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??万物云上市计划正式官宣。

??11月5日晚间，万科发布公告称，拟分拆子公司万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称“万物云”）在港交所上市。截至当日，万科直接或间接合计持有万物云62.889%的股权。

??当天，万科集团合伙人、万物云CEO朱保全在朋友圈发布公布截图，并写下“恰逢其时，合伙奋斗。”

??欧洲杯开户app：为何选择在此节点上市、上市的目的以及计划等问题，万物云方面人士告诉中国房地产报记者，“万物云上市时机已经成熟，其上市有利于提高万科、万物云的持续运营能力，实现万科的转型发展。”

??随着万物云官宣要上市的消息后，大型物企中未提及上市的就只剩下龙湖物业了。龙湖物业方面人士告诉记者，“我们没有上市计划。”

??今年以来，上市物企都是中小型物企，递表物企中唯独只有长城物业一家大型物企，截至目前还未通过上市聆讯。甚至，今年下半年物企上市的进程变慢。今年 6 月份以来,新力服务、禹佳生活服务、世纪金源服务、中南服务等招股书接连失效。

??万物云的到来会打破僵局？

??从不上市到上市

??前些年，上市是不在万物云计划中的。

??2018年12月，万科董事会主席郁亮曾表示，他们特意让物业保持跟资本市场的距离，怕资本市场把他们引导坏了。

??近两年时间过去，郁亮的口气有细微改变。欧洲杯开户app：上市计划，2020年3月，郁亮再次回应称，万科物业暂时没有上市计划，或者说在相当长时间内没有上市计划，请大家耐心等一等，等到人们认为万科物业是城市配套服务商的时候，他们才会考虑上市。

??2020年10月，郁亮表示，万科物业一定会上市，但时间还没确定。

??可以看出，从2020年开始，万物云上市就是一个必然会完成的动作，但只是时间问题，还有就是等到城市配套商的角色被大家认可的时候。

??特别是今年以来，万物云上市的消息每隔一段时间就会传一次。

??今年4月28日，物业圈曾传出万科正在筹备物业管理业务IPO事宜，不过这则消息被万物云方面否认。

??6月30日，在万科2020年股东大会上，万物云上市的时间节点再次被追问。郁亮表示，如果只是传统意义上的物业管理服务，多一家上市公司、少一家上市公司并不重要，但如果他们以城市服务商的角色上市，就会变得很重要。

??4个多月时间后，万物云上市的计划开始浮出水面。

??11月5日公布的这份公告也就意味着万物云上市计划已经提上日程。

??根据公告，万物云拟上市地点为港交所主板，本次发行方式为香港公开发售及国际配售。在发行规模方面，根据香港联交所欧洲杯开户app：最低流通比例的规定和万物云未来发展的资金需求，万物云本次发行的H股股数不高于万物云发行后总股本的15%（超额配售选择权行使前），并授予承销商不超过上述发行的H股股数15%的超额配售选择权。

??上市时机选择

??万物云方面人士告诉记者，“目前万物云在住宅服务、商写服务、城市服务三方面均已呈现良好发展势头，公司认为上市时机成熟，董事会已审议通过，下一步将提请股东大会审议。”

??一位房地产资深评论员认为，和去年相比，今年物业股价相对较低，此外，当前上市物企的市值以及市盈率都缩水了不少。

??截至11月5日收盘，碧桂园服务股价为55.05港元/股，市值为1771.591亿港元，市盈率为41.33倍。华润万象生活股价为38.80港元/股，为885.61亿港元，市盈率为56.48倍。保利物业股价为40.95港元/股，市值为226.591亿港元，市盈率为23.82倍。

??值得关注的是，碧桂园服务市值曾冲破了2000亿港元大关，华润万象生活市盈率曾超过120倍。

??有弊有利。另一位房地产分析师表示，万物云倘若上市，可以更好地融资，通过收并购扩大规模，还能为万科提供充沛的现金流。

??万物云为何会上市？万科方面表示，公司相信如果此次分拆上市得以实现，将有助于突出公司在空间科技服务领域的发展优势，提高公司及万物云的持续运营能力，释放其内在价值，同时有利于公司向开发、经营、服务并重的转型发展。

??同时，通过本次分拆上市，可以有效增强万物云的资本实力，并拥有独立的资本运作平台以及投资者基础，为其业务发展提供更为多元化的融资渠道，提升万物云竞争优势。

??公告显示，本次分拆上市后，万科公司仍将继续保持对万物云的控股权，不会对公司其他业务板块的持续经营运作构成任何实质性不利影响，不影响公司独立上市地位。

??万物云的野心

??去年10月31日，万科物业更名为万物云。

??万物云的定位是一家以空间科技为先导，以空间服务为根基，以成长型生态链为助力的城市空间科技服务平台型公司。

??万物云包括Space、Tech和Grow三大模块。其中，Space模块含社区空间服务的万科物业、朴邻发展，以及商企空间服务的万物梁行和城市空间服务的万物云城；Tech模块则包括万睿科技、第五空间，分别提供软硬件服务能力、数字运营和行业人工智能服务、搭建社区住户&商户线上服务平台；Grow模块的万物成长将以科技连接空间，推动更多优质业务完善空间服务。

??2021 年上半年，万物云实现营业收入 103.8 亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长33.3%。其中住宅物业服务收入 57.1 亿元，占比 55.0%；商业物业及设施服务 31.6 亿元，占比 30.4%；智慧城市服务 6.3 亿元，占比 6.1%；社区生活服务收入 5.6 亿元，占比 5.4%；万物成长收入 3.2 亿元，占比 3.1%。

??在10月22日召开的南方区域交流会上，朱保全透露，“万物云旗下住宅物业应该静心做品质服务，控制增速在30%以内，而商业物业应该在30%-60%的增速，城市物业应该大于60%的增速。”

??同时，万物云还发布了“百城千街计划”。朱保全表示，在全国100余个城市288条街道内，万科物业住宅市占率达到25%以上，预计到2021年底，可达到300条“高浓度”街道，未来3年，万科物业、万物梁行和万物云城将共同完成“百城千街”目标。

??根据目前已披露数据，截至2020年底，万物云在管面积5.66亿平方米。

??从规模上看，万物云已经属于头部物企业的阵营。

??根据2021年半年报数据显示，碧桂园服务、恒大物业、保利物业、雅生活服务4家企业在管规模超过4亿平方米。其中，碧桂园服务在管面积为6.44亿平方米。

??从财务实力上，万物云也数一数二。2020年年报显示，碧桂园服务实现收入约156亿元，同比增长，净利润约27.82亿元。万物云实现收入约182亿元，净利润约17.20亿元。

??一旦成功上市，万物云就是一家可以和碧桂园服务抗衡的上市物企了，这对于正在摸索转型的万科也是一种动力。