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??在物管行业收并购市场如火如荼的当下，保利集团“逆操作”将旗下物业资产转让分割，而未装入保利物业（06049.HK）之中。

??6月4日，保利集团旗下子公司贵州久联集团房地产开发有限责任公司（简称“久联房地产”）挂牌转让贵州久联集团新联物业管理有限公司（简称“新联物业”）11.49%股权，底价48.56万元。

??转让前，新联物业分别由袁佳持股63.51%，久联房地产持股11.49%，曹静持股10.71%，孟庆华持股9.82%，游琼持股4.46%。

??而转让方久联房地产则由保利久联控股集团持股99.31%，保利新联爆破工程集团持股0.69%，背后的大股东正是保利集团。

??俗话说肥水不流外人田，眼下物企规模之争日趋激烈，保利集团为何不直接转予兄弟公司保利物业，而选择挂牌转让？看似逆操作的背后，保利集团和保利物业又有何谋划？

??新联物业4个月亏损6.6万

??正如科斯定律所言，资源总会流向价值最高的使用途径，保利集团此时选择将新联物业挂牌出让，或正是两者之间的价值出现了不匹配。

??成立于2002年的新联物业，注册资本311万，法人代表正是63.51%的持股方袁佳。新联物业在成立之初，就注定了其无法拓展更大的物管市场。

??从其经营范围来看，包含一般经营项目：物业管理（20万平方米以下）；室内装饰装潢；园林绿化工程施工及维护。

??物业管理一项，明确标注20万平方米以下，如果按每户平均100平方，就是2000套房子，如果按每栋楼2单元，每单元2户，11层，也就相当于大概45栋小高层的建筑面积规模，约2-3个中型住宅小区的规模。

??从其营收来看，在截至今年4月30日的财务报表中，经营出现亏损情况，4个月营收193.23万元，净利润亏损约6.6万元。

??截至4月30日，新联物业资产总额约958.6万元，负债约715.9万元。若以2019年净利润21.7万元来计算此次出让底价的PE倍数，底价48.56万元约2.2倍PE，远低于收并购市场的平均水平。

??抛开标的物优质与否，最关键的是转让方久联房地产仅持有新联物业11.49%的股权，即使转让给了兄弟公司保利物业，也无法并表。

??如此看来，保利集团挂牌转让旗下新联物业或也只不过是正常的非优质资产清算梳理罢了。

??3.8亿规模的大体量

??转让与承接是双向的选择，保利物业没有直接承接新联物业的背后，或许有别的考量，而从现有的规模体量来看，不接也有其底气。

??2020年，保利物业在管面积一跃成为上市物企之首，截至2020年底，保利物业在管面积约3.8亿平方米，同比增长32.3%。

??其中，来自第三方的在管面积约为2.28亿平米，从2019年占比55.1%进一步增长至2020年59.9%，近6成的在管面积来自第三方。

??2020年保利物业新增第三方合同项目382个，对应单年合同金额约17.2亿元，其中通过招投标获得的项目供355个，对应单年合同金额约16.4亿元。

??保利物业2020年招投标新拓项目合同金额16.4亿元，相当于全年物业管理基础服务收入49.48亿的33.1%，这也意味着保利物业的业绩增长很大程度上并不依赖于并购增量。

??保利物业在第三方外拓项目上也取得了新的突破，来自第三方项目住宅和商写物管费分别增加0.1元和1.6元/平米/月。

??与此同时，保利物业的业绩也在稳定增长，2020年取得收入80.4亿元，同比增长34.7%；实现归母净利润6.7亿元，同比增长37.3%。尽管保利物业的物业管理并非高毛利率，但是2020年保利物业净利率呈现上升趋势，为8.7%，提升了0.3个百分点。