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??“2022年地产行业的下行对物业的交付面积有一定的冲击和影响，但相信未来行业的发展态势会向好，有很好的想象空间。”越秀服务董事会主席林峰说。

??3月8日，越秀服务集团有限公司（以下简称“越秀服务”，06626.HK）揭晓了2022年的经营业绩，营业收入、股东应占盈利的同比增速虽然与2021年无法相比，但也录得了29.6%及15.7%的增长。

??林峰在业绩发布会上表示，公司在2024年达成1亿平方米在管面积的目标没有变，“2024年6月，向着这个目标去努力。”

??虽然没有公布2023年具体的经营目标，但越秀服务还是希望在规模上继续突破。2022年，该公司完成了上市以来首单收并购，截至2022年底，现金仍有43.6亿元。林峰表示，目前相关标的估值已接近行业合理的水平，所以公司也在积极探索一些并购的项目。

??社区增值业务占总营收超1/4

??毛利率达到32.9%

??2022年，越秀服务的营业收入为24.86亿元，同比增长29.6%，股东应占盈利为4.16亿元，同比增长15.7%，毛利率27.3%、净利率16.7%。营收、利润的增速，以及利润率相较2021年均有所下降，但在行业里已属较高水平。

??从收入类型来看，物业管理服务收入为8.12亿元，同比增长26.3%，社区增值服务收入同比增长47.1%至6.50亿元，非业主增值服务收入为4.79亿元，同比增长40.8%。

??截至2022年12月31日，越秀服务的总在管面积、合约面积分别为5169万平方米、7060万平方米，分别同比增长33%、21%，形成了以粤港澳大湾区为核心，华东、华中、北方和西部四大区域为重要支撑的全国化布局。2022年，该公司新签约项目84个，新增合约建筑面积1309万平方米，同比增长28%。其中，新增外拓面积843万平方米，同比增长138.5%，外拓面积首次超过业主交付面积。

??发展策略上，越秀服务聚焦“住宅+商业+大交通+城市服务”四大业态，5169万平方米的在管面积上中，上述业态的占比分别为63%、8%、13%、10%。

??2022年10月，越秀服务完成了上市以来的首单收并购，收购广州长隆集团旗下广州市秉信物业管理有限公司100%股权，总对价950万元，新增合约面积约79万平方米。

??TOD业务也实现了外拓突破，2022年，该公司中标福州地铁2号线、长沙地铁6号线、青岛地铁4号线和丽江地铁1号线等TOD物业管理服务项目，成功走出广州。

??2022年，越秀服务丰富了增值服务类别，增加了新零售业务的产品供应类别，还打造了自有品牌“越福到家”，向业主提供清洁、保姆、维修等到家服务，开拓智能化业务，并首次尝试买卖停车位使用权。从社区增值服务收入和非业主增值服务收入的较高增速来看，这类业务仍有不少潜力可挖掘。

??林峰也表示，社区增值业务在总营收中的占比超过四分之一，且毛利率能达到32.9%。“所以我们未来几年还会加强这一块的发展，对公司未来收入和利润增长提供比较好的支撑。”

??并购标的估值回落 积极寻找项目

??在业绩公告中，越秀服务表示，2022年，受国内外经济形势、疫情和部分房企出现信用风险的影响，物业管理行业的经营环境充满挑战，物业公司的经营业绩从高增长开始回落，管理规模和利润增速均出现下滑。但挑战与机遇并存，一方面，2022年底以来，政府给予了房企更多流动性支持，带动物业管理行业回暖，另一方面，国家不断出台政策引导物业管理行业的规范化，鼓励发展社区增值服务。

??该公司认为，2023年，房地产行业有望逐步回归有序发展，促进物业管理行业由追求规模高速增长向高质量、可持续发展转型。

??基于对行业的长线看好，越秀服务对自身的增长有着较高的预期。2022年底，该公司公布了一份股权激励计划，行权条件包括2023年至2025年，扣除非经常性损益后的归属母公司净资产收益率分别不低于12.8%、12.9%、13%，且不低于同行企业平均水平，扣除非经常性损益后的归属母公司净利润增长率分别为32%、52%、75%，且增速不低于同行企业平均水平。

??按照林峰的说法，管理层会坚定不移的向着股权激励制定的目标去奋斗。

??2023年是考核的第一个年度，越秀服务没有披露详细的拓展目标。但林峰强调，在物业服务行业，还是需要一定规模，2024年在管面积突破1亿平方米的目标没有变。

??在收并购方面，该公司的态度一直颇为谨慎，IPO募集的19.61亿港元，原本计划是60%用于收并购，截至目前，这笔资金只使用了1亿多港元，而且是用于发展社区增值业务，“没有大规模的并购。”林峰透露，目前市场上的标的估值比高峰期有一定回落，接近行业合理水平，今年会积极寻找收并购项目。

??相较收并购，越秀服务在TOD业务方面的规划更为清晰。截至2022年末，该公司TOD的在管面积已有677万平方米，未来，除了继续深耕已经进入的城市外，还将拓展更多的城市和业态。据林峰介绍，越秀服务与重庆、昆明、南宁、杭州、无锡等城市的地铁公司已经有比较深入的接触，并考虑将服务延伸到高铁、城际铁路等城际铁路大枢纽。目前越秀服务在管的TOD项目是377公里，该公司的期望是，到2025年能在TOD市场中占据10%的份额，也就是1000多公里。