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??编者按：他们是中国物管行业的领军者，他们是美好生活的创造者。乐居财经记录物管行业40年风云，推出《物业40年》典型人物访谈，讲述他们的奋斗故事。本期嘉宾：雅生活集团执行董事、总裁兼首席执行官李大龙先生。

??对李大龙的专访，在雅居乐中心35层其新装修的办公室进行。已是18年老党员的他，在蓝西装的领口处别出心裁地别上了党徽和雅居乐的“三瓣花”标识。多年在资本市场和物业行业摸爬滚打的经历，让他眼光独到，执行力非凡。从启动上市，到在管面积近6亿平米、营收破百亿，成为行业第四。李大龙曾主导执行的多起行业整合，推动了雅生活的快速发展。

??今年3月业绩会上，雅生活正式提出“双千亿平台”战略目标：一方面，物业管理主业未来市值要突破千亿；另一方面，在产业领域，雅生活还要孵化产业集群，在未来估值也能达到千亿，实现有质量的增长。近两年，在规模上有一定基础的雅生活已着手转型升级，除传统的物业服务外，资产管理、公共服务、社区商业、城市服务都成为雅生活发力的赛道。李大龙看来，雅生活正朝着城市大管家的方向迈进。

??物业迎来“大繁荣时代”

??1981年，国内第一家物业管理企业在深圳成立。以此为标志，中国物业管理行业进入了新的改革发展阶段。四十年来，物业管理行业的内涵及外延都发生了巨大变化。一方面，随着国内房地产市场的蓬勃发展，物业管理行业不断壮大，企业数量越来越多，规模也越来越大。另一方面，物业管理的服务也从最初的“四保”不断延伸，不仅服务标的从住宅到商写、公建单位；物业的增值服务也在探索中不断延展。

??特别近几年，得益于资本的加持，物业管理从当初的默默无闻变成了资本市场的明星，行业迎来了高速发展。以雅生活为例，早在2015、2016年，雅生活开始了独立于地产的进程——大量承接第三方项目。这个阶段，雅生活不断输出管理、品牌，启动市场化。

??2018年2月，雅生活在港股上市。当时，A股则以南都物业为代表，物业上市潮由此拉开序幕。一直到三年后的今天，物业公司的分拆和上市仍是一股潮流。2018-2020年，上市的物业管理企业达到34家。当中尤以房企分拆旗下物业公司在港交所上市为主。而在2018年以前，登陆资本市场的物业管理企业合计也仅有6家。短短几年间，物业管理行业在资本市场的表现可谓一个“天上”，一个“地下”。 

??“从起源于地产、服务于地产，到开始进行市场化并成功登陆资本市场，雅生活是最早一批开始全面市场化的头部物业企业。”2018年2月赴港上市以来，雅生活屡获资本市场看好，目前市值已超过500亿（截止2021年7月23日数据）。2020年，雅生活服务收入100.3亿元，增长高达95.5%，成为市场上首批营收超百亿的物业服务企业。

??李大龙用“繁荣”一词形容物业管理的行业现状。其表示，越来越多的物业公司上市，已是大势所趋。“如今的物业服务经过40年的发展，已从单纯的‘四保’服务向多元绽放，延伸幅度也越来越深，这是跨越式的发展。”毋庸置疑，物业管理行业进入了高速发展时代，李大龙认为，在未来5~10年这个行业还将有一轮更繁荣的发展。

??雅生活的价值不止物业

??2016年8月，李大龙加入雅生活。在此之前，他曾任职于普华永道资本市场部，在资本市场有多年履历，接触过众多不同类型的行业。他对一个行业的判断主要基于两点：是否有健康的业务模式以及行业未来有多大的发展空间。 

??他表示加入雅生活是一个“正确的决定”，庆幸作为亲历者见证了这个行业的突破和变革。据了解，雅生活上市后，正是李大龙主导执行了雅生活的扩张战略，其先后参与完成多个优质整合。2019年9月，他参与并推进了雅生活对中民物业的收购，成为物业管理行业经典的收并购案例。

??市场化的内生增长与外延式的股权合作结合极速推动了雅生活规模的增长。2018年刚上市时，雅生活服务合约总建筑面积2.46亿平方米，总在管面积1.38亿平方米。至2020年，雅生活服务总合约面积达到了7.2亿平方米，在管面积5.7亿平方米。上市三年，在管面积增长了4倍多。

??这些成果在雅生活集团财务数据上的最突出体现，便是非住宅物业收入占比的快速提升。在2020年超百亿的收入中，住宅物业收入占比40%，非住宅物业收入占比60%。“从财报数据上可以很直观看到，非住板块收入已经超过了住宅板块。但在三年前，住宅收入占雅生活年度营收超90%。收入结构的丰富让雅生活营收在短短三年间翻了数番，同时，更均衡的业态分布也让雅生活拥有更大的发展潜力。”李大龙表示，通过这两年的战略布局，雅生活完成了在全区域、全业态的布局和深耕。亲历了雅生活高速发展的他，总结了雅生活这几年快速发展的四个核心优势：

??第一，坚持做好服务品质和口碑，不忘初心。物业行业作为软性服务行业，品质和口碑是物业服务企业的底线。他将这两者比作是物企的眼睛，“我们要爱护我们自己的眼睛”。第二，不断迭代的产品力。随着服务业态及业主需求的升级，物企服务的内容已远超几十年前的 “四保”范围。而雅生活通过针对各业态用户痛点，不断更新不同的产品标准，使得产品服务不断升级迭代，在市场上始终保持着强劲的竞争力。第三，科技与数字化能力。数字化的应用，是支撑雅生活这些年快速扩张规模、稳定经营的关键。数字化后台让雅生活全国目前管理的三千多个项目的运营数据，甚至业主满意度都一目了然，最大限度保障了集团层面对生产运营过程的有效监督把控。第四，专业的人才和拼搏精神。雅生活近30年深耕物业行业沉淀下来的团队和人才，使得公司在扩张的同时能在纵向领域挖掘更多的社区价值，从而实现增值服务上的提升。