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??历经上半年企业融资艰难的时期，不少房企仍要面临债务无法如期偿还的“艰难时刻”。

??据DM研究不完全统计，2022年7月共计约1090亿元境内外债券面临到期或回售，规模较上月同期上涨近53％。其中境内部分到期数额为649.27亿元，较6月增长近一倍；境外部分到期66.07亿美元（约441.13亿元），增幅为17.86％。

??7月8日，上坤地产(06900.HK)发布公告，公司正就美国境外非美国人士所持的最少1.89亿美元或2022年到期票据的未偿还本金额的90%进行交换要约。

??此前的7月5日，据REDD消息，宝龙地产（01238.HK）拟将其7月15日到期的6亿元“19宝龙02”展期一年并分期偿付本金。

??宝龙地产提出的展期计划为：在到期日先行支付5%的本金，6个月后支付15%，剩余80%在一年后支付。该公司还提出将其间接拥有的子公司-无锡嘉御置业有限公司100%股权质押给债券持有。

??据记者不完全统计，时间进入7月份以来，包括世茂集团、世茂股份、汇景控股、三盛控股等多家房企均面临债务到期，应对措施或展期，或交换要约。

??一位房企前高管对记者表示：“7月份债务到期无法偿还的房企没有太多办法可以立即解决问题，只能将问题往后延。以前，还可以卖资产，加大力度销售，现在是资产卖不动，销售也销售不动，全靠政策效果和市场情绪恢复。”

??当前，房企面临的债务危机不是只出现在个别企业，而是覆盖面很广的大面积的问题。中国城市经济研究院副院长宋丁认为，对于出险房企，应该充分利用政府、银行等方面给出的政策利好，借助政策的力量帮助企业；到期债务能展期就展期，千方百计地与债权人协商，从而减缓短期内的债务压力；对已开工项目要确保保交楼，保信心，避免走到清盘的最后一步。

??无法如期偿还债务

??上坤地产在公告中表示，公司的日常运营和财务表现受到上海近期暴发新冠肺炎不利影响，近几个月的合约销售总额亦出现明显下降。

??根据最新公告，2022年1~6月，上坤地产累计合约销售金额56.5亿元，同比下降66.21%；合约销售面积46.97万平方米，同比下降64.49%；合约平均销售价约12022元/平方米。上坤预计，2022年房地产行业的市场状况仍面临压力。

??此外，对于展期的原因，宝龙表示在2022年上半年尝试进行的再融资计划以及资产出售计划未能顺利完成，包括其原计划的CMBS发行计划也未能顺利执行。同时，由于境外市场的波动，宝龙原计划进行的REITS募资计划也遭到搁浅。

??近期无法如期偿还债务不止个别房企。7月7日，汇景控股(09968.HK)发布公告，公司开始向合资格持有人进行有关由美国境外非美国籍人士持有的2022年到期的12.5%优先票据的交换要约。

??7月5日，三盛控股一只证券号码为XS2351081943的美元债券正式到期，未偿还本金余额1亿美元（约6.71亿元），票面利率13%。截至目前，三盛控股并未披露该只债券兑付的最新进展。

??7月7日，穆迪发布报告称，2022年5月全国房地产均价同比下降8.0%，幅度小于2022年4月的10.8%。由于开发商可能会通过打折来推动销售及产生现金流，预计年内房地产均价会持续低迷。

??穆迪预计银行仍将谨慎和有选择性地通过贷款、债券和资管产品等向房地产开发商提供融资。穆迪称，在融资环境紧张的情况下，违约事件仍将继续发生。

??近几个月政府欧洲杯开户app：银行支持房地产市场及恢复市场信心的政策指导方向日趋明朗。但是，预计投资者和银行仍将谨慎及有选择性地支持房地产业。预计2022年内会继续出现包括低价交易在内的违约事件，尤其是有大量境外债务到期(或可回售)及流动性较弱的开发商。

??7月偿债压力加剧

??很长一段时间里，房企遵循“借新还旧”的原则进行“借债—还债—再借债”的循环。

??2021年是房企融资的分水岭。在此之前，房企融资规模逐年攀升，2020年融资总量达到高峰，较2016年增长了56%；2021年，融资总量急转直下全年只有13244亿元，同比下降25%。这是房企融资总量近五年来首次负增长。到2022年，融资规模下滑趋势再扩大。

??克而瑞研究数据显示，2022年上半年企业发债金额2068亿元，同比下降49%，不足2021年全年的35%。其中境外发债大幅下降77%至437亿元。

??反观房企到期债券规模不减反增。2022上半年房企债券到期规模为3417亿元，同期发行规模只有2068亿元，到期规模高出发行规模39%。

??发债总量缩水，叠加债券到期高峰，“借新还旧”的模式无法继续进行。

??穆迪在报告中表示，债券市场渠道受限使开发商的再融资风险居高不下。2022年上半年(截至6月24日)，受评开发商仅发行了约合120亿美元的境内债券和27亿美元境外债券，显著低于2021年同期的176亿美元和210亿美元。未来12个月，受评开发商将有326亿美元境外债券和约合299亿美元的境内债券到期或可回售。

??据DM研究不完全统计，共有123家房企的相关债券会在2022年7月内面临到期、回售及付息。

??7月面临到期及回售的境内地产债共58只合计金额约人民币649.27亿元。其中恒大、华润置地、金地地产、融信、宝龙等有两只以上的境内债面临兑付；共40只境外地产债券面临付息，其中碧桂园有6只美元债面临付息，世茂龙光有5只债券需要付息，恒大、佳兆业、绿地、融创、越秀、远洋、禹洲集团、时代中国均有3只以上债券需要付息。

??诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄认为，近期以来，房地产市场现回温迹象，尤其是6月份以来多城销售端转好，给市场注入一抹信心，房企要抓住时机积极作为，通过一系列有效的优惠促销活动以及利用分销渠道等加速去化，加速销售回款，补充现金流；其二，企业要做到开源节流，一方面拓宽融资渠道，充分抓住政策对合理融资需求的支持积极发债，尤其是信用债、ABS等，有能力的房企还可以发行并购债等。

??“此外，房企也应缩减成本，提高经营效率；优化企业战略布局，尽量缩减盈利差的业务板块布局，提高盈利能力。”陈霄称，对于现金流紧缺，债务压顶的企业，也可采取出售旗下非核心资产板块来达到快速补充现金流、偿还到期债务的目的，同时也可以优化资产配置，重新调整业务结构。