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??民营房企发债终于看到曙光。

??5月16日消息，碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企被监管机构选定为示范房企，将在本周陆续发行人民币债券。为吸引投资人，创设机构将同时发行包括信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）在内的信用保护工具，以帮助民营地产商逐步恢复公开市场的融资功能。

??对此，碧桂园、龙湖、美的置业3家房企均表示，上述消息属实。同一天，这3家房企的融资计划先后落地。

??在市场人士看来，这是继去年底银行间市场、交易商协会票据发行陆续开闸后，监管机构逐步恢复民营房企在公开市场的信用融资功能，对提振民营房企信心很有利，后续会有更多优质民营房企拿到“入场券”。

??这直接激发了地产股久违的热情。

??截至5月16日收盘，A股房地产板块上涨1.59%，12只地产股涨停；H股恒生地产建筑业以1.2%的涨幅领涨各行业。碧桂园以10.41%涨幅居于各大地产股首位，龙湖涨4.83%，美的置业涨7.89%。

??示范增信发债

??消息发布的当天下午，龙湖率先在上交所发布相关债券募集说明书。本期债券名称为“重庆龙湖企业拓展有限公司公开发行2022年公司债券（第二期）”，发行规模为5亿元，为期6年，票面利率询价区间为3%~4%。本期债券为无担保债券，募集资金扣除发行费用后用于补充流动资金。

??5月16日晚间，美的置业发布公告，公司获证监会批准可向合格投资者公开发行总额不超过人民币67.21亿元公司债券，本期债券发行金额不超过10亿元，期限为4年，债券简称“22美置01”，募集资金扣除发行费用后拟全部用于偿还公司债券。

??碧桂园也在当天稍晚时候公布发债情况，拟于短期内面向专业投资者公开发行一期面值不超过人民币5亿元的国内公司债券。

??相比此前3家房企在银行间市场注册或发行的中期票据，此次公司债的发行规模并不大，与中海、华润置地等央企单笔公司债规模在30亿元左右相比，龙湖、碧桂园、美的置业此次作为示范房企发行公司债的政策信号意义更强。

??“此举有利于大型民营房企信心的恢复。”植信投资研究院资深研究员马泓认为，民营房企发债不畅与资信情况不佳、预期偏弱有关，相信后续会有更多支持房企融资的政策出台，有利于缓释房企风险。

??IPG中国区首席经济学家柏文喜同样认为这是对民营房企发债的重大利好。

??如何设法保证民营房企的活力和市场参与度，是房地产市场回暖和行业复苏的关键点。此次选择3家示范房企发债是化解行业流动性危机的实质性举措。“希望能尽快惠及更多民营房企，政策放松叠加行业基本面信心恢复，房企的融资才会得到全面改善。”柏文喜说。

??与以往不同，本次3家房企发行公司债的同时，采用了一系列增信工具。即创设机构要同时发行CDS（信用违约互换）或者CRMW（信用风险缓释凭证），当标的债券发生违约时，这类信用保护工具要为标的债券提供保险和担保。

??“发债模式与之前晶科科技获得中证金融增信支持类似，CDS和CRMW起到缓释信用风险的作用。”某券商分析师表示，这是政策性工具，A股“国家队”自掏腰包加保险，帮助企业降低融资成本，提振市场投资信心。

??紧随龙湖债券募集说明书之后，市场首单民营房企信用保护凭证业务也于5月16日在深交所正式落地。

??该信用保护凭证由中证金融运用自有资金与中信证券联合创设，将支持以民营房企重庆龙湖作为核心企业的供应链ABS（资产支持证券）发行，服务上游供应商融资。本期凭证拟创设不超过4000万元，支持参考债务发行规模4亿元。

??马泓表示，尽管私募CDS和CRMW信用保护工具所涉及的项目规模比较小，但反映出当前政策释放的积极信号，监管机构正在帮助民营房企信用恢复。为民营房企债券融资提供信用保护也可以理解成“兜底”，就是金融机构在公开市场或银行间市场替经营主体发行融资工具，吸引机构购买，一般参与CRMW交易的都是国内大行和外资大行。

??后续或有更多房企效仿

??设立信用保护工具，成为本次3家房企融资亮点。

??在市场看来，通过“债券发行+信用保护”模式促进3家房企发债，是监管层支持民营房企融资措施加快落地的具体表现。

??2022年4月，在证监会指导下，沪深交易所召开“信用保护工具支持民营企业债券融资座谈会”，提出积极支持市场各方发挥信用保护工具在支持民营企业融资过程中的作用，鼓励市场机构、政策性机构通过创设信用保护工具为民营企业债券融资提供增信支持。

??5月11日，证监会网站发布《开展民营企业债券融资专项支持计划毫不动摇支持民营经济健康发展》的政策，提出民营企业债券融资专项支持计划由中国证券金融股份有限公司运用自有资金负责实施，通过与债券承销机构合作创设信用保护工具等方式，增信支持有市场、有前景、有技术竞争力并符合国家产业政策和战略方向的民营企业债券融资。

??机构企业事业部研究负责人刘水认为，当前市场环境下，通过市场化信用保护工具增信有助于民营房企突破融资困境，增加投资者信心。信用保护工具增信的有效方式，能够为投资者有效管控信用风险，缓释资本占用和优化授信管理。

??实际上，这与卓越等房企通过银行增信背书，用备用信用证（SBLC）结构发债类似，都是在投资者对民营房企发债缺乏信心的情况下，机构通过增信加强市场信心的表现，也是机构对房企信心改善的结果。

??在持续政策利好的释放下，民营房企的债券融资能力并未明显提升。

??机构统计数据显示，2022年1~4月，房企信用债发行规模为1532亿元，同比下降37.7%。其中发行人以央企、地方国企为主，发行额占比84.9%，民企仅发行8笔，融资94.1亿元，占比6.1%。同期，海外债发行规模仅为去年同期的10.5%，金额为143亿元，其中民营房企融资70亿元，不足5成。

??融资顺畅与否，一定程度上是企业发展的“晴雨表”。当下，行业融资规模维持低位，一方面是企业为降杠杆，主动缩减有息负债规模。更重要的是，因资金压力加大，债务违约频发，部分企业融资通道被直接关闭。

??易居智库研究总监严跃进认为，此次选取3家优质民营房企以示范方式发行，体现了监管层对民营企业融资的支持和鼓励，强调信用保护工具的使用相当于为债务违约设立了防火墙，促进房地产企业走出融资困境。

??在刘水看来，碧桂园、龙湖、美的置业是当前房地产行业中相对优质的民企，具有开发经营能力强、财务相对稳健等特点，这3家企业通过信用保护工具成功发行债券融资后，将为后续市场起到良好示范带动效应，将有更多房企效仿类似增信措施进行发债融资。