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??这是吴亚军“缺席”龙湖的首场业绩会，管理层新旧交替，龙湖依然保持稳健底色。

??3月17日下午，一套全新的高管阵容亮相龙湖集团控股有限公司（以下简称“龙湖”00960.HK）业绩发布会，其中包括新任龙湖集团董事会主席兼首席执行官的陈序平，以及由集团副总裁兼龙湖浙江公司总经理升任地产航道总经理的张旭忠。

??根据业绩报告，2022年，龙湖实现营业收入2505.7亿元，同比增长12.2%；归属股东的净利润为243.6亿元，同比增长2%；全年毛利润530.4亿元，对应毛利率21.2%；核心税后利润率为12.3%，核心权益后利润率为9%。这一成绩在多家房企纷纷出险的2022年实属不易。

??2022年10月，陈序平接替吴亚军成为龙湖集团新董事长，但吴亚军仍然是龙湖最大的股东，此前连续两次选择以股代息，体现了其作为大股东对公司的实质性支持。此外，吴亚军也是集团的战略顾问，继续支持着公司管理层。

??在经历房地产行业的这一轮洗牌后，告别过往的“三高”发展模式已成为业内共识。今后如何转变发展思维，怎样做才能使手中的资产更加优化，是横在职业经理人们面前一条更具挑战性的路。

??业绩会上，陈序平坦言，“这一两年我们选择了管理层会更加辛苦的一条路，在控负债总额的情况下要实现利润的稳中有增，同时还要优化资产质量。其实这是一条非常有挑战，也需要额外付出的路。”

??“增肌不增重”

??过去房地产行业在高歌猛进的时候，几乎所有开发商都是资产和负债同步增长，以此驱动公司的利润和收入增长。陈序平感慨，这个逻辑在2021年下半年以来，已经变得非常凶险，一些出险的公司也是因为这个原因。

??作为龙湖最重要业务板块的开发航道，2022年，龙湖把稳了“方向盘”，继续保持2000亿元以上的销售规模。

??2022年，龙湖实现合同销售额2015.9亿元，对应销售总建筑面积为1304.7万平方米。分区域来看，长三角、环渤海、西部、华南及华中片区合同销售额分别为775.8亿元、414.0亿元、393.9亿元、251.3亿元及180.9亿元，分别占集团合同销售额的38.5%、20.5%、19.5%、12.5%及9.0%。

??经历行业企业频频出险的上一阶段后，陈序平对风险也有了更清晰的认识。他表示，负债是无差异无差别的，但是资产有非常大的差别，所以公司在经营上更重视资产质量，同时在负债端，在过往控负债率的情况下，让公司的有息负债总额也保持一个持平的规模，同时提升公司的周转和运营效率，去驱动公司的增长。

??在控负债总额的前提下，要优化资产质量。他做了一个比喻，“这就像一个人要增肌，但是体重不能增加，这就意味着作为管理层需要更加自律，更加提高经营的水平，更加注重整个公司的资产质量。”

??刚刚结束的全国两会对整个地产行业的定调非常清晰，稳支柱、防风险，抓两头，带中间，一方面是对优质房企的大力支持，另一方面则是对风险房企的防范。

??对于未来的融资和债务规模，龙湖依旧保持审慎、稳健态度。CFO赵轶表示，2023年龙湖债务会保持平稳，保持2080亿元总数不变，但是结构会进一步优化，加大国内的银行融资，加大经营性开发贷，适度减少境外融资，继续保持行业较优的短债比和现金覆盖倍数，让龙湖整个的现金流盘面和债务结构能应对行业的周期。

??对于2023年在土地市场的投资计划，张旭忠介绍：今年公司的拿地策略依然会坚持两个方向。一是坚持以销定支，二是严守投资刻度，尽可能优中选优。

??张旭忠表示，2022年，龙湖在整体公开市场拿地的平均溢价率是4%，其中有60%的土地是零溢价率拿地。总体实现了22%的毛利率和13%的净利率。他强调，2023年，龙湖依然会要求拿地的毛利率高于20%，归属股东的净利率不低于12%。

??非地产开发利润占比逾50%

??2022年，龙湖的毛利率21.2%，是近年来的最低值。

??赵轶表示，从总体毛利率角度看，整个行业在回归，龙湖也在回归。这两年可能会在整体20%左右，新房销售会在15~20%的阶段过渡。随着逐步的修复，包括新拿土地逐步进入结算轨道，相信会回到25%左右的阶段。

??他认为，这个毛利率是健康的，因为现在整个行业的发展已经脱离了过去高歌猛进式的高毛利、高地价、高杠杆阶段，进入持续稳定发展的阶段。能够赚取合理的利润，同时周转更安全，售价更合理。

??在主营业务利润日渐平庸的当下，如何挖深开发业务之外的护城河，是许多房企夙兴夜寐所求之事。

??从多年前开始布局，龙湖在航道上终于完成重构，变成一个开发航道、两个运营航道、两个服务航道，这样“1+2+2”的格局。在“一个龙湖”的统一体系下，这样格局为龙湖穿越周期之后的后续发展，提供更大的空间。

??2022年上半年，龙湖经营性业务收入首次突破百亿元。2022年全年，龙湖实现经营性业务收入236亿元，同比增长25%，经营性利润占比为27%，已经成为龙湖可持续发展的重要贡献源。

??其中，由商业投资和长租公寓组成的运营业务，租金贡献稳定提升，同比增长14.1%，为118.8亿元；由物业管理和智慧营造组成的服务业务收入同比增长38.6%，至116.7亿元。

??2022年，龙湖的经营性收入中两个运营航道依靠投资性物业的运营租金收入，实现了比较高的毛利率，平均毛利率接近75%。这一利润率远高于开发航道。

??陈序平称，这方面的资产是重投入的，所以这两个业务未来是根据租金贡献的现金流去实现自平衡，并注重存量项目的提升，存量增长空间是比较大的。

??未来，这两个业务能给集团穿越周期带来稳定的现金流保障，也会逐步提高利润占比。2022年这两块业务利润占比是27%，预计在未来五年以内利润占比是非常有希望达到50%以上的。

??陈序平谈到，非地产开发利润占比50%以上，这在行业头部企业中不多见，可以令龙湖整个利润盘面更加健康。