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??“过去这一年没有受到其他行业因各种变化带来的影响，也没有因为股价的变化去调整公司五年的营收目标。”碧桂园服务执行董事、总裁李长江在线上业绩会上评价“去年成绩单优秀。”

??3月29日，碧桂园服务控股有限公司（以下简称“碧桂园服务”，06098.HK）发布2021年业绩公告。

??报告期内，碧桂园服务实现收入288.43亿元，同比增长84.9%；毛利88.64亿元，同比增长67.3%，毛利率下降至30.7%；净利润约为43.5亿元，同比增长约56.4%。

??从期整体收入来看，其物管服务收入贡献接近一半，重点覆盖珠三角、长三角、长江中游、京津冀及成渝五大经济发达城市群。“在一二线城市，成功中标上百个业委会项目，非住宅业务方面，管理的机场项目数量达到16个，产业园项目数量达到82个。”

??就毛利率下降问题，碧桂园服务表示，主要由于毛利率低的城市服务比重上升，疫情社保减免政策取消的影响造成毛利率下降。

??“大规模收并购的时间已经过去了，在今年和未来一段时间，重点是补短板。”碧桂园服务首席财务官、联席公司秘书黄鹏表示。

??全年营收288.43亿元

??收入来源更多元化

??李长江对于碧桂园服务2021年的整体业绩表现满意，认为无论是传统业务还是增值业务都取得不同的进展。

??财报显示，物业管理服务方面，碧桂园服务2021年收入约为137.94亿元，同比增长约60.3%，占总收入约47.8%；截至2021年12月31日，集团除“三供一业”业务外的合同管理面积约为14.38亿平方米，收费管理面积约为7.66亿平方米。

??另外，碧桂园服务“三供一业”业务的物业服务收费管理面积及合同管理面积均约8520万平方米，收入约为25.08亿元，毛利率同比增长11.6%；供热业务的收费管理面积约为4230万平方米，收入约为12.22亿元，毛利率同比增长10.4%。

??“2021年新增业委会项目数量134个，同比增长198%，其中一二线城市占比57.5%。”碧桂园服务管理层透露，在2021年公开招标项目中标率超过50%，远高于行业平均水平。

??碧桂园服务一年成绩单中还有一个亮点的地方是社区增值服务，该项收入2021年约为33.28亿元，同比增长约92.2%，占该集团总收入比例约11.5%；房地产经纪服务收入约2.52亿元，同比增长约22.3%。

??碧桂园社区增值服务也在2021年经历了版本1.0到2.0的升级，从“商品到家”+“服务到家”，打造“楼下系列”。

??据其管理层现场介绍，“楼下系列”作为社区线下流量入口，通过提供重型且复购的产品，形成差异化竞争优势，叠加其他适配业务，预计2022年开设突破千个点位。一站式生活服务站包括物业服务中心、快递驿站、房屋中介门店、洗衣店、桶装水代售、展销点、配套取餐点、中介保姆咨询等。

??商业运营服务方面，碧桂园服务2021年实现总收入约为6.54亿元，毛利率为50.3%，签约拓展项目包括成都北成8号、成都航利广场、无锡乐都汇等。

??数据显示，截至2021年12月31日，碧桂园服务的银行存款和现金总额约117.56亿元。董事会建议派发2021年末期股息为每股29.95分，同比增长约36.9%。

??负债方面，2021年碧桂园服务流动负债约为284.39亿元，非流动负债约为36.49亿元，合同负债约为45.36亿元，租赁负债约为2.09亿元。

??收并购速度将放缓

??判断“后疫情时代物企机会更大”

??在碧桂园服务2021年的重大事项中，收并购值得一提。

??2021年上半年，碧桂园服务成功收购及私有化嘉宝服务。当年9月，收购富良环球全部股权，收购邻里乐控股全部股权。

??碧桂园服务首席财务官、联席公司秘书黄鹏介绍，通过收并购，碧桂园服务形成了7个产品线，织成了一张网，覆盖了很多业态，也进入了一些新的领域。其判断“大规模收并购的时间已经过去了，未来在引进人才，打造产品线等方面补短板进行并购，收缩总量抓重点。”

??黄鹏进一步解释，在商业、商写、住宅，资产管理方面会进一步加强。“具体的金额较以往会减少，不追求绝对量，有机遇会抓住。减少外部融资，靠内部收回现金流。”

??李长江认为，在收并购的过程中，不同公司融合问题，是一个循序渐近的过程。所有的股权公司的合作，都会慢慢进入“以业绩为大”的文化中来。“虽然在个别项目，个别公司在融合的过程中有瑕疵，不影响大局。”

??在面积增量和规模增长的基础上，如何进行优势整合和运营管理是物管企业需要思考的问题。

??碧桂园服务管理层强调，对合作伙伴或股权合作公司有清晰的筛选标准：有质量的、符合碧桂园服务服务及发展理念的企业才是合作的基础。以嘉宝服务为例，作为成都本土成长起来的物业品牌，其一直坚持高品质服务。这与碧桂园服务“服务成就美好生活”的品牌理念相契合。

??完成合作后，碧桂园服务为嘉宝服务提供服务能力建设方案，从服务能力升级、客户体验优化、增值服务扩展等完成服务产品迭代，不断提升业主满意度。

??嘉宝服务的改革表明，碧桂园服务对投后管理高度关注。在投后管理阶段，碧桂园服务设有专职的投后管理部门——投资发展中心。

??北京盛世物业被认为是碧桂园服务投后管理成功的典型案例之一。该公司通过品牌驱动、管理干部赋能提升、信息化科技化手段的投入、增值业务体系搭建等完成内部升级，合作后每年的公司核心指标增长率均高于集团水平，管理人员薪酬待遇显著提升。碧桂园服务执行董事、副总裁（分管碧桂园服务集团人力资源管理工作）郭战军透露，公司一直积极保留和发展并购公司的团队，以“融合发展、包容成长”的理念推动业务、团队和文化的融合。

??“所有企业在收并购的时候，一定强调标的物的质量、区位、平均管理费的单价，团队能力，业务开展情况，包括大股东性格秉性。”李长江判断，2022年整个物业收并购形势，较2021年相比，无论是单个项目规模还是业务的完整性，都会与之前不同。今年的收并购不仅仅是住宅物业的收并购，还会延伸到增值服务这块。

??此外，李长江认为，后疫情时代，对物业服务方面会有更高的要求。但政府政策会大力支持物业服务。“物企的机会更大。”