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??继富力、绿地、华夏幸福后，又一家头部房企境外债务重组取得重大进展。

??3月10日晚间，旭辉控股发布公告，称公司境外流动资金状况的全面解决方案已取得重大进展，将于3月31日前向协调委员会及债券持有人小组提供潜在的全面解决方案并展开讨论。

??从公告来看，协调委员会及债券持有人小组均已成立，旭辉正与债权人团体或其顾问持续进行建设性讨论，初步性指引条款主要包括不削减本金金额、自愿选择转股、减少利息的现金支付、债务展期不超过7年、支付一定数额的前置款项和制定额外的增信方案等。

??旭辉方面表示，公司期望继续与债权人进行持续且具建设性的对话，并保持积极态度，以尽快协商全面解决方案。

??有知情人士透露，针对旭辉境外债重组方案，目前债权人接受的意愿还不错，普遍对旭辉“站起来”的信心很高。

??“这是旭辉眼下最为关键的一步，只有境外债重组方案真正获投资者通过后，才能在行业复苏预期下减负前行。”某投行人士表示，旭辉在方案中提出不削减本金金额和“债转股”等方面体现了最大诚意；随着地产利好政策频发，一定程度上提高了债权人信心，也为旭辉等“出险”房企争取到了更多谈判空间。

??境外债重组关键性条款抛出

??根据旭辉披露的初步指示性关键条款，首先，旭辉预期债权人不会被要求接受削減欠付债务的任何本金；其次，债权人能够自愿选择转股，全面解決方案可能包含选择权，允许部分或全部债权人自愿将部分债务转换为公司股权或可转股债券。

??“这部分设定或借鉴了已成功通过债务重组房企的方案。”某券商固收研究员对中国房地产报记者表示，债转股是今年房企债务管理方案流行的手段，既可以削减房企债务偿还金额，也便于债权人在二级市场灵活套现，算是拉动债权人投票的一个积极因素。

??对于减少利息的现金支付，这是早被预计到的。旭辉认为，公司需要将利息负担减少至一个可合理承担的数额，以允许公司恢复至一个长期财务稳定的状况。预期于初期，利息将部分以现金支付，也可能部分以实物支付。

??公告显示，债务的本金分期偿还及到期日预期将延长至全面解决方案全面实施当日起计不超过7年。同时旭辉将以偿还部分本金或同意费的形式，向债权人支付若干前置款项，且正在制定方案，向债权人提供适当及切实可行的增信。

??市场人士表示，现在房企债务重组方案获成功的几率确实比去年高一些，债权人条件放宽了，对行业未来的预期也有所改善。如果重组方案能正式通过，旭辉将获得一段时间的喘息期，可以将更多精力放在恢复资产处置和回归正常经营上。

??不过，境外重组方案能否通过还有很大的不确定性。旭辉在公告中也提及，该等条款可能会发生变动，公司尚未与任何人士就该等指示性关键条款达成一致。

??旭辉方面表示，将继续采取措施加快境内销售及现金回款，积极寻求机会出售非核心资产，以改善现金状况、提供运营效率、控制风险及节约成本。

??“自救”步伐加速

??在宣告主动寻求境外债务重组后，旭辉控股董事局主席林中在朋友圈打气：“蹲下去、活起来、站起来，蹲下意味着我们拒绝‘躺平’，蹲下去意味着重心更稳，蹲下去意味着未来更好得站起来。”

??与此同时，旭辉一直没有停下“自救”的步伐。

??最新的动作是，旭辉正以逾14亿元价格整栋出售上海恒基旭辉中心两栋办公楼，两栋拟出售物业位于上海虹桥商务区，报价分别为5.5亿元和8.8亿元。

??旭辉内部人士向记者表示，卖项目目的是为了补充流动资金，也是公司积极盘活资产应对债务化解的手段。

??据知情人士透露，林中去年底赴香港商谈境外债务重组，已于近日返回上海，准备开始在几个主要城市做项目路演。

??2月8日，东方资产宣布与旭辉集团签署战略合作协议，将帮助旭辉进行资产处置、资产盘活、项目并购重组，并提供金融支持。业内普遍认为，这是旭辉在暗夜中的一丝火光。

??在此番动作之前，旭辉已开始通过股东增持、架构调整、资产出售、响应政策融资等方式努力疏导且均有破局。

??去年12月12日，旭辉宣布，通过投标程序出售物业公司旭辉永升服务23.26%的股份。9月5日，旭辉披露拟以13.38亿港元价格出售香港一项目。四天后，旭辉再宣布拟以1.17亿元价格出售南京的长租公寓项目。

??在融资端旭辉也取得了一些新进展。去年9月，旭辉完成12亿中票发行，由中债增提供全额担保；11月向交易商协会表达150亿元储架式注册发行；到2022年年底，旭辉在“金融十六条”框架下，获得了多家银行的数百亿元授信额度，同时旭辉还通过二级市场配股募资9.46亿港元。

??另据记者了解，旭辉拟发行的不超过15亿元中票仍在努力突破中。

??前述某知情人士表示，旭辉的融资化债动作不少，呈现的效果和规模来看相较其他出险房企有很大空间，缓解了公司一部分流动资金压力。但当前民营房企依然很难，即便通过整体债务重组获得喘息时间，也免不了继续出售核心资产才能真正活下去。

??公布债务重组方案的同时，旭辉亦对外发布了盈利预警，预期2022年将录得130亿~140亿元亏损，其中核心净利润亏损预计介乎51亿~56亿元。一方面是因为疫情和行业影响导致交付量下降、收入减少和利润下降；另一方面，则是公司基于审慎原则对货值提前减记、汇率波动损失及持有物业估值下降等会计报表因素。

??这并不意外，旭辉面临着大多数房企亏损的共性原因，利润下滑及业绩亏损是上市房企2022年经营状况最真实写照。

??“在稳经营、保交付的同时，公司会积极促进销售和回款，有序安排各项融资和还款工作。”旭辉方面表示。

??林中曾表示，企业不要轻易打破信用，倒下去容易站起来难。现在房企的流动性空间正在进一步打开，旭辉正在努力站起来。