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??这是万科38年历史上第一回设立联席总裁一职。

??12月2日，万科内部发文，经集团总裁祝九胜提议，万科开发经营本部首席合伙人兼CEO张海、万物云CEO朱保全出任公司联席总裁，协助总裁祝九胜负责万科开发经营业务和经营服务业务的经营管理。

??至此，万科拥有了3位总裁级高管：祝九胜、张海和朱保全。“两位屡立战功的前线大将，将协助总裁祝九胜组成万科的业务作战管理核心，推动万科在行业新发展阶段进一步发挥集团军优势，实现开发经营服务并重的战略落地。”一位接近万科的人士对中国房地产报记者表示。

??这次任命并不算突然。记者获悉，张海、朱保全从去年起已实际履行相关职责，张海牵头负责开发经营业务，朱保全牵头负责经营服务业务，经过1年多实践，他们的成绩让万科人心服口服，任命可谓水到渠成。

??“严峻的市场环境下，之前充分授权、分布式作战的模式容易出风险，万科因此做出改变，全面加强统筹作战，收权、集团军作战以穿越这个寒冬。”前述接近万科人士称。

??与此同时，万科正抓住难得的融资“窗口期”大规模囤积“粮草”。“目前市场还没有回暖迹象，企业都很困难，所以要抓住窗口机会抱团取暖，企业好了，行业才能好起来。”该人士称。

??3个总裁的管理阵营

??这是一场应对行业变局的主动变阵。熟悉万科的人说，万科的改革一直是温和渐进式的。这次也是一样。

??早在2021年初，万科董事会主席郁亮开始在内部年会上强调“一个集团、形成合力”。他多次称，过去万科分散作战，未能形成合力；过于放权也会有失控的风险，在地产融资环境剧变、竞争激烈的当下，收权是必然之举。

??2021年9月公司业务讨论会上，祝九胜提议，行业阵痛期需要全面加强统筹作战，经内部讨论后，正式确认由张海、朱保全协助总裁统管万科的两条业务线，张海负责开发经营业务，朱保全负责经营服务业务。

??此后万科正式成立开发经营本部，由张海出任首席合伙人，负责7个区域事业部的经营和管理，自此张海正式统筹万科开发经营业务。此时，他还兼任上海区首，且已任职10年，他带领下的上海区域是万科营业收入的主要贡献者，过去3年每年贡献程度都占据3成左右。

??3个月后，张海不再兼任上海区域区首，全身心投入开发业务整体提升工作。

??同样是在2021年9月，朱保全开始密集走访调研物业之外的经营服务业务，逐步开始统筹相关经营管理工作。

??经营服务业务是除开发业务外的转型业务、不动产运营和服务业务，包括商业、物流、长租公寓、冰雪、海外、梅沙教育、企业服务、食品共8个BU（事业单元），全部由朱保全分管。此外，他仍是物业板块负责人。

??今年，他带领万物云登陆资本市场，成为年度港股市场规模最大的首次公开发行股票（IPO），让万物云实现从传统的社区物业服务发展成为行业率先覆盖“住宅服务、商企办公、城市服务”全域空间服务的公司。

??业内人评价道，他在转型路上摸爬滚打的丰富作战经验，对于泊寓、物流、印力等成长中的经营服务业务，无疑是最好的实战派带路人。

??“以业绩论英雄”是万科一直以来的用人传统。今年3月万科年报业绩会上，除法定高管，张海、朱保全也首次出席，可见郁亮对他们的看重。经过1年多实践，由张海、朱保全协助祝九胜统筹两大业务条线的模式逐渐成熟，“上位”顺理成章。

??2022年三季报显示，1~9月，万科实现营业收入3376.7亿元，同比增长24.4%。其中房地产开发业务结算面积为2262万平方米，贡献营业收入2958亿元，同比分别增长21.7%和24.8%。

??但市场形势依然严峻。1~11月，万科累计实现合同销售面积同比下滑32.25%；合同销售金额3772亿元，同比下滑33.14%。1~11月，百强房企销售总额同比下滑42.1%。

??囤积资金“粮草”

??与此同时，万科正抓住当前难得的融资窗口期，积极“囤粮”。

??11月22日，中国银行间市场交易商协会消息称，万科近日向交易商协会表达了280亿元储架式注册发行意向，待履行内部股东大会决策程序后正式报送。

??前一日即11月21日晚，万科还公告，公司董事会同意向股东大会申请授权公司新增不超过500亿元的发行直接债务融资工具的授权。

??万科方面称，这笔资金将用于满足公司生产经营需要，调整债务结构，补充流动资金及项目投资，项目包括但不限于长租公寓、物流地产、产业园、养老公寓等。

??这是万科的“常规动作”。2018年、2019年和2021年，万科董事会都曾分别同意提请股东大会授权公司在不超过人民币350亿元、320亿元、300亿元范围内发行直接债务融资工具，有效期均为24个月。

??不同的是，这次万科在融资框架上似乎变得大胆了一些，申请额度远高于前3次，且将有效期限延至36个月。不过，这500亿元中向交易商协会递交的发行申请额度就已达280亿元。

??两天后（11月23日），农业银行与万科签署战略合作协议。同日，交通银行、中国银行均与万科签署战略合作协议，将为其提供2000亿元授信额度。11月24日，邮储银行又与万科签署战略合作协议，为万科提供1000亿元意向性综合授信额度。

??短短几日，万科至少已收到8家银行授信，拟融资和获得银行授信总额超过3500亿元。

??12月1日晚，万科发布公告宣布其大股东（深圳市地铁集团）拟申请发行公司股份，配发数量不超过当前发行股份数量的20%。

??“大部分银行都给予了万科授信，但还没有具体落地，所以这些钱将用多少、用于何处现在还很难说。再融资计划也只是要了授权，具体会发多少会根据形势和需要来定。作为大企业，积极响应再融资政策也有利于提振市场信心。”前述接近万科人士称。

??万科积极“囤粮”背后也是增强公司现金流的考量。虽然行业供给端政策利好不断，但市场需求端仍未改善，这直接影响了房企经营性现金流。万科也不例外。

??财报数据显示，第三季度，万科经营性现金流净额约为-124.6亿元，同比下降124.9%，这直接导致万科经营性现金流净额从上半年的83亿元减少为前三季度的-41.76亿元，同比下降442%。

??从2018年喊出“活下去”，到2022年判断行业进入“黑铁时代”，郁亮一直在向业界传递焦虑情绪。同时，万科也一直在为自己寻找出路，挖掘“管理红利”“向管理要效益”“统筹作战”，万科一直在努力活久活好。

??“任何计划和目标都需要靠人去看，一切事在人为。”这点郁亮和万科一直都非常清楚。