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??“展会效果不怎么样”。5月7日，刚刚参加完2023年内蒙古国际智慧物业博览会的刘畅（化名）告诉记者。在他看来，智慧物业这一新兴产业的发展，在国内部分区域正在面临滥竽充数、恶意竞争、服务单一等现实困境。

??刘畅的公司总部设在深圳，是在智慧物业领域深耕多年的老牌服务商，也是行业最初的探路企业之一。

??他作为智慧物业服务商的内蒙古地区的代理商，对于这一次智慧物业大会的预期很高，但实际效果多少令他有些失望。

??“前几天参加的展会，本来说是与智慧物业相关的展会，后来也变了性质，成了房地产的展会，前面是卖房的，后面是卖进出口食品的，把物业的展示区域弄到犄角旮旯里，出入口也不明显，基本也没什么人。”刘畅说。

??“我感觉（智慧物业）这个行业跟地区还是有一定关系，跟地方政策导向也有一定关系。”刘畅叹了一口气，话里难掩失落。

??事实上，刘畅在展会的遭遇，只是智慧物业领域一些从业者现实困境的缩影和冰山一角。

??中国房地产报记者在北方一些省份实地调查以及和头部地产企业负责人的采访中发现，智慧物业赛道充斥着硬件制造厂商、互联网企业、地产企业、物业服务企业等各类资本方和企业方，看似百花竟放、百家争鸣。但实际上，这一新兴产业的发展正在遭遇滥竽充数、资本恶意竞争、服务单一等各种现实难题。

??政策牵动 智慧物业成风口

??2019年以来，国务院政府工作报告中连续5年提及“数字中国”“数字经济”等关键词，数字化赋能传统行业转型升级，已经成为各行业实现高质量发展的重要路径。

??2022年7月7日，住房和城乡建设部网站公布了住房和城乡建设部、国家发展改革委会同相关部门编制的《“十四五”全国城市基础设施建设规划》（以下简称《规划》）。

??《规划》明确要求加快推进智慧社区建设，深化新一代信息技术在社区建设管理中的应用，实现社区智能化管理。充分利用现有基础建设市级或区级智慧社区基础管理平台，对物业、环境、生活服务和政务服务等相关数据进行有效采集，为智慧社区建设提供数据基础和应用支撑。

??这不是国家层面对于智慧社区建设的首次聚焦了。

??中国房地产报记者先后梳理智慧社区相关政策，从2014年5月住建部印发《智慧社区建设指南(试行)》起，2016年8月，民政部印发《全国民政标准化“十三五”发展规划》，同年12月国务院印发《“十三五”国家信息化规划》，2017年6月国务院印发《欧洲杯开户app：加强和完善城乡社区治理的意见》，2020年7月住建部等6部门印发《绿色社区创建行动方案》，2021年12月，国务院办公厅印发《“十四五”城乡社区服务体系建设规划》，2022年5月民政部等9部门印发《欧洲杯开户app：深入推进智慧社区建设的意见》直至《规划》出台，累计有八项各类政策引导智慧社区建设。

??而在智慧社区建设的过程中，物业最为贴近民生，承担保障民生的重要责任，也是智慧社区建设的重要环节和标准之一，所以智慧物业也成为众多地产企业和传统物业企业关注的焦点。

??2021年1月，住建部等10部门联合印发的《加强和改进住宅物业管理工作的通知》（以下简称《通知》）明确提出加强智慧物业管理服务能力建设，建设服务平台、提升服务水平。

??这一《通知》也被业内普遍认为，国家从政策层面强调推进物业服务的数字化进程，提升物业行业整体转型升级脚步进一步加快了。

??尤其是过去几年物联技术的更新进步、基础设施不断完善，移动互联网迅速发展，都为智慧物业的兴起打下基础，物业管理从劳动密集型向科技知识密集型发展，可以说物业服务市场竞争驶入了新赛道，智慧物业的发展成了大势所趋。

??行业巨头“合纵连横”

??大势之下，必有勇夫。

??智慧物业有多大的市场规模，就离不开我国的智慧社区覆盖率。根据锐观咨询的数据，2020年我国智慧社区市场规模为5405亿元，同比增长约19%。2021年我国智慧社区市场规模已达到5950亿元，同比增长10.08%。

??这样的市场规模和潜力，一时之间，各大房企和物业企业投身其中，也迎来了一些资本方的关注。

??2020年9月，对于万科物业事业部掌舵人朱保全和万科物业来说，是实现了“华丽转身”的关键节点。朱保全在会议上宣布，万科物业走过了30年，从住宅物业到商企物业到城市物业，“三驾马车”形成以后，要让品牌重新回归到住宅。万科物业将成为以住宅物业为主，提供高品质服务的一个品牌。

