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??3月31日，万科董事会主席郁亮在万科2021年度业绩发布会上说：昨天晚上我特别忐忑不安，交出这样的成绩单，倍感压力。

??这是一个诚恳的态度，但更多的是一种姿态。这也是郁亮罕见的公开自我批评和检讨，哪怕在万科的两次股权战争以及2013年攀登8848米高的珠穆朗玛峰，郁亮也没有在外界表露出不安的情绪。

??这两年，在经济变局和房地产市场跌宕的当前，房地产行业的董事长们，对业绩如履薄冰。财报显示，2021年全年，万科实现营业收入4528亿元，同比增加8%；归母净利润225.2亿元，同比大幅下降45.75%，这是万科13年来净利润首次下滑，且下滑幅度近乎腰斩，引发投资者与媒体关注。

??面对外界关切的净利润下滑问题，郁亮坦诚回应：一是在管理方面存在离散度大的问题，万科过去采取充分授权、分布式机制，在行业快速增长时期有利于迅速抓住市场机会，但市场变化时会表现出参差不齐并拉低整体表现；这也使投资出现了少部分失误，切大饼的方式将额度分到了区域，市场变化时弱点就表现出来，出现了当地公司过高估计市场和冒进动作。二是多赛道同时探索所付出的成本比预想更大，对过往业绩产生影响。

??“我完全能理解股东的各种情绪，不满也好、失望也好、困惑也好、关切也好，我感同身受。”郁亮表示。

??似曾相识的一幕曾出现在万科2021年中期业绩发布会上。2021年上半年，万科实现净利润110.47亿元，同比下降11.68%。万科总裁祝九胜感慨，“这让我想起读书时候，期中考试没考好，心情很忐忑。忐忑之余，也不能忘掉立志长期成为好学生的定位和志向。”

??半年时间过去，万科净利润下滑幅度进一步扩大至45.75%，郁亮不得不第一个站出来安抚市场情绪。

??“2021年我们业绩表现不好，让股东失望了，我向52万名股东表示诚挚的歉意。”郁亮表示，2022年万科的发展只有8个字：止跌企稳，稳中回升，我们有信心完成。

??背水一战的万科能否实现“止跌企稳”目标？

??郁亮的反思

??郁亮，是一个有危机解决危机，没有危机制造危机的高手。他说过自己是猫头鹰的管理性格，就是永远“一只眼睛看机会，一只眼睛看风险”。2018年秋季例会上，他居安思危，提出“活下去”。

??但“危”依然到来。这次，他在《致股东》信中检讨道，尽管公司较早意识到高速增长终将结束，但惭愧的是，我们的行为未能坚决摆脱高增长惯性。当追逐规模仍然流行、土地争夺愈演愈烈之时，部分城市的投资追高冒进，对市场判断过于乐观；一些项目的投资预期没有实现，导致毛利率下滑。

??他承认，在万科38年发展史上，并不总是一帆风顺的，1995年、2008年、2021年出现了3次利润下滑，每次下滑都暴露出我们在过去发展中累积的短板问题。

??对于净利润大幅下降，万科年报列出三方面原因：一是毛利率下滑；二是投资收益回落；三是计提减值，按照审慎原则，对2021年末资产进行了全面减值测试，对部分项目、个别股权投资计提了35.3亿元资产减值。

??同时下滑的还有销售业绩及多个财务指标。去年全年，万科累计实现合同销售面积3807.8万平方米，同比下降18.4%；合同销售金额6277.8亿元，同比减少10.8%。

??去年，万科归属母公司净利润225.2亿元，净利润增长率为-35.8%；每股基本盈利1.94元，同比下降46.5%；全面摊薄的净资产收益率为 9.6%，同比减少 8.9个百分点；整体毛利率21.8%，同比下降7.4个百分点。

??2021年，万科经营性现金净流入为41.1亿元，2020年同期则为531.9亿元；期末现金及现金等价物净增加额为-449.5亿元，2020年末这一数字为259.2亿元；在手现金为1493.5亿元，而2020年则有1952亿元。持有现金流明显减少，这是需要警惕的数字。

??“2021年业绩表现让股东失望了，我向52万名万科股东表示诚挚歉意。”业绩会上，郁亮致歉道。

??“财务数据只是最终结果，要改善结果必须追溯其原由。”为此，郁亮作出两个反思与检讨。

??第一个反思是管理方面。郁亮直言，万科过去一直是充分授权、分布式特点，这在行业快速增长时期，有利于迅速抓住市场机会，但随着竞争越来越激烈，大型复杂项目越来越多，单一城市公司和单一区域不具备完整能力，这就会表现出参差不齐和离散度大的问题，部分项目不及预期，拉低了整体表现。

