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??初见宝石花物业的总裁张小军，是在其总部办公大厦四楼的会议室。他手握一叠资料，疾步走了进来。简单寒暄之后，落座靠窗的位置。

??成立不过三年，宝石花物业已经是规模突破一亿方的“庞然大物”，而且在它的架构中，依稀能看见另一家头部物企的身影。面对宝石花物业身上的诸多谜团，张小军在接下来的时间里一一解密。

??张小军是个很健谈的人，三个多小时的采访，没有冷场的时候，徐徐表露出的观点，给人一种舒适的空间感。

??他常说自己是“物业新人”，原本是中国石油体系下的一名员工，2017年才进入物管行业。从他的视角来看，物企的盛世已经来临。

??张小军看到物业拥抱资本，看到智慧物业的冉冉升起，看到增值服务的无限空间……他更多是从宝石花物业的发展和布局来谈现在的物管行业，正如他说的：“物业的价值逐渐被发掘，虽然宝石花物业成立较晚，但发展速度还是非常快的。”

??时针悄悄走到五点钟，采访也接近了尾声。我们一行离开时，张小军忙碌的身影又匆匆赶往办公室，投入另一项工作之中。

??两种基因

??一脉传承，两种基因，是宝石花物业最独特的气质。 

??宝石花物业诞生于党中央、国务院深化国有企业改革的重大部署，脱胎于国有企业“三供一业”分离移交的改革背景当中，2018年成立之初，承接了中国石油职工家属区90%的物业管理服务项目，为1000余个小区的400多万业主提供物业服务。

??“三供一业”分离移交改革之前，中国石油的矿区都有职工家属区的配套物业管理，但随着改革的深入，各小区的物业管理需要分离移交。彼时，宝石花物业应运而生承接下了所有物业项目。

??与此同时，宝石花物业作为新的市场玩家，虽然有着强大的项目储备，但是市场运营相对薄弱，于是便有了嫁接头部物企基因的想法。

??“适合，品质，社会责任。”张小军用三个短句，解释了为什么要选择碧桂园智慧物业服务集团的原因。

??双方达成合作意向后，宝石花物业应运而生，体内流淌着中国石油的血脉，并融合了国内物业管理行业头部企业的先进管理模式、服务理念。

??张小军笑称，自己还是物业新人，从石油“跨界”过来做物业。其实在宝石花物业的高层中，如张小军一般经历的并不在少数。作为行业新人，每一步都是摸着石头过河，所幸有中国石油原矿区积累下来的40多年的物业管理历史作为基础，又有碧桂园智慧物业服务集团在管理上的赋能。

??目前，宝石花物业的股权架构中，有54%来自国有股份，是典型的国有股份占主导地位的混合所有制企业。

??管理项目方面，其在管项目规模已经超过1.2亿方，业务覆盖全国21个省（自治区、直辖市）70多个市县的400多万业主，主要包括住宅、办公、工业、医院、学校、公寓等物业管理服务，以及城市服务、市政环卫、轨道交通、电梯加装、旅游、广告、餐饮、保安、酒店、养老、托幼、绿化等现代生活服务。

??掘金下沉市场

??随着一二线城市的深度挖掘，已经有不少物企将自己的目光转移到三四线城市。不过，相对薄弱的基础设施和落后的思想观念，让许多企业望而却步。

??而这些区域，却是宝石花物业扎根最深的地方。从东北到西南，凡是有中国石油产业布局的城市，都可见宝石花物业的身影。

??“实际上，三四五线城市才是我们的基本盘。”张小军进一步解释道，“尤其是在我国东北、西北、华北、西南等地区，这些都是我们需要深度拓展的区域。”

??下沉市场的巨大潜力吸引了众多目光，然而现实的问题也摆在眼前。标准不一、收费偏低、认知偏差等原因，让不少物业浅尝辄止却无法全力投入。

??宝石花物业是少数起家于三四五线城市的物企，深谙这些地区的服务要领，物企普遍的困惑，它的感受只会更深。

??在不少业主眼中，物业就是清洁工、秩序员、维修师。基于这样的认知，使得物业服务价格一直在低位徘徊。据张小军所说，眼下宝石花物业管理的项目中，物业费有的还只有三四毛，对比一线城市的物业收费，已经有近十倍的差距。

??产生这样的差距，是发展速度和发展充分程度共同造成的，并不是一朝一夕就能改变的。张小军知道这样的道理，所以在做项目增拓时，坚持差异化、区域化的战略布局，一面抓基本盘，一面还要分羹一二线市场。央企背景和碧桂园物业的加持，无论是与体系内的国企央企竞标，还是与市场上其他优秀物企比拼，都有自己的一席之地。

??此外，越来越多的物企进入到下沉市场，对基本盘的深拓也刻不容缓。“三四线城市的老旧小区、城市环卫、开发的新小区，都是盘活项目的抓手。”张小军列出宝石花物业在业务上发力的方向，不过他同时也表示，“优化服务固然重要，物业观念的改变也是关键。”

??36.5℃温暖社区

??“源自中国石油，服务中国石油。源自国企改革，服务美好生活。”这是宝石花物业常提的两句话。第一句话知其来处，第二句话识其归途。

??如今，国企入局物管行业，甚至走上资本市场的都不在少数。宝石花物业作为国企与市场化企业的“结合体”，想要崭露头角，或许还是要从服务入手。

??中国石油的基因，在宝石花物业市场化的过程中提供了大量的项目。不过，投入市场洪流的宝石花物业，已经成立了东北、西北、华北、中南等4个市场拓展大区，外拓市场、做大规模是必走的一条路。

??成立三年，其外拓的项目卓有成效，增加了医院、学校、轨道交通、城市综合服务等多个业态。

??此外，除了基础的物业管理服务，宝石花物业在增值服务方面也努力与市场接轨。成立10个事业部，涉及的业务包括增值、旅游、金融、托幼、养老、餐饮、广告、电梯加装等，从纵向上拓展了宝石花物业的服务深度。

??作为“石油石化企业综合后勤服务商”，既要延续原物业服务对职工家属全生命周期的服务，还要创新服务内容，主动关注到业主的美好幸福生活。

??“服务是有温度的、是润物细无声的，就像人体体温在36.5℃，是业主感到最舒服的状态。”针对庞大的服务人群，宝石花物业提出了打造36.5℃温暖社区的服务理念。

??通过系统的增值服务布局，打造智能化的社区综合服务生态体系，让服务渗透到社区的方方面面，用最经济的方式为业主提供全方位的服务。

??以养老业务为例，“9073”工程，即90%身体状况比较好的、愿意和子女在一起的老年人，采取以家庭为基础的居家养老；7%的老年人依托社区的养老服务中心，提供日间照料；3%的老年人通过机构养老予以保障。

??宝石花物业布局的“物业+养老”的社区养老模式，既符合“9073”工程的部署，也是物业公司在社区为老年业主提供养老的优势，以自建（共建）养老机构为依托，为老年人提供机构养老、日间照料服务，为居家老人提供助餐、助洁、助浴、助行等养老服务。