??这位重振南京万科的风云人物在南京万科“本土化”过程中聚焦业主幸福指数的“妙手”，频频落子万科物业的转型大局。

??2020年12月24日，万科物业发展股份有限公司更名为“万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称“万物云”）。而一天前，万物云18家城市代表处官宣揭牌，意味着围绕空间科技服务的战略落地行动正式拉开帷幕。

??智慧物业前景明朗，万科并非那个嗅觉最敏锐的地产商。

??彼时，碧桂园服务、新城悦、永升生活服务、绿城服务等物业公司已经早早下场“跑马圈地”。

??碧桂园物业早在2019年就更名为碧桂园智慧物业，同时在2020年与三意集团、腾讯、锐吉等多家企业也达成了战略合作，本就作为物业服务龙头的碧桂园目前已经成为智慧物业的超级巨头。绿城服务则是同大华股份达成了战略合作。

??物联网与房地产携手入局，智慧物业赛道开始了合纵连横，百家争鸣的时代。

??新赛道下 多维度两极分化

??智慧物业领域看似前途光明，实则暗流涌动。

??对于刘畅来说，看似繁盛的智慧物业，并不容易涉足。他和一些同行目前遇到最难的问题就是智慧物业系统的推广。

??“因为一些地区的市场已经被做烂了”。

??由于智慧物业服务的数据特点，让很多资本盯上了这块“肥肉”。在龙头房企和物联网企业割据之下，部分资本的流量游戏，让智慧物业领域出现了两极分化的情况。

??“刚出来智慧物业这个概念说法的时候，很多资本方会看到潜在的趋势，快速跟进做了与智慧物业初级模式相关的系统或者软件，但是当时很多系统和软件并不实用，质量也是参差不齐，行业这样野蛮生长，同时又因为这些系统和软件价格低廉，被很多物业公司采用，结果体验环节非常不好，业主们也不满意，最后只能是弃用了。”刘畅告诉记者。

??据他描述，由于良莠不齐的产品，直接导致了后期好的物业系统进来以后，被早已形成的刻板印象制约。包括一些地方政府也有此类想法，认为智慧物业还是概念性比较强，真正做好的没有几家，也不敢轻易制定政策去帮助推广。

??“这样的情况下，反而一些资本方提供的人脸识别系统和设备因为免费而受到追捧，他们完全不注重用户体验，完全是想通过这些设备获得流量资源，比如给小区免费做道闸和门禁系统，包括人脸识别，就是为了获取业主数据，很多物业公司刚开始抢着争着去用，现在后悔莫及。而这些资本方，通过手中掌握的流量和数据基数，进一步实现融资。”刘畅谈到这些越发无奈。

??此外，在他看来，除了企业系统层面的两极分化，还有传统物业企业和地产企业的两极分化。

??“近一两年，内蒙古的房地产企业在建设地产项目的时候已经把智慧物业和智慧社区纳入到项目里，而且也有一些地产公司自己的物业公司会纳入相关的智慧配套。这样是好的，据我所知金地等公司的智慧物业相对不错”刘畅告诉记者，“但是外部的物业企业对智慧物业不那么注重。”

??此外，记者在调查过程中发现，在智慧物业领域，还存在着极为明显的地域性两极分化。

??以某头部地产集团的物业服务公司为例，作为早期从事智慧物业的开发商，该公司服务的很多地产项目也多以智慧物业作为宣传要素和销售卖点。

??在辽宁沈阳浑南新区，由某品牌房企开发且以智慧物业服务著称的项目现场，记者询问该楼盘入园大厅的工作人员，除了可以通过一款该企业开发的APP软件刷门禁是否还有其他的智慧物业的元素时。该工作人员告诉记者：“该款APP上还汇集了一些周边的商业信息和提供一些服务，此外并没有什么特别的智慧物业布局，也没听说其他的项目有什么特别智慧的内容”。

??记者进一步梳理还发现，该企业的APP在小米、华为等手机的应用商店，有大量差评，核心内容多为适老化程度不高，更新以后频繁出现bug等等，名曰智慧物业产品，实则平添了许多不便。

??此外，某国内头部地产企业品牌负责人告诉记者，目前在沈阳地区该企业的智慧物业项目也多以基础性服务为主，所谓智慧主要体现在门禁，人脸识别、监控、工程端口等，在一些设备上专属的APP，园区内一些设备一旦出现什么问题，会自动报警。

