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??2021年，房地产市场持续低迷，地产央企虽然健康程度较高，但同样面临营业收入增长、盈利能力下降困境。即便是身处头部阵营、历来被誉为“利润王”的中海，其归属母公司净利润也出现了自2003年以来首次下滑。

??据中国房地产报记者不完全统计，2021年主要的9家地产央企营业收入均呈现同比正增长，收入超千亿元的有保利发展（600048.SH）、中国海外发展（00688.HK）、华润置地（01109.HK）、招商蛇口（001979.SZ）和华侨城A（000069.SZ）5家，营业收入分别为2850.24亿元、2422.4亿元、2121亿元、1606.43亿元和1026亿元。

??营业收入同比增幅最高的是五矿地产，为115亿元，增幅高达68.18%；其后是中国金茂，营业收入900.6亿元，同比增幅为50%；同比增幅最低的是大悦城控股，营业收入为426.14亿元，增幅为10.84%。

??对于房地产业绩增长，五矿地产表示，主要由于年内数个受到市场热捧的珠三角地区项目进行交付，加上于2020年从集团控股股东所收购的房地产发展项目提升了公司经营规模。中国金茂在公告中同样表示，收入增长是由于城市运营及物业开发销售收入增长。

??“增收不增利”现象出现

??在营业收入增长提速背景下，9家地产央企中仅3家归属母公司净利润同比提升，剩余6家均出现“增收不增利”现象。其中，归属母公司净利润下滑严重的是华侨城A，同比降幅70%；其次是中交地产，同比降幅为32.19%；排在第三位的是五矿地产，同比降幅20.61%。

??南方产业智库认为，华侨城A在2020年就已经面临增速下滑局面，归属母公司净利润已连续两年同比下跌。2021年华侨城销售额出现下降，利润指标也明显缩水，这其中既有行业大环境的因素，也有企业自身房地产开发业务进展的影响。对于“利润王”中海，该机构分析称，中海连年保持高利润，但受直接经营成本、投资公允价值变动、合营公司利润等因素共同影响，2021年归属母公司净利润出现明显下行。

??对于“增收不增利”情况，保利发展认为，主要受近几年高价地的陆续结转、毛利率下降所致。未来随着高价地项目陆续体现，毛利率仍将承压。

??归属母公司净利润同比增幅最大的是大悦城控股，为127.79%，剩余两家中中国金茂实现了21%同比增幅，华润置地实现了8.7同比增幅。

??需要强调的是，由于企业投资收益减值、资产减值（主要为存货跌价计提），大悦城控股已连续两年净利率维持低位，归属母公司净利润亦存在问题。其2021年归属母公司净利润实现超高增幅，主要是建立在上一年巨额亏损基础上。2020年大悦城控股归属母公司净利润录得-3.87亿元，同比下滑118.88%。

??回顾过去几年地产央企业绩表现可以发现，2018年和2019年多数地产央企营业收入和净利润均呈现增长态势。到了2020年，随着房地产市场深入调整，“增收不增利”现象成为多数地产央企的业绩主基调，招商蛇口、中国金茂、大悦城控股、中交地产、五矿地产以及尚未退市的葛洲坝6家央企地产净利润同比下降。

??净负债率最低为华润置地

??净利润下滑外，地产央企普遍在“三道红线”方面有着较好表现。保利发展、中国海外发展、华润置地、招商蛇口、华侨城A、中国金茂和五矿地产7家均为“绿档”。其中，剔除预收款后的资产负债率最低和现金短债比最高的均是中国海外发展，分别为68.9%和2.41倍；净负债率最低的则是华润置地，为30.4%。

??剩余2家地产央企中，中交地产剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为82%、217.7%和0.7倍，短期偿债压力较大。大悦城控股的三项指标分别为70.31%、90.06和1.44倍。前者踩中“红线”后者踩中“黄线”。

??虽然“三道红线”指标表现不佳，但亿翰智库的分析认为，作为央企中交地产相比其他企业具备较强融资优势，有益于公司可持续发展。中交地产偿债压力较高主要原因在于短期有息负债的快速增加。

??对于2022年发展目标，除了严控有息负债增长速度，减轻短期偿债压力外，中交地产在投资方向提出，将做好重点城市政策、市场的研究预判，进一步向核心城市和区域聚焦，加大收并购及增资合作力度，持续践行多元化投资模式，努力在城市综合体、TOD、特色小镇等领域实现新突破。

??看好市场发展

??更大范围里，营业收入增速不及营业成本增速、行业利润急剧萎缩已成为房企常态。据有关统计，A股126家房企的营业收入为30210.61亿元，营业收入同比增速平均数为34.82%，营业成本增速平均为53.62%。126家房企实现总归属母公司净利润为303.37亿元，远低于2020年。

??在这样的背景下，面对着行业分化的加剧，抗风险能力更强的地产央企无疑拥有更多底气。在4月21日举行的网上业绩说明会上，去年刚接任保利发展董事长的刘平显得十分乐观，他表示：“公司提出‘进三争一’目标，是有信心和底气的”。新目标下，刘平希望2022年保利发展能更加积极，全年投资计划3650亿元。

??同样是在业绩会上，华润置地原总裁、现董事会主席李欣表达了对于2022年房地产市场的看法。李欣认为，政策已经见底，今年3月份以来中央政府各个层面的政策导向以及宽松政策的出台比较明显，目前一线和核心强二线城市已经是回暖的状态。李欣同样称，“希望（华润置地）在去年的签约额基础上，能够有所提升”“希望排名也能有所提升”。