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??众多房企生存艰难之际，“盖房子的裁缝”雅戈尔却在房地产行业游刃有余。

??11月3日，在宁波第二批集中供地中，雅戈尔经过 6 轮竞价，以19.42亿元、溢价率1.57%，竞得1宗建筑面积9.32万平方米住宅用地。

??从奖赠奥运冠军杨倩一套房，到减持宁波银行股份大赚22亿元，这半年来雅戈尔频繁冲上热搜话题。

??这两日又因大手笔拿地引发关注。今年10月，雅戈尔豪掷17.56亿元拿下上海临港一宗普通住宅用地，这是继2010年上海普陀长风地块后，雅戈尔再次进军上海房地产。

??这两块地总支出已超出雅戈尔前三季度净利润额度，其三季度净利润为21.38亿元，同比下降21.05%。雅戈尔证券部相关人士对中国房地产报记者表示，雅戈尔集团核心产业还是服装，房地产业务只要看到合适的投资机会和市场机会，并能产生合理利润，我们还是会去拿地，投拓范围主要集中在长三角区域，以宁波居多。

??《商业周刊》一度这样评价雅戈尔：“除股票和地产投资业务外，该公司的其他业务都已变得无足轻重。”尽管这让雅戈尔董事长李如成深受打击，但房地产业务仍然撑起了雅戈尔主营业务“半壁江山”。

??在雅戈尔前三季度100.4亿元营收中，有52.33亿元来自房地产板块，占比达52.12%。与新鸿基、荣和集团、建屋发展集团处于同一阵营，超过中洲控股、三巽集团、上海地产等多家房企。

??“第三季度因为江上花园一期集中交付，导致房地产板块确认营收较高，这是周期性营收，不具备可比性。至于投入，在其他权益工具中雅戈尔有比较多的金融资产，它的变现能力比较强，可以根据自身业务需求进行调整，这好比‘蓄水池’，是雅戈尔资金流动性保障。”雅戈尔证券部相关人士说。

??不追求规模，拿地只为赚钱

??在许多人印象里，雅戈尔是一家卖西装的公司。其实，这家老牌服装企业早在上个世纪90年代就开始涉足房地产和金融投资，最终构建了“服装+房地产+投资”三大业务版图。

??靠投资中信证券，雅戈尔一度获得投资收益超过96亿元。超高的投资回报率，让雅戈尔董事长李如成一度被称为“服装界的巴菲特”。

??李如成1992年就开始投资房地产，但发展速度并不快，始终停留在小型区域房企规模，直到2020年房地产业务实现预售金额只有129亿元，但这却是雅戈尔实现利润增长的关键。在2007年至2020年，雅戈尔房地产业务净利润累计约137亿元，2015年以来该板块每年均能为公司带来超过10亿元的净利润。也因此有了“服装界的地产小霸王”的称谓。

??截至2021年三季度末，雅戈尔在建项目15个，在建面积181.49万平方米；新开工项目1个，新开工面积5.17万平方米。年初至报告期末，累计完成预售面积27.2万平方米，实现预售收入58.8亿元，分别较上年同期下降19.6%和43.47%。

??雅戈尔证券部相关人士表示，雅戈尔对房地产业务从来没有规模追求。它是受周期性影响较大的行业，我们楼盘是交付一个算一个，没有像其他大房企滚动开发来确保收入，所以不能保证每年房地产营收占比都上升，有交付营收就高，没有交付营收就低。在地产行业有赚钱的机会，我们就去做，主要还是看利润。

??实际上，雅戈尔房地产业务也曾有过做大的梦想，但因其在房地产市场频频入场和高价拿地，一度制约了雅戈尔自身发展。

??从2004年开始，雅戈尔尝试从宁波走出去，在苏州、杭州、上海等地阔绰出手屡获“地王”称号，此后，雅戈尔一直高歌猛进，在2010年将房地产预售金额做到了118亿元。但因新增项目平均楼面价高出项目平均价30%，加上全国房地产市场调整，这些“高价地”不但没有为雅戈尔带来想象中的收益，如何消化高楼面价成为其彼时最大的难题。

??2013年，杭州申花“地王”退地，雅戈尔4.84亿元定金打了水漂，这次“割肉”直接拖累当年公司净利润同比下降14.88%。此后，雅戈尔在土拍市场很少有激进动作。