??“据我所知，我们在北京浙江和重庆，投入的（资源）要更多，这也跟房价挂钩，也很好理解，毕竟需要成本。”该品牌负责人告诉记者。

??相比之下，上述头部地产企业在重庆某小区的智慧物业内容则更为丰富：晚上12点后，当业主休息时，智慧物业系统正在最忙碌的状态，燃气监测、水质监测实时显示小区二次供水池的余氯、浊度、PH值，室内消防泵的运行状态等也能够实时监控。一旦出现数值警报，物业系统上可以清楚看到告警设备的位置、告警原因、接单人、处理情况等，方便后期的问题追溯及维修。自动报警后该系统立即生成工单推送到物管员手机端，实现问题快速处理。

??而这样高度智能化集成的智慧物业管理系统，覆盖诸多设备，24小时监控，在减少人力资源成本的同时，也大幅提高了设备成本。这些设备的维护保养，更换迭代，都需要资金投入，这一问题，在一线城市和经济发达地区的楼盘小区实现布局易如反掌，但是在欠发达地区和老破小等老旧小区，则是难以实现的。

??事实上，智慧物业发展存在的问题还远不止这些。

??人才缺口 引发木桶效应

??根据记者调查，各大头部房企，就有分别属于各自的物业服务类APP产品，由于彼此独立，数据也不相同，导致基于这些APP用户形成的生态链，变成了一个个以小区为单位的数据孤岛，而且个别企业的APP项目并不好用，频繁升级，安装报错，各类弹窗等等，饱受业主诟病。

??此外，在采访过程中，有数家传统物业企业有对智慧物业方向转型的意愿，但是受制于资金和人才的双重压力，无法实现。

??在沈阳市一家从事物业服务十几年的公司负责人告诉记者，他最大的困扰是“物业费不好收”。在这样的情况下，发展智能物业似乎更是“巧妇难为无米之炊”。

??据该负责人介绍，他的物业公司还是传统的劳动密集型模式，人多支出就多，物业费收取困难，直接造成了公司资金链非常紧张，实在无暇引进智慧物业系统进行更新换代，转型升级，而且更为主要的是，公司缺少这方面的人才储备，智慧物业需要的是对于数字化和物业服务都了解的复合型人才。

??缺乏既熟知传统物业服务，又对物联网、大数据、云计算等技术有较高的认知的人才，是业内目前普遍面临的问题。

??“没有标准就没有内容”

??不过，当前很多企业普遍认可的是，虽然面临着人才体系建设不足、生态链各自为战等现实困境，但随着数字技术在物业服务领域不断扩大应用范围，这些问题都会迎刃而解，物业服务企业的转型是大势所趋。

??同样的，为了抢占市场，头部物业企业也是“刺刀见红”，顶着房地产市场销售大幅下滑的压力，拓展自身的战略版图。

??以头部物业企业万物云为例，今年3月27日，万物云交出上市后的首份财务年报，突破300亿元的年度营收固然难能可贵，但是归属母公司净利润的同比下滑9.4%的事实也触目惊心。

??一天后的3月28日，在万物云举行的2022年度业绩发布会上，朱保全提出三个行业反思问题：独立性反思——开发商依赖加剧行业波动，并购反思——大规模并购累积经营压力，增值服务反思——天下没有免费的午餐。

??朱保全在业绩会上指出，利润下降主要是部分业务下半年收入不及预期，以及毛利润下降所致，而并购的伯尔尼物业、阳光智博等产生一次性支出则是引起毛利率下降一个原因。

??但是在外部看来，这些并购为万物云智慧物业的积累是有帮助的。

??在2021年末，碧桂园服务执行董事、总裁李长江在公开场合发表演讲中提及，“现在的物业企业无论大小都会说擅长做城市服务”“城市服务犹如天上的月亮，挂在天上很漂亮，就是抓不到”。

??彼时，他认为上述现象出现的原因主要由于行业没有统一标准。一方面，对于城市服务这一块，行业暂时没有统一标准；另一方面，城市服务中市场化的部分，市场化就做得好一些，但同样没有标准，没有内容。

??2023年3月4日，全国两会之际，李长江提出建议相关部门加大对物业数字化建设的支持力度，出台相应的智慧社区、智慧物业评定规定。同时，期待更多的科技人才以及科技创新资源汇聚在物业行业，共同推动传统物业服务向现代化物业转变。

??春江水暖鸭先知，从李长江的建议来看，他已经找到了两年前演讲中的答案。

??对他来说，天上明月，此时可掇了。