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??第一个问题就充满了火药味。

??有投资者提问，万科上一次在半年或者半年以上维度出现净利润同比下滑要追溯到2008年金融危机时，2021年中期业绩出现下滑的原因是什么？同时将万科与给出中长期增长指引的华润置地、龙湖等公司进行对比，向管理层提问中长期策略。

??8月30日，万科召开2021年半年度业绩说明会。公告显示，2021年上半年万科实现净利润161.7亿元，同比下降13.2%；归属上市公司股东的净利润110.5亿元，同比下降11.7%；每股基本盈利0.95元，同比下降14.1%。

??针对投资者列举的万科与龙湖、华润等房企经营数据与对比，万科首席执行官、总裁祝九胜感慨：“跟优秀同行相比，就是人比人气死人”，万科中期净利润下降两位数有三个原因，包括销售规模增长有限及转型因素等。

??在谈及长期目标时他表示，“稳字当头，是万科当前的应对；活下去比什么都重要”。显然，当下房地产所处形势更为严峻。

??事实上，这半年万科并没有闲着。

??对外，在投资拓展上，1-7月，万科以1119.78亿元拿地金额“领跑”百强房企。同时，还充当蓝光发展等企业“白衣骑士”，将蓝光发展3个项目收之麾下；并密切拜会地方政府，在上海签下超级大单。对内，修订完善商业和长租公寓等非开发业务跟投机制，对组织架构与人事作出大调整。

??祝九胜回应，万科最近在并购方面有些动作，这也是有利于整体行业的事情。“最近几个月跟恒大有过接触和探讨，但目前没有实质性合作。对泰禾，我们一直有一个小组密切与其联系，帮泰禾把关一些专业问题，符合条件的仍然会履约。与蓝光确实有项目层面的收并购，收购来的3个项目目前处于正常开发节奏中。对于华夏幸福，最近一年多来我们连项目层面合作和谈判都没有，这是基本事实。”

??在这次中期业绩推介会上，面对连珠炮似提问，祝九胜携公司高管团队一一直面回应。

??出度这次业绩会的除了祝九胜外，还有万科首席运营官、执行副总裁刘肖，执行副总裁、财务负责人韩慧华，董事会秘书朱旭。

??回应净利润下滑：

??“心里很忐忑”

??万科半年报成绩并未让投资者满意，因为利润下滑得更为明显。

??半年报显示，今年上半年，万科实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%；归属上市公司股东净利润110.5亿元，同比下降11.7%；房地产开发及相关资产经营业务结算毛利率为18%，较2020年同期下降6.02个百分点。

??在上半年营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务收入（含长租公寓、物流、商业等经营性业务）为1575.3亿元，占比94.3%；来自物业服务营业收入为85.7亿元，占比5.1%。

??受净利润下滑影响，8月30日早上开盘，万科股价跌超6%。截至8月30日收盘，万科A股（000002.SZ）跌7.03%，万科企业（02202.HK）跌7.4%。

??在半年业绩会提问环节，不断有投资者针对万科利润下滑提出质疑。祝九胜说，“面对这样的问题想起读书时的感觉。就像期中考试考完，成绩出来发现没考好，复盘时面对很多老师提问怎么回答，心里很忐忑，但同时也没忘记立志长期成为好学生的志向。”

??祝九胜认为净利润下滑有三个原因，第一是销售规模增长有限，不足以对冲利润下滑；第二是毛利率下降稍快；第三是转型业务带来的影响，转型业务对传统销售规模和利润贡献有限，转型效果要体现出来还需要时间。

??目前，房地产毛利率下滑趋势已经成为行业共识。据祝九胜介绍，上半年，万科税后毛利率从24%降至18%，未扣税毛利率从32%降到23%。所有的销售业务当中，地价占比在不断升高，从2017年到2020年，地价占售价之比涨了17个百分点，这会逐步体现在以后的结算收入和结算利润上。

??对于毛利率是否触底，祝九胜认为，短期来看很难预测准，万科全年压力还在，如果从更长远角度做一些符合逻辑、符合原理的推断来说，整个行业处于毛利率下降趋势。至于何时回升，祝九胜称，整个行业一定要回到平均回报水平。当然行业平均回报水平不等于每个企业回报平均水平，因为个体差异，谁的精细管理做得好、产品好、服务好，谁更能够赢得客户、赢得投资人青睐，回报水平可能就会显得高一点。

??“开发经营服务并重。”这是万科在多个场合强调的转型目标。

??此次万科在半年报中表示，正在加快从“地产开发为主”转向“不动产开发、经营、服务并重”，持续推进转型突破。其中，物业服务方面上半年实现营业收入103.8亿元，同比增长33.3%；物流仓储方面，万纬物流管理项目营业收入同比增长64%至13.4亿元；商业开发与运营方面上半年实现商业项目营业收入36.29亿元，同比增长19%。