??公开数据显示，2019年1月至2021年10月，雅戈尔通过挂牌、拍卖等方式共拿了16宗土地，主要分布在宁波、上海、兰州、德宏等地。

??中指研究院浙江分院常务副总高院生认为，前几年雅戈尔地产业务更多是股权投资模式，它不操盘，规模和利润有所压缩。第二批集中供地降温后，对出身制造业的雅戈尔来说是一个拿地机会，它肯定不会放弃，利润仍然是核心指标之一。

??苏宁金融研究院宏观经济研究中心副主任陶金认为，从雅戈尔自身经营看，其地产业务布局节奏并未发生明显转换，在房地产土拍市场冷清时间节点，以相对较合理价格拍得较好地段的土地，至少获得了潜在的成本节省。若未来房地产调控边际调整，或可获得更大盈利空间。不过从长期趋势看，房地产市场调控持续严格，供需两端杠杆水平继续下降的概率依然较大。在总体下行趋势下，继续大规模布局地产板块风险值得关注。

??未来继续“不务正业”

??长期以来，雅戈尔都饱受“不务正业”争议。

??怀揣100亿元资金，带着20个人的团队，全国各地找项目，”曾经是李如成给外界的典型印象之一。

??1999年，雅戈尔以3.2亿元成本认购2亿股中信证券，获得9.61%股份，成为其第二大股东。2003年中信证券上市，到了2007年中信证券股价飙升到100元以上，雅戈尔当年投资收益同比增长50多倍，超过主业带动净利润增长220%。之后，李如成参股投资了宁波银行、交通银行、金马股份等公司，股权投资业务的资产规模一度超过200亿元。

??李如成直言：“在我20多年的投资生涯中，通过炒股赚了近400亿元，而雅戈尔从创立至今，只让我赚了180亿元。”直到现在，他依然顶着“裁缝股神”的帽子。

??企查查数据显示，雅戈尔目前参与控股企业有91家，李如成掌控企业有82家。截至2020年底，雅戈尔累计投资金额为259.07亿元；从1999年到2020年这22年，雅戈尔利润总额在580亿元左右，炒股等投资收益贡献了约400亿元，占比接近7成。

??曾处于男装头部地位的雅戈尔，如今最为人津津乐道的不是它的西装，而是其22年投资史。

??“整个投资板块收益还不错，金融资产变现能力较强。比如前期股权投资核算的宁波银行，还有我们在盛泰持有的原始股，以及其他投资上市公司的股份在二级市场流通性都非常好。虽然根据持有目的不同，计入在不同的报表项目中，却是除货币资金外的最大资金来源。”雅戈尔证券部相关人士说。“什么主业不主业的，赚钱就是我的主业。”李如成曾如此回应外界对雅戈尔的质疑。除了在资本市场的野心一直没有改变外，房地产这个副业也是雅戈尔主要的营收来源。

??梳理雅戈尔2016~2020年的财报数据可知，这5年雅戈尔地产板块营收分别为102.65亿元、48.55亿元、39.91亿元、60.8亿、50.71亿元，在雅戈尔总营收占比分别为 68.92%、49.34%、41.42%、48.95%、44.19%。

??再看其主营业务服装板块，近10年的营收几乎是零增长。早在2009年，雅戈尔服装业务营收就达到了55.27亿元，10年后的2019年服装板块营收依然只有55.98亿元。

??陶金表示，2016年后雅戈尔地产板块营收占比有比较明显的下降，但这并非雅戈尔主动调整，因为从其营业成本构成看，地产板块依然占有较大比重，布局收缩速度也相对较慢。由于房地产总体降杠杆的趋势很难逆转，对房企的投融资和资金使用效率提出了越来越高的要求，在杠杆水平和盈利空间同时下降的情况下，雅戈尔也要防止地产对现金流侵蚀威胁的变大。

??“尽管一个房地产项目利润动辄5亿元、10亿元，但纺织服装是可以一直做下去的产业，靠一件件卖衣服赚来的钱更稳健、更长久。”这是李如成通过炒股和地产赚得盆满钵满后发出的感慨。于是2019年，雅戈尔宣布“不再开展非主业领域的财务性股权投资，进一步聚焦服装主业发展”。但从数据和行业趋势上看，未来一段时间雅戈尔还是要靠炒股和地产“养家”。