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??房企融资难的状况仍然没有明显改善。

??2022年以来，“第三支箭”、“金融16条”、“股权融资优化5条新政”相继出台，针对房企的纾困方向也从此前的“救项目”转换至“救项目与救企业并存”。进入2023年，政策延续此前的基调，首批改善优质房企资产负债表名单出炉，但民营房企受益有限。

??今年以来，典型房企的月度融资总量基本上都在低位徘徊，仅3月份融资总量一度冲破600亿元，其它月份的融资总量只有400-500亿元左右。

??5月典型房企的融资总量更是跌至300亿元以下，创下2020年以来房企单月融资总量的新低，说明房企融资环境尚未恢复。

??2023年5月，80家典型房企的融资总量为263.29亿元，环比减少56.4%，同比减少60.4%。5月房企融资规模创下了2020年以来单月融资的新低，房企融资环境仍然不容乐观。

??5月房企境内债权融资205.17亿元，环比减少58.3%，同比减少60.9%；境外债权融资13.96亿元，环比减少54.4%，同比减少79.3%；资产证券化融资为44.16亿元，环比减少44.8%，同比减少39.9%。

??今年1-5月，80家典型房企新增债券类融资成本3.75%，较2022年全年下降0.48个百分点，其中境外债券融资成本8.04%，较2022年全年上升0.99个百分点，境内债券融资成本3.51%，较2022年全年降低0.03个百分点。

??从单月看，5月房企融资成本为3.34%，环比下降0.05pct，同比下降1.26pct，本月仅越秀地产在澳门金融资产交易所发行了一笔13.96亿元人民币的境外债，因此房企境外融资成本仅为3.8%。

??由于本月境内发债的企业仍然是招商蛇口、金融街、保利等国央企，因此境内融资成本3.29%，环比下降0.1pct，仍然保持在较低的水平。

??5月融资总量最大的企业是保利发展，融资总量为44.64亿元，主要是保利发展在5月发行了一笔15亿元的公司债、一笔9.29亿元的ABN和一笔20.35亿元的ABS。

??2023年1-5月，TOP10房企的平均融资额为38.15亿元，是所有梯队中最多的，同时TOP31-50的房企融资规模同比增加了18.16%，增加幅度最大。

??从融资成本看，TOP10梯队的房企融资成本仍然最低，为2.95%，较2022年全年下降0.18pct，比融资成本最高的TOP11-30的房企低1.15pct。不过，TOP51+房企的融资成本较2022年全年下降1.6pct，降幅最大。

??5月21日，万科150亿定向增发获得深交所受理，5月22日，天地源12.5亿配股募资计划获得西安市国资委的同意。另外，保利发展125亿A股增发仅在16日回复了交易所的问询函，并没有实质性的进展。整体来看，近期房企配股融资热度处在较低水平。

??房企配股融资在今年1-2月曾经掀起一轮小高潮，但进展缓慢。目前仅万科完成了H股39.15亿港元的配售，以及雅居乐完成了4.21亿元人民币的配售，其余房企的配股计划仍在进展过程中。

??由于证监会在2月17日发布了境外上市备案管理相关规则，放宽了境外募资等限制，未来房企及旗下公司的境外IPO可能会受到一定的鼓励。

??但今年以来，仅嘉创地产在3月3日以介绍方式在港交所上市，3月23日挂牌，以及深圳控股旗下的深业物业向港交所递交了招股书。另外，去年12月通过上市聆讯的众安智慧生活3月份宣布延期上市后，4月底再次向港交所提交招股书。而龙湖智创生活在招股书到期后表示将暂缓上市。

??近期香港资本市场对于境内房地产相关企业的上市融资态度较为谨慎，房企旗下公司上市之后破发的情况屡屡出现，动摇了境内房企及旗下公司上市的信心，积极性也越来越低。

??5月房企共有26笔债券到期，剔除已经提前赎回的部分后约为339亿元，环比减少64.24%。提前关注到2023年5月将有21笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为349亿元，环比增加2.95%。

??从到期债券规模来看，单笔金额最高是恒大于2017年发行的一笔10亿美元的公司债。

??在债务违约方面，本月10日宋都集团公告称因控股股东宋都控股未及时清偿银行款项，导致企业出现银行借款逾期，同时月内已经暴雷的金科和恒大都有新增债务违约。

??整体来看，虽然融资环境有所优化，但是短期内仅能惠及白名单优质企业，部分财务困难的房企仍较难获得支持，因此未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件。再加上当前房地产销售仍未全面复苏，流动性问题仍需要行业注意。

??昨天，《中国经济时报》发布《一线城市房地产限购应适时优化调整》文章称，业内预计，6月，中央和地方政府有望加快推进稳楼市政策的出台，进一步探索丰富的政策工具箱，以支持居民合理住房需求的释放，修复市场信心和预期。其中，一线城市房地产限购等限制性政策调整值得关注。

??早在3月时，我们在对未来政策进行展望时就曾经判断，接下来有望全面退出限制性政策，包括三四线城市取消限购、一二线城市局部松绑、取消认房认贷、下调首付比例、豪宅限价放开以及全面取消限售等，多管齐下助企纾困，同时也可以给市场更多的信心。

??只有对经济、对市场恢复信心，才能从根本上缓解房企的流动性问题，融资困境也将迎刃而解。