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??随着地产板块收入的逐年递减，豫园股份似乎正在逐步褪去地产开发的标签。

??3月24日，上海豫园旅游商城（集团）股份有限公司（豫园股份，600655.SH）召开2022年度业绩发布会。

??数据显示，2022年豫园股份实现营业收入501.18亿元，同比减少3.57%；归属上市公司股东的净利润38.26亿元，同比增加1.52%；归属上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1.61亿元，同比减少94.22%。

??豫园股份的营业收入主要来源于三大业务：产业运营（包含珠宝时尚、餐饮管理与服务、餐饮管理、酒业等）、物业开发与销售、商业综合运营与物业综合服务。

??2022年，产业运营业务实现营业收入为386.3亿元，毛利率为16.66%，占总营业收入的77.1%，其中的珠宝时尚产业更是发展成为了豫园股份的核心业务。

??58安居客研究院院长张波分析，地产其实本质上也属于大宗资产消费，而黄金珠宝属于生活类消费，豫园利用自己强项发挥优势，相比之下，地产更多是起到辅助型作用，核心还是发展自有商业的品牌运营，影响力则偏弱一些。

??地产业务占比逐年下降

??成第二收入来源

??2022年，受疫情等因素影响，豫园股份实现营业收入501.18亿元，较上年同期下滑3.57%；净利润38.26亿元，较上年同期增长1.52%。

??截至2022年末，公司归属上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1.62亿元，同比下降94.22%。公司管理层表示，主要系报告期内珠宝时尚业务营业收入增长及物业开发与销售业务的营业收入结转减少的综合影响所致。

??报告期内，公司地产业务共计实现销售金额155.66亿元，销售面积82.85万平方米，实现结转收入金额91.17亿元，结转面积59.78万平方米，报告期末待结转面积73.72万平方米。

??目前，物业开发与销售业务为豫园股份的第二大收入，近年来该部分收入占总营业收入的比重正在不断变小。2019年~2021年，物业开发与销售的收入占总营业收入的比例为44.8%、39%、32.6%、18.19%，4年间下降了26.6个百分点。

??接近豫园股份的相关人士向记者表示，一直以来，豫园坚持产业运营和产业投资双轮驱动模式，在控股股东复星的带领下，推动蜂巢模式，即在全国布局城市产业地标，以地产平台为载体，孕育和促进产业发展，通过产业协同和产业运营能力，发挥乘数效应，实现产业和城市能级的同步提升。

??业绩会上，豫园股份管理层提出了复合功能地产业务的发展模式，即围绕产城一体、产城融合思路，以地产承载城市复合功能、活力社区的理念，围绕金融服务、文化旅游、物流商贸、健康体验等主题，集聚产业优势资源、引入全球内容，成为公司构建家庭消费快乐产业集群、线下城市产业地标业务的重要支撑。

??豫园股份董事长黄震介绍，公司的复合功能地产业务绝大部分项目位于我国主要经济圈核心城市的中心区域，具有较强的区位优势，是公司构建家庭消费快乐产业集群、线下城市产业地标业务的重要支撑，主要由公司旗下上海复地产业发展集团有限公司负责具体运营。

??近年来房地产行业集中度持续上升，豫园股份复合功能地产业务虽然具有较大规模并具有相当的差异化竞争策略，但并未进入我国房地产行业第一梯队，在企业规模、市场影响力方面仍有较大的进步空间。

??接下来，豫园股份旗下豫园商城一期、豫园商城二期、福佑路地块项目将形成大豫园片区联动开发，打造东方生活美学客厅，构筑具有国际影响力的文化地标。

??张波表示，豫园运营模式本质上是自有商业的品牌运营，受去年疫情影响，该板块逆势增长，说明抗风险能力较大。

??珠宝业务占比近66%

??今年计划收入580亿元

??记者注意到，产业运营业务已成为豫园股份最重要的收入来源。2022年，该业务实现营业收入为386.3亿元，同比增加16.66%，毛利率为16.66%，占总营业收入的77.1%。

??珠宝时尚产业更是发展成为了豫园股份的核心业务，2019年至2022年，该业务营业收入分别为204.6亿元、221.7亿元、274.5亿元，330.7亿元，4年间累计增幅61.6%。与此同时，该业务占总营业收入的比重也由2019年的47.7%增至2022年的65.99%，上升了18.29个百分点。

??2022年，豫园股份珠宝时尚板块实现营业收入330.71亿元，同比增长20.49%；毛利率为8.24%，同比减少0.45个百分点；化妆品和时尚表业板块分别实现营业收入4.23亿元和6.71亿元，分别同比下滑13.29%和22.09%。度假村板块实现营业收入5.99亿元，同比增长69.85%。

??目前，豫园股份拥有“老庙”和“亚一”两大全国知名品牌，截至2022年12月31日，“老庙”和“亚一”品牌门店达4565家，较2021年末增加605家。

??豫园股份轮值总裁倪强表示，在新的消费趋势下，消费者更注重精神层面追求，关注高端、高能和高颜值，也给豫园提出了产品升级迭代的要求。

??截至2022年12月31日，公司文化饮食直营网点共207家，其中松鹤楼178家（苏式正餐11家、苏式面馆167家）；美丽健康直营网点共66家，其中童涵春堂34家、AHAVA32家（国内18家、国外14家）；时尚表业直营网点共47家，其中汉辰钟表行3家、海鸥表业38家、上海表业6家。

??2022年12月，豫园股份曾发布定增预案，拟非公开发行股票募集资金额度不超过80亿元，募集资金投向为黄金珠宝等主营业务项目，补充流动资金及偿还银行贷款。

??上述相关人士向记者表示，在消费复苏的大背景下，豫园股份的主要方向是提振消费信心，回归消费主业。

??目前，豫园股份在白酒领域、食品赛道的布局投资案例得到了股东的认可，黄金珠宝业务每年收入占比也在稳步提升，公司预计2023年将实现营业收入580亿元，营业成本470亿元，三项费用90亿元。