公司编辑部 2022-04-25 08:49:40 来源：丁祖昱评楼市
??2022年至今，房地产市场整体下行。虽然政策暖风频吹，但在疫情阴霾下，中国经济发展面临需求收缩、供给冲击、需求转弱三重压力。
??受房地产市场持续转冷影响，自2021年下半年以来，企业面临巨大压力，房企销售、融资全面下滑。随着偿债潮到来，多个品牌房企相继出现债务违约。
??基于防范、化解房地产企业风险，2022年房企整体融资环境较2021年有明显改善，在支持房企合理的融资需求，支持优质房企开展并购贷款融资下，国企、央企及优质民企明显受益。
??CAIC数据显示，2022年一季度，房地产企业延续去年频繁出售资产的趋势，出售方企业类型中，地产行业出售额占比总成交额61%，高居首位。
??值得注意的是，2021年房企交易的更多为非核心资产，进入2022年一季度，逐渐出现部分核心资产成交案例。
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??资金压力下，房地产企业频繁出售资产
??2022年一季度已有60余城发布了超百次的房地产相关政策，4月份以来又有17城松绑了楼市政策，包括上海临港、南京市溧水区、安徽淮北等区域都大幅松绑或取消了限购政策。
??然而，当前房企资金压力仍然较大。
??截止至2022年3月，已有多个企业债务违约，如世茂集团、阳光城、禹州集团、祥生控股、上置集团。与此同时，CAIC监测数据显示，2022年4月有32笔债券到期，合计510.10亿。
表：2022年部分房企债务违约情况
来源：企业公告
??在此背景之下，与融资相比，实打实的销售回款以及处理手上的优质资产获得资金回笼，成为了目前度过行业严冬的最好方式。
??2022年一季度，房地产企业仍延续去年频繁出售资产的趋势，在出售方企业类型中，地产行业出售额占比总成交额61%，高居首位。
图：2022年一季度全国出售方企业类型占比 (按成交金额)
数据来源：CAIC
??单月来看，3月有多宗房企项目成交，浙商银行以30.3亿元购置绿地控股旗下位于浦东的创驿大厦，作为其在沪机构发展办公使用;位于杭州且2012年开始规划，至今仍未完工的恒大水晶城商业项目以36.6亿元成交，浙江建投为收购主体，此举目的为加快化解其与恒大集团及下属公司应收款项逾期问题。
??房地产企业频繁出售资产的同时，房企之间资产的流动性也在加强，如上海地产集团以45亿元成功购入世茂集团位于上海外滩的茂悦酒店，中海18.5亿元股权收购的形式从广州利合地产获得广州亚运城项目等。
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??大宗交易频繁，已有出售核心资产现象
??事实上，早在2021年，房地产业就已经成为绝对出售主力行业，全年大宗交易累计出售资产(含股权交易)共约1519亿元，占比成交总额的46%;共成交95宗，占总成交宗数的36%。
图：2021房地产大宗出售金额占比
数据来源：CAIC
??但从资产端看，2021年房企交易的更多为非核心资产，部分房企仍存观望情绪，一方面企业最优质资产属于交易谈判中的核心筹码，轻易出售可能会引发蝴蝶效应带来系统性风险;另一方面在当前市场整体环境下，资产溢价较低，甚至面临大幅降价出售，难以匹配其相应价值。
??进入2022年一季度，目前已经逐渐出现部分核心资产成交，典型交易如世茂集团出售上海外滩的茂悦酒店。
??2022年1月28日晚，世茂集团发布公告称，与上海地产集团签订出售协议，出售上海外滩茂悦大酒店，总代价为人民币45亿元。预期将会变现出售收益约人民币30.1亿元。
??世茂在公告中对出售物业的原因做出解释，称考虑出售一些物业以降低负债，进行出售