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??曾计划建668米“我国第一高楼”的项目还没有找到下家。

??7月5日，根据京东拍卖页面显示，世茂深港国际中心项目首轮司法拍卖结束，该项目因无人出价宣告流拍。

??根据拍卖页面介绍，该标的具体资产为深圳市世茂新里程实业有限公司（以下简称“世茂新里程”）名下深圳市龙岗区龙城街道12宗地土地使用权及地上物”，土地不动产证登记价是176.2亿元，目前评估价为149.78亿元，加上地上建筑物评估价13.26亿元，整体评估价为163.05亿元。本次拍卖起拍价为130.44亿元，相当于在评估价的基础上打了八折。

??这样的结果并不令人意外，早在标的上架之初，业内就预判了其流拍的概率极大。

??数位受访人士表示，打八折仍无人问津的背后是目前深圳的写字楼、商务产品的空置率很高，该项目位置不在深圳的中心地段，而且现在企业的资金都很紧张，国企、央企大概率都不会接盘，所以市场没有积极性，流拍也是正常的。二拍即使再打折，前景依然不容乐观。

??流拍“并不意外”

??世茂深港国际中心法拍的部分用地，被形容为最近7年以来司法拍卖最大估值的资产。

??据公开信息，世茂深港国际中心总货值达629.04亿元，已售84.25亿元，剩余货值544.79亿元。而在待售名单中，世茂深港国际中心此前的对外报价是151.43亿元。

??2017年12月6日，上海世茂股份有限公司（以下简称“ST世茂”，600823.SH)旗下子公司福建世茂新里程投资发展有限公司（以下简称“福建世茂新里程”）以239.43亿元的底价拿下了深圳龙岗的G01046-0095号商业用地，楼面价1.75万元/平方米，占地面积32.19万平方米，总建筑面积136.45万平方米，当时创下了深圳土地拍卖史上第二高总价的纪录。

??按照当初的规划，该地块上将建一栋668米的最高塔，超过深圳第一高楼，即592.5米的平安金融中心，也高于我国第一高楼、632米的上海中心大厦。倘若建成，该建筑将刷新“我国第一高楼”的纪录，成为龙岗区大运新城的新地标。

??2018年3月，在奠基仪式上，世茂方面曾透露，这栋600米级的超高层建筑必须在首期开工项目内，3年内完成进度的50%，5年内整个项目必须完工。

??2022年，世茂爆发债务危机，项目随之停工。在此次被司法拍卖前，世茂一直在为项目寻找买家，但始终未能找到接盘方。

??某智库研究员宋丁对流拍的结果并不感到意外，他表示，虽然2017年房地产还在上升周期之中，但当时业界已有对项目担心的评价。考虑到区位问题，即使世茂未发生流动性问题，成功将该项目建起，后期的去化情况仍需存疑，因为龙岗的人口、产业显然还不足以支撑这一高楼对市场的需求。

??“从此次流拍的结果来看，市场还是比较缺买家的，但实际上市场是不缺潜在买家的，而是缺买家的实际行动和投入。”一位商业地产从业人士表示。

??高力国际深圳研究部负责人亢亚娟认为，“当下，房企仍以‘保交楼’为重点，投资热情不高。世茂深港国际中心总价值超百亿元，门槛较高，大体量的资金投入对于当下市场环境中的大多数房企来说，都是巨大的考验。”

??此外，综合体的项目性质对业主方运营能力有着较高的要求。该项目集办公、商业、旅游、公寓等多业态于一体，涉及多样化的后期运营，对业主方综合能力有着较高的要求。

??亢亚娟表示，在深圳甲级写字楼市场，2023上半年市场并未如期快速复苏，而是呈现出新增需求不足、租金降幅扩大的态势。业主方多推出差异化的降租策略、创新运营举措以稳定老客户、吸引新客户，竞争压力可见一斑。未来5年，深圳可见的新增供应仍处于高位，只有十分突出的运营能力才有望在激烈的竞争中占据优势。

??复杂的债务关系

??除了市场下行以及项目本身体量大的原因外，围绕在世茂深港国际中心复杂的债务关系或许也是其流拍的重要原因。

??从持股比例上来看，世茂深港国际中心项目由ST世茂持有51%权益，上海世茂集团通过全资子公司持有19%权益。中信信托通过合伙企业持有剩余30%权益，中信信托正是本次拍卖的申请执行人。

??2017年，中信信托以深圳深港国际中心项目为底层资产发行信托产品；2020年7月17日，“中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划”成立，募集规模为87亿元。据了解，此次拍卖的12宗土地中，有10宗已经抵押给了中信信托。

??2022年2月16日，中信信托宣布其中的57亿元项目资金遇到兑付困难，世茂深港国际中心也随之停工，同时世茂债务危机爆发。

??2022年，因与中信信托的债务纠纷，北京市第三中级人民法院对深港国际中心项目的12宗土地进行了查封，查封期限为2022年8月25日至2025年8月24日，并查封及轮候查封项目中的283套房产，冻结深圳世茂新里程100%股权；同年9月，因票据追索权纠纷，深圳前海合作区人民法院也对上述12宗地进行了查封。

??一份2023年5月发布的判决书显示，深港国际中心项目已被列为重点风险项目，前后已有接近261户小业主向相关部门投诉，已有22家供应商及施工单位起诉查封及轮候查封深港国际中心项目资产，且案件数量还在不断增加。

??2022年初，世茂对外推介了一个价值超740亿元的资产包，世茂深港国际中心是其中价值最高的一项资产。如今该项目的流拍也意味着世茂的化债工作进一步遇到阻碍。

??财务数据显示，ST世茂2022年全年实现营业收入57.47亿元，同比下降70.37%；归属上市公司股东净利润为亏损45.31亿元。

??ST世茂7月1日公告，公司有公开市场债务累计7.8亿元未能按期支付，有50.76亿元的非公开市场的银行和非银金融机构债务未能按期支付。