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??“女明星没有玻尿酸根本活不下去”。台湾艺人徐熙媛在《美容大王2》中讲了句大实话。

??爱美之心，人皆有之。有数据表明，2025年中国医美行业市场规模可以达到万亿级别。

??自从奥园美谷（000615.SZ）决定弃地产、做医美开始，股价一路飙升，总市值已经超过控股股东中国奥园（03883.HK）。

??轻资产走出了高市值，奥园美谷“趁热”把地产业务全部剥离。

??7月14日，奥园美谷将持有的京汉置业集团有限责任公司（以下简称“京汉置业”）100%股权、北京养嘉健康管理有限公司100%股权、蓬莱华录京汉养老服务有限公司35%股权，以10.2亿元的价格，转让给了深圳市凯弦投资有限责任公司（以下简称：凯弦投资）。

??转让后，除控股子公司联合领航在南京持有仓储地产经营空港物流仓储业务外，奥园美谷旗下再没有其他房地产相关业务，成为一家纯粹的医美公司。

??奥园接盘

??奥园美谷有三个“坚持”，坚持地产出清、坚持医美置入、坚持纯粹医美。

??此次出售的三个公司中，京汉置业是奥园美谷的核心地产业务平台，重仓京津冀，旗下共有20个全资子公司，分别位于北京、雄安、香河、天津、廊坊、石家庄、保定等地；另外两家公司，北京养嘉健康管理有限公司和蓬莱华录京汉养老服务有限公司由奥园美谷分别持股100%和35%。

??据了解，这三家公司总估值达20.06亿元，其中，京汉置业估值约为20亿元，在2020年为上市公司贡献了超八成的营收；北京养嘉和蓬莱养老的对应估值分别为-360.09万元和1038.89万元。

??2个多月前，京汉置业曾向股东分红10亿元，这笔钱全部落入奥园美谷的口袋。所以实际挂牌价和成交价都打了五折，为10.2亿元。

??本次交易的受让方深圳凯弦，实则是其控股股东中国奥园旗下全资子公司。据了解，深圳凯弦也是唯一意向受让方。

??业内人士分析称，奥园美谷通过北京产权交易所挂牌出售地产业务，相当于走了“明路”，避开了关联交易“利益输送”嫌疑；而且虽然挂牌出售，但没有竞争者，奥园以底价成交，不存在溢价。

??奥园美谷方面称，此次交易完成后，除控股子公司联合领航在南京持有仓储地产经营空港物流仓储业务外，上市公司不再经营其他房地产相关业务。所以，本次交易也有利于逐步解决奥园美谷控股股东中国奥园存在的同业竞争问题，有利于维护公司股东权益。

??有分析师指出，当下市场中医美行业受热捧，剥离了房地产相关业务的奥园美谷更有利于市场对其进行定价。截止发稿，奥园美谷的总市值为158.27亿元人民币，高于中国奥园140.5亿元（169.03亿港元）的总市值。

??切入医美赛道

??近8个月，奥园美谷有过两波凌厉的上涨。

??第一波在2020年底启动，彼时，奥园美谷完成更名，宣布切入医美赛道。第二波在2021年4月启动，这是奥园美谷收购医疗机构落地、并与肌源医药、KD Medical等签署多项战略合作协议的时点。

??2021 年3月，奥园美谷斥资6.97亿元收购了浙江连天美企业管理有限公司（以下简称：连天美） 55%的股权，正式切入医美赛道。连天美是中国最早一批医疗美容企业之一，下设两家医疗美容医院，医院设有整形美容科、微整形科、皮肤美容科、口腔美容科等主要业务科室。

??一个月后，奥园美谷旗下公司广州奥美产业投资有限公司（以下简称：广州奥美）还依次与广州暨南大学医药生物技术研究开发中心及相关方、大连肌源医药科技有限公司、西部优势资本投资有限公司等在高端医美护肤产品、轻医美类产品等方面签署战略合作协议，挤进上游赛道。

??7月初，广州奥美与韩国KD Medical公司签署战略合作协议共同组建合资公司，在中国区域独家代理赛诺秀激光仪器，开拓医疗级产后修复新兴细分市场；同步推动KD. Medical公司拥有的注射类医疗美容产品在中国境内销售牌照。

??在下游，奥园美谷签约了一些头部的医美MCN，通过其对公司中上游进行带货导流，进一步降低公司渠道和营销成本，同时在上海建设有上海奥园美谷科技园，为其提供招商和上下游医美企业入驻的一些轻资产服务。

??“并购+战略合作”快速布局，多赛道的同步打入医美行业，也让奥园美谷的资金需求上升。2020年一季度奥园美谷货币资金仅为4.46亿元，短期借款达到了4.21亿元，现金无法支付收购连天美。为解决资金困局，6月8日，广州奥美向银行申请4.18亿元的并购贷款，用于连天美的并购事项。

??谁“顶替”地产？

??2020年报显示，奥园美谷实现营业收入19.87亿元，其中房地产开发贡献了14.03亿元，地产业务一直是主要的业绩支柱。

??将地产业务剥离后，奥园美谷是否会遭遇业绩滑坡？

??进入2021年后，奥园美谷的医美事业正如火如荼。

??据了解，奥园美谷和西部证券旗下西部资本签约医美产业基金，并在4月份推出了股权激励，按股权激励对应的净利润是今年不低于1.87亿元，明年不低于5.69亿元。

??在湖北襄阳，奥园美谷旗下湖北金环绿色纤维有限公司已经在4月23日已经完成了一期4万吨项目的投产，奥园美谷也有意它打造成医美材料基材的产业基地，提供生产面膜的基材，业内人士称，该项目会在今年贡献利润。

??另外，奥园美谷入股55%的连天美，旗下医院今年一季度的净利润为3300万，以此为基数估算，连天美在今年能够完成将近1.3个亿的利润，这也将成为奥园美谷的业绩支撑。

??上游方面，有合作的富勒烯、肌源生物、KDMedical、赛诺秀等公司，或将在今年和明年为奥园美谷贡献收入利润。可以参考的是，肌源生物过去两年的营收在5-7亿元，净利润在1.1-1.5亿元左右；富勒烯在国内已经突破了1000多家医美机构，面膜单品已经卖到1亿元人民币。

??据艾瑞咨询预计，2023年中国医疗美容市场规模将达3115亿元，2019-2023年的复合年均增长率为15.2%。

??细分来看，在医美领域，奥园美谷重仓的产业中游目前在体量上是最大的，有1500亿，上游大概是200亿。