施两项建议方案，在某些方面，港交所将成为全球主要交易所中要求最高的。

??此举也被外界视为收紧“壳股”公司上市规则。

??此后，这份最初的提高主板上市门槛咨询遭到业界强烈反对。

??到今年5月初，港交所曾表示放弃主板上市盈利要求倍增的建议，采取折中办法，将三年累计盈利门槛由原来建议的1.25亿港元调整至8000万港元。

??盈利规定是三大财务资格测试之一，是香港联交所厘定上市申请人是否适合在主板上市时所用的稳健定性及定量评估的其中一环。

??实际上，盈利规定自1994年后无任何修订，最近一次调高市值规定是在2018年，港交所将主板市值规定由2亿港元调高至5亿港元，因未将盈利同时提高，从而导致仅仅符合两项最低要求的公司引申历史市盈率由10倍爆升至25倍，远高于市场平均数。

??此次港交所除提高主板盈利门槛之外，亦刊发《纪律处分咨询总结》。经修订的《上市规则》条文可加强港交所对个别人士的失当，及违反《上市规则》的行为作出追究并施加失当制裁的权利，并于2021年7月3日实施及生效。

??对于港交所此次上市规则的修改，知名物业和社区经济分析师黄昇认为，港交所此举旨在提高香港股市质量，吸引到更多具备“性价比”的优质公司来巩固自己在亚洲的金融地位。

??物业企业或加速“内卷”

??根据已经披露的招股书，目前在排队等候港股上市的德信服务、越秀服务、富力地产物业等均符合新的盈利测试要求。

??在已上市的42余家物业公司中，烨星集团2020年净利润低于3000万港元；浦江中国控股有限公司和年初刚上市的宋都服务2020年净利润也刚超过3000万港元。

??在黄昇看来，港交所主板盈利门槛的调高，对所有内地想去香港上市的小规模和区域型物业企业是一次极大挑战。

??原因有二点：

??第一，一直以来所有的物业公司都是奉行以“规模为王”的真理在市场上“跑马圈地”，对物业自我的盈利能力和净利润不重视，直接反映出的是绝大部分物业都不重视社区多种经营服务。

??第二，新规的出台肯定会加剧区域中小型物业公司之间的合并购，在要规模的同时追求市盈利，会极大刺激整个行业的优胜劣汰和“内卷化”。

??诸葛找房数据分析师陈霄也认为，一方面受到近两年来的物管公司上市潮的影响，越来越多的物管公司加入赴港IPO的大军，想要借上市缓解资金压力，拓宽融资渠道，获取更为廉价的资金。另一方面，在“三道红线”新规，融资环境趋紧等影响下，赴港IPO门槛较低，因此内地物管公司赴港上市的越来越多，这一导致越来越多本身财务状况和盈利水平较低的企业纷纷想要借上市解决自身资金发展困境。

??“港交所提高赴港IPO企业的门槛的同时，也会提升行业整体水平，对于中小物业企业来说上市的难度加大，或许也会变相的引导物业企业更加重视完善内部经营以提高盈利。”陈霄表示。

??陈霄同时表示，新规的实施时间是2022年1月1日，那么接下来半年时间将成为中小型物业企业赴港上市的窗口期，错过这个时期想要上市的中小物业企业或将推迟或者无法实现上市计划。