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??物管市场的收并购大戏还在持续上演，这一次的主角变成了华润万象生活和祥生物业。

??9月28日晚，华润万象生活有限公司（以下简称“华润万象生活”，1209.HK）公告称，拟收购浙江祥生物业服务有限公司（以下简称“祥生物业”）全部股权及关联方债务。

??根据公告内容，此次交易对价暂定为10.37亿元，但这并非最终价格，最终价格还要待双方厘定并最终协议。且最终代价还需扣除拟转移债务约2.07亿元，因此华润万象生活仅有责任最终支付现金不高于8.3亿元。

??另外，双方还签订了不竞争条款，目标项目实际交付日期后三年内，祥生物业方须确保其及关联方不会对外提供物业管理服务，并确保祥生物业方及关联方不会设立任何新的物业管理公司或新机构或组织提供类似服务，以避免与目标公司竞争。

??祥生物业放弃上市、出售股权

??去年5月28日，祥生物业首次向港交所提交招股书，正式启动IPO，并于去年11月22日通过聆讯。但此后并未有其成功上市的消息传出，反而是其在港交所提交的聆讯后资料集显示失效。这也意味着祥生物业最终暂停了上市进程。

??彼时，祥生物业方面对外表示，暂缓发行流程是基于对彼时市场动态的持续关注，且经过管理层综合考量。祥生物业方面认为上市不是目的，只是促进公司稳健发展的手段之一。未来，公司将持续关注市场动态，选择更佳时机推进上市计划，以获得市场予以更优、更合理估值。

??但显然，祥生物业最终放弃了上市这条路，转而找了华润万象生活接盘。

??从公告披露的内容来看，祥生物业是由陈国祥最终实际拥有，而陈国祥也是祥生控股的创始人。这种千丝万缕的关系也让外界自然联想到，此次出售祥生物业可能会对祥生控股的现金流压力起到缓解作用。

??作为浙系民营房企，祥生控股当下与所有民营房企一样，不仅面临大额的债务压力，同时面临现金流吃紧的问题。

??自从物管企业上市成为风潮之后，物管上市再出售便成为不少地产关联公司获取资金的一个来源，业界也称物业为房企新的“现金奶牛”。

??但此次，祥生物业并未上市便选择售出股权，在一位房企人士看来也在情理之中，因为当前物管企业上市环境并不是很好，连龙头物管万物云上市首日都破发，其他中小型物管股的表现可想而知。

??“祥生物业之所以通过港交所聆讯但暂停上市转而直接出售股权，实际上能够省去一些复杂的流程。”克而瑞物管研究总监汤晓晨认为：“上市后会有公众持股，若上市后再出售，收购后再摘牌流程会复杂一些。”

??此前中南服务和中梁百悦智佳也都是启动上市进程后选择暂缓上市，转身将股权转让给有实力的接盘方。这种操作方式实际上对交易双方都较为合适，尤其对买方而言，并购标的公司已经启动上市流程，相关数据较为透明，在上市前卖出既节省了流程，同时省去了买家的尽调时间。

??华润万象生活并购再出手

??根据资料显示，祥生物业主要在中国从事基础物业管理服务、业主增值服务、非业主增值服务及车位销售代理服务业务。截至2022年中期，祥生物业在浙江省、安徽省及江苏省等地区分别拥有逾2350万平方米、1480万平方米、110万平方米的在管面积、合约面积以及在途面积。

??于2021年12月31日，祥生物业经审核综合账面净资产值约为1.97亿元。

??对于此次收购，华润万象生活认为收购事项将增加集团在上述地区的管理浓度，提高市场影响力，扩大服务范围，提升集团区域协同价值。透过股权转让协议及框架协议，华润万象生活可以享有此前祥生物业管理的项目带来的经济效益。

??值得一提的是，收购祥生物业已经是华润万象生活自2022年以来进行的第4宗收并购。在此之前，华润万象生活以10.58亿元收购了禹洲物业、以24.85亿元收购了中南服务、以约0.33亿元收购了九洲物业，算上此次收购祥生物业的交易价格，年内，华润万象生活累计在收并购方面的金额已达46.13亿元。在这4次并购中，有3宗并购案例交易金额均超过10亿元。

??在一些物业专业人士看来，华润万象生活频繁收并购除了可以增加在管面积，提升已布局市场的市场影响力之外，还有一个值得关注的背景是，民营房企资金问题难解以至于售卖资产的行为在持续进行，同时，过去一两年内激进收购的企业，例如碧桂园服务、世茂服务等均放缓了并购计划，收并购市场整体竞争趋缓，这样的行业背景为华润万象生活实行收并购提供了契机。

??此外，汤晓晨提到，目前国企改革三年行动支持具有央企、国企背景的物管企业做大做强，综合来看，华润万象生活在当前市场环境下有实力也有机会，所以才会在收并购市场高调发力。

??不过，华润万象生活并非盲目扩张，对其而言，此次与祥生物业的交易着实划算，因为相比此前3笔交易市盈率，收购祥生物业的市盈率不足10倍。在汤晓晨看来，在前几年收并购市场热度较高时，交易市盈率普遍在10倍~15倍，但目前已经逐步下探。从此次华润万象生活收购祥生物业来看，主要是目前收并购市场竞争趋缓，出价公司不会太多，所以买方议价能力更强。