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??近年来，一线城市整体办公市场一直处于下行态势，进入2020年，随着新冠疫情的爆发，又进一步加重了办公市场的下跌态势。办公赛道缩量已成事实，未来整体会不断下行。

??然而，在办公市场下行的同时，办公物业管理正呈现发展新趋势。克而瑞物管发布的《办公物业管理发展报告》显示，盈利能力上，办公楼物管毛利率显著高于住宅、公共物业等其他业态，是细分业态中盈利能力最强的业态之一。

??2021年，百强企业办公物业费收入总值为454.46亿元，同比增长24.51%，2017到2021年复合增长率为23.97%。

??万科云最新披露的上市后的首份财报数据显示，2022年万科云三大主营业务规模稳健增长，其中，商企和城市空间综合服务同比增速为28.2%，超过社区空间居住消费服务2.2个百分点。

??卓越商企服务在其2022年度业绩发布会上，也表示卓越商企对于增长比较看重的是年化合同额，主要是因为第三方市场化程度很高，不太看住宅的以面积为增长曲线的导向。未来几年非住领域增长会比较快速，起码保持在两位数。

??办公物业管理作为高毛利的细分领域，目前正吸引越来越多竞争者躬身入局。

??相较于世界主要经济体超过百年的办公楼发展史，中国现代化办公楼市场兴起，大约只有三十多年。

??办公楼物业管理领域，尤其是高端办公楼，国际五大行等拥有传统优势。国际公司在逾百年的办公物业运营管理中，构建起成熟的运营管理标准。

??2019年，万科物业与戴德梁行在大中华区成立合资公司，万科持股65%，实质接管戴德梁行大中华区物管及综合设施管理业务。据2022年万物云招股书中表述，万物梁行2021年收入超过国际五大行中国区物业及设施管理收入，成为中国区域收入最高的商企服务企业。

??同年，中航物业与招商物业合并，由中航善达正式更名为招商积余。合并前，中航物业即以机构物业为主导拓展方向，并谋求全国性布局。着力打造金融、政府、高端办公楼等专业性板块，在机构物业市场处于领先地位。

??目前，国内物企在办公楼领域居领先位置的主要包括：万物云、招商积余、卓越商企服务、保利物业、中海物业、华润万象生活等。

??从国内领先物企的管理发展现状来看，办公楼物管正成为细分业态中盈利能力最强的业态之一，显著高于住宅、公共物业等其他业态。

??根据卓越商企服务、华润万象生活和招商积余等年报披露数据，2022年，卓越商企服务办公楼物管毛利率23.1%，比住宅物业高出7.2个百分点。华润万象生活办公楼物管毛利率34.1%，比住宅高15.2个百分点。招商积余未公布非住细分业态毛利率水平，但比较住宅和非住业态整体，非住毛利率为10.08%，而住宅为9.12%；同时在非住细分业态中，办公楼以17.22%的管理面积贡献了32.72%的营业收入。

??办公楼物管不仅毛利率水平高，其办公物业费收入总值增长率也明显较高。

??克而瑞物管数据显示，2021年，500强物企办公物业服务总物业费收入达766.70亿元，同比增长21.47%。

??百强企业办公物业费收入总值为454.46亿元，同比增长24.51%；2017到2021年复合增长率为23.97%。

??百强企业办公物业的物业费收入占500强企业办公物业的物业费收入比例为59.27%。百强企业办公物业的物业费收入占百强企业总物业费收入比例为19.27%。

??具体来看，2021年，500强企业办公物业服务平均物业费为6.85元/（平方米·月）。其中，包干制项目平均物业费6.51元/（平方米·月），酬金制项目平均物业费8.91元/（平方米·月）。

??从城市角度上看，2021年500强企业办公物业服务项目中，一线城市平均物业费为11.2元/（平方米·月）；二线城市平均物业费为6.4元/（平方米·月）；三四线城市平均物业费为4.8元/（平方米·月）。

??年百强企业办公物业服务项目中，一线城市平均物业费为10.44元/（平方米·月）；二线城市平均物业费为6.60元/（平方米·月）；三四线城市平均物业费为5.27元/（平方米·月）。

??从目前来看，办公楼市场用户需求呈现头部城市聚集特征。

??典型物企在区域发展选择上，呈现出聚焦核心城市、深耕重点区域的特征。万物云在商企及城市空间服务战略上，聚焦增加重点区域业务浓度，主要布局经济最发达的高线级城市、核心空间。2021年，该模块来自一线城市、香港、新一线城市贡献的营收占比74.4%。

??招商积余战略同样是聚焦重点城市，深耕精拓，纵深发展。2021年末，其营收和面积排名前五的区域分别深圳、江苏、山东、四川和广东。前五区域管理面积占比58.01%，营收占比56.32%。其中，仅广东和深圳区域管理面积占比即达31.89%。

??卓越商企服务核心策略之一“浓度”，即深耕目标城市，聚焦大客户，增强目标市场分布。具体表现在构建“1+1+X”格局，即深耕粤港澳大湾区、长三角，同时开拓全国其他核心一线及二线高能级城市。

??近两三年来，在供给迭加疫情等多重因素影响下，主要办公楼市场空置率持续攀升。大环境下，租户选择办公余地增加，持有物业经营竞争加剧。市场竞争压力倒逼办公楼提升服务能力，也推动了办公物业管理市场的发展。

??相比住宅，办公楼物业服务标准更高，设施设备更加复杂，对服务商专业化能力要求更高。在激烈的竞争局势下，头部企业正聚焦核心，加大市拓，尽快占据、巩固领先优势。

??我们认为，未来高端办公楼物业管理向数字化转型，智慧化管理是必然趋势，提高精细化运营管理能力是关键。