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??“这也是一次双赢交易。彩生活是物业第一股，具有别人没有的行业地位，第一股与第一强的物业合作，会产生非常好的化学反应。”9月29日，碧桂园服务执行董事兼总裁李长江对中国房地产报记者表示，这次交易强化了碧桂园服务的全域布局，增强了市场竞争能力。

??9月27日，李长江刚刚接受了中国房地产报记者的专访，话题涉及今年以来的两笔重磅交易——蓝光嘉宝及富力物业，以及背后的收并购逻辑。彼时，他表示，做完这两笔交易后，碧桂园服务手里仍有较为充裕的现金，不排除有继续进行大宗并购的可能性。话音刚落，第3个大宗并购案便达成了。

??他认为，今年与这3个物业上市公司的合作，都是市场行为，也都实现了双赢、甚至三赢。作为物业管理行业的头部企业，碧桂园服务每年接触的收并购项目以几十个乃至上百个为单位，“手中始终都有项目在洽谈”。在他看来，当前的市场，收并购的机会非常多，“当好的机会出现时，我们会果断把控”。

??对于传闻中的热门标的——恒大物业，他直言：“之前的确接触过，当下的确没有接触。”至于未来是否会合作，“不能否定有这种可能性，但的确主动权也不在我们。”

??蓝光嘉宝、富力物业、彩生活等收并购机遇的出现，很大部分是源于今年以来房地产行业生存环境的变化。从一些机构的角度看，房地产开发市场增量天花板的临近，难免会给物业上市公司的增长预期带来一定影响。对于这个问题，李长江看得比较乐观，他相信地产行业只是阶段性的遇到了政策执行的门槛，但房地产行业依然还在成长，物业管理行业也一样。“我依然认为，物业管理行业现在所处的位置，就像10年前的地产行业。”目前，物业管理行业仍然高度分散，前100强管理规模的市占率才30%左右，“行业远未到高度集中的阶段，对有志于做大做强的公司都有很大机会”。

??“跟富力物业谈了几个月，价格公道”

??中国房地产报：今年碧桂园服务完成了两笔大额的收并购，对于这两笔交易，你是怎么看的？碧桂园服务看中了富力物业什么？

??李长江：两笔合作，其实都是市场的行为，当机会来的时候，各自站在自己的立场，感觉交易对自己有帮助，就做了。蓝光嘉宝是春节后开始推进合作事项，每天24小时谈判，就各自直达决策层，在完成各种法定手续后，实质交易就完成了。

??富力物业，我们主要认同几个方面，他们的管理质量、项目的分布和我们可以形成互补，特别是在一线城市的业务。商业的部分是不错的，团队也非常不错，有些管理人员我比较熟悉，了解公司的长短板。这种合作就是双赢，甚至可能是三赢，我们是一方，对方物业是一方，甚至还有对方的地产母公司，各算各的账，彼此都觉得这桩生意值得做，那就做。这种机会是市场带来的，不是刻意就能找到的。

??中国房地产报：以富力物业的规模，洽谈的时间应该会比较长吧？富力物业在今年4月份向港交所提交了上市申请，那双方应该是在4月份之后才接触的？交易的难度是不是也比较大，预计几时能完成？

??李长江：跟富力物业的合作用了不短时间，毕竟公司体量不小，要推进谈判，了解项目和团队情况，各自上会等。可能4月份之前，对方没有这个想法，4月份之后，大的房地产形势发生变化，股东的需求跟过去不一样了，所以就开始谈。

??其实每一单业务的合作、谈判都不是那么容易，各自的立场和关注点不一样，还要评估资产质量和以后的管理效果，也要考虑投资者的看法，以及长远来讲，对公司有没战略上的帮助。要看的不仅仅是价格，有些项目看似很便宜，但不符合公司的战略需求，对业务也没帮助，甚至可能还有负面影响，再便宜也不能要。

??我们跟富力物业的交易，价格应该说是公道的，不存在谁占了便宜。我们跟所有合作者都追求的是价格公道，双方认同，各取所需。这样对未来的合作才会有帮助，价格只是其中一个因素。

