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??金科智慧服务集团股份有限公司(股票代码09666.HK,以下简称“金科服务”)再次布局城市服务领域。

??“由于城市服务部门业务繁忙，暂时还不能回答相关问题。”6月15日，金科服务方面告诉中国房地产报记者。

??两天前，6月13日,金科服务新增100%控股的投资企业浙江金悦智慧城市服务有限公司（以下简称“浙江金悦智慧”），注册资本为1亿元。

??“因为城市空间不同于社区空间，涉及居住、办公、出行、教育、医疗、娱乐、消费、生产等场景，金科服务成立城市服务公司有利于城市服务业务能力、服务体系的重新打造，也有利于支撑业务发展，进一步独立开拓城市服务空间，并寻求城市服务纵深化发展。”康达信董事副总经理、物商BU总经理谭庆伟表示。

??事实上，金科服务从2018年涉足城市服务以来，一直在有节奏地进行全国范围内布局。

??尽管布局多年，金科服务在规模、营业收入以及品牌效应上还有待提高。

??进一步开拓长三角区域

??“选择成立浙江金悦智慧一方面是看重浙江地区在城市服务领域的潜在市场规模，另一方面也是其全国化布局的需要。”中指研究院物业事业部总经理牛晓娟表示。

??上有天堂，下有苏杭。为了优化区域布局，有利于进一步开拓长三角区域、特别是江浙区域城市服务业务，金科服务选择成立浙江金悦智慧的目的不言而喻。

??在谭庆伟看来，“主要有三点原因。第一，金科股份、金科服务从2006年就开始布局华东地区，华东已经成为重点区域，2021年华东区域在管面积、营业收入贡献均超20%，成为除西南外最大的业绩贡献地区，形成较高的城市浓度，并具有相对丰富的政企资源；第二，长三角区域作为中国经济核心增长极之一，在城市服务发展政策、竞争环境方面更加开放、走在前列，尤其是浙江省，有利于金科服务在城服领域的快速扩张；第三，金科服务在2020年11月、2022年3月就已经先后成立江苏、安徽金悦智慧城市服务公司，本次成立浙江金悦智慧是为了填充浙江区域的城服版图，有利于金科服务精准把握浙江共同富裕示范区、未来社区建设等重大战略带来的城市综合治理红利。”

??数据显示，华东及华南地区是金科服务除西南核心区域在管面积第二大的区域。

??2021年，金科服务在西南核心区域的在管面积达1.17亿平方米，占总在管面积的49.22%，区域密度优势进一步体现；华东及华南地区在管面积为0.55亿平方米，占总在管面积的23.56%；华中地区在管面积为0.49亿平方米，占总在管面积的20.56%；其他地区在管面积为0.16亿平方米，占总在管面积的6.73%。

??已布局多个城市服务公司

??近年来，金科服务加快了城市空间服务的拓展步伐，并从战略层面明确“从社区走向城市，打造空间服务多元样本”。

??事实上，金科服务不只在一座城市成立城市服务公司。

??2018年6月，金科服务正式进驻盐城高新区，与盐城高新区投资集团有限公司达成全面合作，针对性地为盐城国家技术产业开发区提供全方位、全生命周期的物业服务。此举动也标志着金科服务正式进入城市服务领域。

??接下来，金科服务开始了城市服务的全国化布局。

??值得关注的是，金科服务在江苏盐城高新区、湖南浏阳高新区、四川内江经开区、武汉经开区等区域开展了城市服务项目。

??不同于其他物业企业收并购的快速占领方式，金科服务在有条不紊地布局。

??例如，2021年，雅生活斥资约11.77亿元，收购五家环卫服务公司股权，通过这密集的5起并购，雅生活一下子就拥有华北、西北、东北、华中、华东和华南6个大区的专业能力，一下子就基本完成了全国范围的布局。

??不可否认，金科服务做城市服务上有一定的经验。

??牛晓娟指出，“首先，是清晰的发展战略。金科服务以‘服务+科技、服务+生态’的战略方向不断拓宽边界，提出S（空间物业服务）、L（社区增值服务）、C（本地生活服务）、T（数智科技服务）四大增长曲线，用多元业态赋能服务品质提升。其次，是综合服务与数智科技方面积累的优势。一方面，金科服务深耕住宅社区二十多年，拥有成熟的社区物业服务体系，积累了各种服务场景的经验。另一方面，金科服务拥有较深厚的数智科技基因，已将智慧服务的理念和技术优势传导到城市服务领域。最后，是积累了一定的实践经验。”

??在谭庆伟看来，“第一，金科服务城市服务布局时间较早；第二，较成熟的城市服务体系化能力，金科服务将城市空间归纳为居住、办公、出行、教育、医疗、娱乐、消费、生产8大服务场景打造全新的服务体系，以‘城市空间服务商’角色深度参与城市综合治理；第三，金科服务把智慧科技的优势传导到城市服务领域，推动从智慧社区走向数智城市，通过智慧安防、企服、生活、运营等服务模块，让城市要素有效连接，让服务场景更加智慧，积极对接新型智慧城市建设。”

??城市服务水平还有待提高

??金科服务在城市服务布局多年，但还有较长一段路要走。

??“第一，金科服务缺乏规模效应，城市服务在管面积、营业收入占比较低。第二，品牌效应相对不足。在城市服务方面，万物云提出了‘万物云城’、碧桂园服务提出了‘城市公司计划’、保利物业提出了‘镇兴中国’，而金科服务显得相对低调。”谭庆伟指出。

??根据2021年年报显示，金科服务在管建筑面积为2.38亿平方米，城市服务在面积占比仅为6.21%。

??事实上，和其他物业企业相比，金科服务在营业收入上也并不具备优势。2021年年报显示,金科服务总收入为59.68亿元，城市服务占比为1.1%。

??截至2021年年末，在城市服务方面，碧桂园服务年内实现收入45.3亿元。

??2021年，保利物业源自公共及其他物业的收入约为14.62亿元。

??2021年，世茂服务凭借收购世路源环境以及金沙田，成功布局城市服务领域。其城市服务收入达到8.55亿元。

??2021年，雅生活把城市服务首次当作其业务板块的内容之一。其它业务板块分别为物业管理服务、业主增值服务、外延增值服务。同年，其城市服务收入达到6.98亿元。

??2021年，旭辉永升服务完成对知名环卫服务商美中环境51%的股权收购，拓展城市服务发展空间。同年，其来自城市服务板块的营业收入超过0.8亿元。

??根据2021年年报显示，金科服务来自城市服务板块的营业收入仅为0.68亿元。

??值得关注的是，相比毛利率较高的社区增值服务，城市服务的毛利率整体水平较低。例如，碧桂园服务城市服务毛利率为17.6%；世茂服务城市服务毛利率为13.4%。2021年年报显示，有34家物业企业公布了社区增值服务毛利率情况,其平均毛利率达到42.9%。

??一位不愿具名的人士表示，“相比住宅物业，城市服务在多场景、复合业态等方面的综合性管理将对企业提出更高的要求，物业企业在匹配业务需求、提升业务盈利能力等方面仍需打磨与沉淀。由于城市服务业务的复杂性和不同诉求的交织，物业企业在城市服务业务领域的有效路径仍在摸索当中。”