??有一定增速，但发展规模还是过于小而慢了。

??祝九胜沉思道，万科转型业务中还有很多需要检讨的地方，比如完成过程需要时间、完成转型难度、需要的能力都严重低估。起步时是乐观的，但要建立这些新的能力确实难度很大。

??“如果找到了解题方式，建立起这种能力，从中长期看（这种转型）就很有价值。因为新业务对传统销售及利润规模贡献有限，更多是形成一家公司企业价值和中长期估值。”

??他还称，泊寓在深圳等大城市提供了相对低价的租房供应，股东未必满意，因为这项业务现在还不赚钱，还在客观上影响开发业务销售增长，但它的意义在于响应了国家“租购并举”政策，这说明经营业务本身的民生属性非常强。

??回应目标：

??“活下去比什么都重要”

??“人比人，气死人。”祝九胜说。

??万科商业今年上半年租管费收入同比增长了19%，同时龙湖商业上半年增长39%，华润方面增长65%，新城方面增长73%。

??祝九胜承认，万科在商业业务上与行业优秀玩家尚有差距，仍有可以努力提升的空间。反思自身问题，其称，万科在业绩上有差异，业绩差异实际上大于能力上差异。

??“在管理上最大的难题或困惑在于，万科既有像上海印力这样做得好的，也有一些城市做得不够好，总结一个二元特征就是——好的很好，差的不及格，所以呈现出来的业绩表现就不怎么样。”

??“但我们有信心，在商业差异化方面找到解决方式，成为印力股东已有6年时间了，我们也一直不断地在找各种各样的办法，把各种问题都拆解开。”祝九胜说。

??不久前，王海武调任印力事业部总裁，祝九胜回应称，首先是因为王海武个人对于商业业务有兴趣，10年前就有过相应实践经验；其二，他加入印力后，将对印力和万科7个区域BG联动和拉通起到很好作用。印力过往由丁力业一人兼任董事长和CEO，王海武加入可以更好地帮助老丁。

??有投资者提问，如何建立长周期增长逻辑？万科中长期目标是什么？

??祝九胜说：“整个行业游戏规则在发生变化，我们的发展思维也要作出相应调整。过多追求规模速度为导向的线性思维恐怕难以为继。对于万科，除自己独立思考外，也在向优秀同行找可以借鉴和学习的地方。万科这么多年来相对坚持长期主义，行稳致远是万科基调，稳字当头，是万科当前的应对。我们确实没有把规模与速度当成唯一目标来看待，是会在规模与速度、长期与短期、收益与风险间反复权衡。

??“2018年我们就提出活下去，在我们的理念里，活下去比什么都重要，因为一个企业要确保经营安全，要对方方面面担起责任。在规模超过5000亿元后，这个问题变得更为突出，在规模与能力间，要先能力后规模，否则追求规模的基础就不那么稳妥。”

??“口头回答问题都非常容易，也容易自圆其说。其实，对于业绩问题我们觉得最好的回答就是靠行动，靠长期行动；靠努力，靠长期努力。”祝九胜说。

??回应拿地政策：

??“我们是农民，不预测天气”

??对于当前市场环境，祝九胜表示，从2017年以来调控的关键就八个字：房住不炒、租售并举。主基调非常明确。政策主基调越明确越一致，从业企业就可以做更好的安排。

??“我们一直主张我们是农民，不去预测天气，老老实实地种地。作为农民有时是摆脱不了看天收的局限性，我们尽可能在同样政策、市场环境下，让自己的收成能够越来越好，或者让自己的收成尽可能地让各方满意一些。”祝九胜表示。

??万科不预测政策，这是老原则。但无疑万科又始终走在政策变动前方。

??刘肖在业绩会上表示，土地市场供应端呈现多元化特点，双集中、项目收并购、城市更新都是重要的供应渠道，例如万科过去3年收并购项目在开发业务投资额中占比40%。目前一些渠道供应在收紧，但总体比较稳健，万科发展路径会根据城市本身发展模式来调整。

??但“土地双集中对于万科而言也是新生事物，其中面临的挑战万科也处在适应和磨合的过程，在首轮部分城市集中供地和第二轮（长春等城市）集中供地的情况下，我们都在摸索和形成经验。”刘肖说。

??针对第二轮集中供地投资策略，刘肖表示，第二轮还是一如既往坚持稳健的投资策略，量入为出。在量入为出前提下，坚持好战略导向、投资标准、投资纪律，关注好投资的质量和效益。