??根据协议，富力物业很快能完成整合。

??接触过恒大物业

??中国房地产报：之前业内传闻不少物业公司都跟恒大物业谈过收购，但价格没谈拢，碧桂园服务有没有谈过？

??李长江：恒大物业之前的确接触过，当下的确没有接触。对于未来是否合作，不能否定有这种可能性，同时，的确主动权不在我们。严格说，之前也还没谈到价格问题。

??中国房地产报：你怎么看待当下物业管理行业的收并购市场？今年收并购方面的预算是多少？是否还有进一步融资的需求？

??李长江：当下的市场，我们认为机会非常多。但是内部在把控的时候，我们对每次机会都审慎看待，风控、合规性、团队能力、未来的协同效益是否匹配等，都是非常重要的把控点，无论是蓝光、还是富力的合作，都是基于长远战略来组织的。

??我们历来不做收并购的预算规划，完全根据市场做决定，这两次在资本市场的融资是基于我们判断市场机会出现，然后做的融资。如果做了预算，团队为了把钱花出去，就容易出现把控不严、为了扩张而扩张的现象，最终并购的质量未必能达到我们的要求。目前没有再融资的安排，但当市场机会来临的时候，公司也有很多手段和办法解决资金需求，目前资金还是充裕的。

??中国房地产报：未来的几个月是否还会有收并购的交易落地？

??李长江：我们手中始终都有项目在洽谈，每一年谈过的公司收并购项目，以几十个甚至上百个为单位，但最后能够真正达成目标的就那么几个。下半年还有没有大宗并购的机会？我觉得一切都有可能，只要手里有资金，当好的机会出现时，我们会果断把控。但毫无疑问，我们也会用好每一分钱。

??中国房地产报：除了收并购，碧桂园服务也投资入股了不少同行如中梁百悦、长城物业等，这是出于什么考虑？

??李长江：这属于小股的财务投资。既然是财务投资，一定是追求回报，而且我们认为这个回报是有保障、符合预期的。第二，我们可能跟被投资的公司形成战略业务的协同，也有可能存在更多合作机会。

??对行业信心不减 千亿营收目标不变

??中国房地产报：根据碧桂园服务的发展规划，公司希望在2025年达成“千亿营收”。在房地产市场销售增速放缓的前提下，是否还有信心如期达成这个目标？

??李长江：我相信地产行业只是阶段性的遇到了政策执行的一个门槛，但是房地产行业依然存在，那么物业行业也会存在。物业行业现在所处的发展程度，还处于10年前的地产行业。这一年来的行业整合只是在推进，没有大的集中度整合，无论是增值服务还是基础服务的好多模式也还在逐步摸索，这两年又受制于新冠疫情，目前真正的行业巨头还没形成。结论就是，无论是房地产还是物业行业，都还在成长。

??目前行业仍然是高度分散的，对有志于做大做强的公司都有很大机会。从市占率来看，行业前百强才30%左右，远未到高度集中的阶段，对每个企业都有机会。

??千亿营收的目标我们已经进行了分解，基础物管服务希望实现500亿元收入，增值服务超过300亿元，城市服务超过200亿元，商业物业方面希望过100亿元。各个业务组合的时候，是可以做到的。哪一块有短板的话，都可以用商业这一部分去补足，实现。

??中国房地产报：上市以来，碧桂园服务都保持了较高的利润水平，今年上半年录得的毛利率为33.39%、净利率为19.26%。一些投资者难以理解为何物业管理能够实现比地产开发还高的利润率，你是怎么看的？

??李长江：毛利率要分解来看，基础物业管理的毛利率是比较低的，因为物业管理费调价难。真正高毛利的业务来自于业主的到家服务、经纪服务等增值业务。未来5年，我们希望增值服务能够贡献超过300亿元的收入，占比30%左右，但它所产生的利润占比能够达到60%以上。

??物业行业不能简单的跟地产开发行业进行类比。这是一个轻资产的行业，没有大量的资金成本，最重要的资产就是人了。在市场规则下，物业公司通过满足业主需求，通过技术手段和专业能力实现较高的回报是合理的。

??中国房地产报：最近几个月，物业上市公司的股价回调了不少，有机构认为这是价值回归，你是否认同？碧桂园服务旗下的业务有没有分拆上市的计划？

??李长江：目前没有分拆的想法。我不认为股价的调整是价值回归，近期资本市场的担忧情绪比较浓，有时候股价涨跌并不完全跟业绩挂钩。物业行业是民生行业，涉及千家万户，并没有那么大的风险。股价的分化也比较厉害，可能在这种市场情况下，投资者更能甄别公司的抗风险能力。我相信，品牌好、团队优秀、经营业绩好，技术手段也能跟上的公司，市场会给出合理的估值。