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??截至4月8日14时15分，港股内地物管板块普涨，实现上涨的物业企业有26家，其中涨幅最大的有5.7%。

??就在一周前，各大物业企业发布了2021年年报。3月底是个各大港股物业企业交出年报答卷的最后期限，截至当天，总共有49家物业企业发布年报。而剩下的4家物业企业因为各种原因未按时发布年报，面临停牌后果。这4家物业企业分别是恒大物业、彩生活、奥园健康、荣万家。

??从已经发布业绩的物业企业中，我们依然看到不少物业企业历在经艰难的一年后，仍然取得不错的成绩。

??可喜的是，2021年港股物业企业“百亿元俱乐部”从3家增加到了4家，分别为碧桂园服务、雅生活服务、绿城服务和保利物业。港股49只物业股的总营收为1647.47亿元，早已超过千亿元规模。49家物业企业均实现了不同程度的增长，涨幅最高的是合景悠活，为114.57%，涨幅最低的是祈福生活服务，为2.35%。

??但就物业行业整体水平整体而言，仍然参差不齐。碧桂园服务以288.43亿元居于营收榜首，而德商产投服务以2.53亿元处于行业末尾。

2021年港股物业企业营收金额及涨幅排名

??行业集中度进一步提升

??2021年，摘得营收榜首桂冠的物业企业是碧桂园服务，营收为288.43亿元。而名落孙山的物业企业是德商产投服务，营收仅为2.53亿元。可以看出，营收第一名是最后一名的114倍。

??事实上，与2020年相比，2021年港股物业企业“百亿元俱乐部”从3家增长到4家，增加了一家百亿元物业企业，分别为碧桂园服务、雅生活服务、绿城服务和保利物业。

??其中，营收高于100亿元以上的物业企业只有4家，占比为8.2%。营收在50亿元～100亿元的物业企业有也只有5家，占比为10.2%，营收在10亿元～50亿元的物业企业有22家，占比为44.9%。而10亿元以下的物业企业有18家，占比为36.7%。

??一位不愿具名的人士表示，“营收TOP10的物业企业营收均值超百亿元，共实现营收1098.18亿元，占比总营收近67%，可以看出行业集中度相对来说进一步提升。”

??值得关注的是，港股49只物业股的总营收为1647.47亿元，平均营收为33.62亿元。其中，有13家物业企业达到了平均营收，占比仅为26.5%。其他的36家物业企业都处于平均营收之下。

??不过，营收涨幅的数据相对好看点。涨幅最高的为合景悠活，为114.57%。涨幅最低的是祈福生活服务，为2.35%。可以看出，营收涨幅第一名是最后一名的近49倍。

??根据计算，港股49只物业股的营收总涨幅为2187.89%，平均涨幅为44.65%。其中，有22家物业企业超过了平均涨幅，占比为44.9%。

??通过对比，港股上市物业企业营收能力进一步提升。2021年的44.65%营收增速较2020年同期披露数据的40家港股物业企业平均36.57%的增速提升了8个百分点。

??值得一提的是，碧桂园服务在营收和营收涨幅上实现了双丰收，其营收为288.43亿元，排名榜首，营收涨幅为84.89%，排名第四。合景悠活以114.57%排名营收涨幅榜首，营收有32.55亿元，排到了第十四名。

??营收增速来自规模增长

??一般而言，营业收入的快速增长主要来源于在管面积的提速。目前，物业企业在管规模的增长主要有关联方交付、市场直拓和并购三种方式。

??不言而喻，营收靠前的物业企业，其规模也相应排在前面。其中，碧桂园服务在管面积达7.66亿平方米，跃居上市物业企业在管规模之首，雅生活服务、保利物业和绿城服务在管面积均超过3亿平方米。

??碧桂园服务执行董事兼总裁李长江在业绩会上表示，2021年碧桂园新增在管面积共计3.88亿平方米，其中2.78亿平方米来自收并购，占比为近72%。

??值得一提的是，合景悠活的营收增速也是由于在管面积的增长，2021年合景悠活通过收并购等拓展方式，获得在管面积实现395.4%的增长。

??其中，2021年上半年，合景悠活通过旗下间接全资附属公司以13.16亿元现金，收购雪松智联80%股权。公开数据显示，截至2020年末雪松智联的在管面积合计超过8600万平方米。2021年6月，合景悠活又宣布以4.98亿元收购上海申勤80%股权，得到近1800万平方米的管理面积。

??除了收并购带来的营收外，物业企业的收入来源更加多元化。很多物业企业在城市服务、社区增值服务、非业主增值服务等多业态发力。

??并购趋冷 近期重点在“补短板”

??事实上，物业行业整体水平仍然参差不齐。以碧桂园服务为代表的物业企业取得了较好的营收业绩，但大部分物业企业仍需迎头赶上，存在较大差距。

??中信证券分析师张全国指出,“2021年上市物业企业依然保持较快增速，营收增速更上一层，这说明行业依然处于黄金发展期。但头部企业市场占有率仍然有很大的发展空间，物管行业仍然是高度分散的，目前没有任何物业企业业的市场占有率超过3%。”

??张全国解释，“物业行业集中度有了一定提升，但行业还是处于高度分散局面，意味着头部物业管理公司有极大的发展空间，也没有反垄断的压力，中小物业企业也在追赶。

??“碧桂园服务大规模收并购的时间已经过去了，在今年和未来的一段时间里，我们的重点是补短板。”碧桂园服务首席财务官黄鹏在业绩会上表示。

??碧桂园服务所谓的“补短板”是指针对尚不具备的业态引进人才、打造产品线以强化优势，围绕这些方面进行一定程度的并购，不再追求再追求规模和合约的叠加。未来，碧桂园服务将重点抓住，如商业、写字楼、生活服务和资产管理等业态将进一步加强。

??张全国认为，“随着并购市场趋冷，2022年合约面积的整体增速可能进一步下滑，合约转在管来到高峰期，但受到部分项目延期交付的影响，预计在管面积的增速或同2021年保持相当。为了盈利性考虑，企业主动退盘规模预计略有增长，也可能抵消在管面积增长的影响，2022年底的合管比可能会有所下降。”