??一方面，项目操盘能力分化。万科做过不少好的项目，但没能将这些好项目优点完全复制推广，转为整个集团的优势。另一方面，少数项目出现投资失误。按照原先的分布式管理机制，投资额度直接分到区域提高了一线积极性，但在市场深度调整时，也容易造成当地公司高估自身市场潜力，存在“我是例外”的侥幸心理，拿下了自己消化不了的项目。

??郁亮的第二个反思是欧洲杯开户app：业务层面，多赛道同时探索的成本比预想更大，超出了最初预估。

??他表示，2014年万科开始进行转型探索时，尝试的赛道比较多，原因是以万科的规模体量，只有一两条赛道可能不足以支持可持续发展。但多赛道同时探索，所面临的难度和付出的成本远远超出最初预估。过去开发业务增长速度快，承担了有关成本，但市场环境变化之后，这些学费对业绩影响就显露了出来。

??有诚意的是，尽管2021年净利润大幅下降，但万科愿意拿出其中一半用于股东分红，合计将派发分红112.8亿元。

??整个万科管理层，2021年收入均有不同程度下降。其中，郁亮本人放弃了全部奖金，收入仅为150万元左右，下降幅度约9成。

??万科的底气

??“当然，我知道大家不是来听我道歉的，更关心万科能不能在2022年止跌回升。”郁亮提出，2022年万科的工作任务是“止跌企稳，稳中提升”。

??制定这样的目标，基于两个强大的外部基础以及来自万科的三个内部基础。

??他认为，从外部环境来看，当前有利于市场稳定的政策措施不断出台；且房地产是规模超10万亿元的巨大市场，房地产开发依然是重要经济活动，也是万科现在和未来的主要业务，这门生意未来仍会常做常有。同时，伴随城市的发展，人们的工作生活场景越来越多样化，对不动产内容和服务不断有新的需求，因此这项业务也会常做常新。

??在内部基础上，万科开发业务将继续保持在行业第一阵营，今年实现止跌企稳；在建面积1亿平方米，拟开发面积超过4500万平方米，未来2-3年土地储备有保障；经营、服务类业务增速快、NOI率势头好，逐步形成新的利润蓄水池，“探索这些业务的学费，大部分已经交完。”万科还具备行业领先的信用评级和长期稳健经营，这是实现“止跌企稳”的坚实基础。

??“2021年，可能就是开发业务的天花板，所以过去8年，我们围绕不动产综合发展与运营服务做布局与安排，增量变少时，存量机会越来越多，经营服务空间越来越大，这是我们看好的最重要原因之一。”郁亮说。

??值得注意的是，拆分业务板块来看，2021年，万科房地产开发及相关资产经营业务收入为4299.3亿元，营收贡献比为95%，仍为第一大收入来源。对此，郁亮表示，开发业务仍然是有机会的，仍然是万科最主要的业务，但如果没有经营服务类业务，支持万科未来更好发展这件事情是做不到的。”

??向管理要效益，这是万科去年以来一直在做的事情。他相信，“任何计划和目标，都需要靠人去干，一切事在人为”。这次业绩会上，郁亮还透露，万科已取消集团合伙人层级，即通常意义上的高管，所有人都要下沉到前线。

??董事长和总裁也不例外。郁亮目前在万科内部同时兼任首席客户官，研究解决客户层面所反映的关键问题，总裁祝九胜同时兼任长租公寓BU首席合伙人，承担长租公寓业务的经营管理责任。

??“房地产行业已经入了黑铁时代，正缩表出清，这会是破釜沉舟、背水一战的一年。要么死，要么活，没有中间状态。”郁亮一个月前的讲话，已经指出了前路艰难与破釜沉舟之魄力。

??他判断，未来谁用高杠杆模式谁就会退，但万科仍然希望是行业里的头部力量。在规模扩张方面，万科将把握两个原则，一是保证自己的安全，二确保自身安全同时尽自己所能促进行业良性循环。

??“期待明年给大家交上合格答卷。”郁亮说。

??这也是投资者们期待出现的结果。

??但在发布年报的同时，万科也推出回购方案和公司上市以来最高比例的分红派息预案，万科称将在未来三个月内择机开展不低于20亿元、不超过25亿元公司股份回购，分红比例拟由2020年的35%跃升至50%，是A股中唯一一家连续30年进行现金分红的公司。

??“对于万科的股东尤其是大股东们，或许他们认为，作为头部企业以及拿着不菲薪水的万科高管们，应当表现更加完美。”一位业内人士分析称。