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??这是一次氛围稍显严肃的业绩发布会。3月29日上午，万科董事会主席郁亮、总裁祝九胜等7位高管正襟危坐，直面万科问题。

??“有压力，能过关。”祝九胜回应万科债务压力时说，万科短名单合作银行8家、长名单合作银行16家，长期合作银行有26家，这些银行长期都很支持万科，“我们有信心也有能力应对目前挑战。”

??“虽然万科很早就喊出‘活下去’，但现在来看，万科的危机意识还需要加强，改变的决心和力度还要更大些。万科坚决不躺平。”郁亮说。

??此前一日，万科发布了2023年度业绩公告，数据难言乐观。2023年，万科营业收入4657.4亿元，同比下降7.6%；归属上市公司股东净利润121.6亿元，同比下降46.4%。

??万科集团表示，经过综合考量，2023年度公司不派发股息，不送红股，也不进行资本公积金转增股本，而此前万科已连续31年分红。同时，8位高管自愿放弃2023年度奖金，且自报告披露之日起，郁亮、祝九胜、监事会主席解冻自愿领取月薪税前1万元。这些举动无不从侧面体现出万科当前对于现金的渴求。

??“行业还在深度调整中，经营的不确定性还存在。董事会在综合考虑投资者意见后，决定不进行分红，以应对未来不确定性，保障经营安全，恳请投资者给予理解。”万科董事会秘书朱旭说。

??就在3月29日A股开盘后，万科股价呈现走低行情，截至中午收盘时下降2.81%。

??市场超跌但需求仍在

??每年业绩会上，郁亮对于房地产行业的预判都被看作具有风向标意义。

??这次，郁亮表示，万科没有改变此前对于行业超跌的判断。2023年住宅新开工面积不足7亿平方米，较2019年高点下降59%。尽管行业已经不可能回到过去高点，但行业前景依然广阔。

??郁亮表示，从行业趋势看，一定要从动态眼光看待住房需求的变化。他提及两个方面：

??第一，房地产市场已经从“有没有”到“好不好”的阶段，人们对美好生活的标准是不断提升的，人均居住面积不可能停留在现有水平上。此外，目前城市住宅里有60%多的房子没有配备电梯，对于日益老龄化的中国社会来说，未来这可能是基本配置。

??第二，中国城镇化进程没有结束，新增住房需求依然存在。2023年我国新增城镇人口1196万。综合这些因素来看，未来中国住宅建设中枢值是10亿平方米左右。

??“当前支持房地产市场的政策已大量出台，力度是2011年实施限购以来最大一次，政策力度超过以往任何年度。随着LPR下调，个人按揭利率来到近10年来最低水平，相信政策效果会慢慢显现，市场会慢慢恢复。”郁亮说。

??他还提到房地产发展新模式及“三大工程”建设，这些将促进经济回升，同时为房地产企业提供更多发展空间。万科在城中村改造、保障房领域都有项目，未来将继续发挥自身在小户型建设和代建等方面的能力和优势，积极参与。

??今年全国两会期间，住建部部长倪虹表达了对房地产企业的寄语：“谁能抓住机遇、转型发展，谁能为群众建设好房子、提供好服务，谁就能有市场，谁就能有发展，谁就能有未来”。

??“备受鼓舞。”郁亮说，“只要我们始终为老百姓提供好房子好服务，万科就会有发展，万科就会有未来。”

??万科要“活下去”

??此次业绩发布会上，万科的债务及融资问题备受投资者和媒体关注。万科高管层表现出了积极应对态度。

??�n祝九胜表示，万科基本面没有发生大变化，评级下调对公司影响有限。郁亮表示，“坚决不躺平，我们有充分的信心会战胜困难，一定会跨过这个关口，继续成为一家优秀的公司。”但在目前的市场环境下，在没有实质性举措出现之前，仅靠这些恐怕并不足以让投资者放心。

??郁亮坦诚，虽然万科很早就喊出要活下去，但考虑得还不够全面，改变的决心和力度还要更大些。要“活下去”，业务能力好只是一方面，还需要强化底线思维，做好极限情况下的压力测试，做好更充分的准备——从中可以感受到郁亮和万科的自省态度。

??经营压力是万科要应对的第一大关，销售下滑是万科资金压力的主要原因之一。

??2023年，万科净利润121.6亿元，同比下降46.4%。净利润下降主要原因是开发业务结算规模和结算毛利率下降，部分开发项目计提了减值（约40亿元）。今年前2个月，万科合同销售金额334.7亿元 同比下降43%。2023年全年，万科合同销售金额同比下降9.8%。

??降负债是万科要应对的第二大关。2023年财报中，万科首次提出“未来两年削减付息债务1000亿元以上”。

??截至2023年末，万科总负债达1.102万亿元，有息负债合计3200.5亿元，其中一年内到期有息负债624.2亿元；货币资金998亿元，同比减少374亿元。债务压力外，万科还需要面对未完工工程的持续投入、财务费用、管理费用、销售费用和税费等各项费用支出。

??“公司2024年债务偿还存在压力，但能克服。挑战来自开发业务收支不平衡、融资模式转换和经营性业务收益率爬坡。”祝九胜表示，万科从总对总转换为项目抵押贷款的融资模式，转变需要过程，需要1～3年转换期。

??“每家银行对我们的关注和策略各有不同，我们一起解决问题，金融机构的意见我们也虚心接受、积极探讨，和银行的合作处于一个稳定可持续的水平。”祝九胜说。

??万科表示，将着力在以下几个方面开展工作，一是确保安全底线。通过大宗资产、股权交易兑现“蓄水池”，大规模增厚安全垫。2024年实现交易回款不低于300亿元；二是坚定降杠杆；全面主动融入城市房地产融资协调机制，主动推进融资模式转型；三是坚定为社会提供好产品、好服务，实现可持续的内生发展。

??为缓解资金压力，万科不得不采取一系列资产甩卖措施，包括将上海七宝万科广场50%股权以7折价格出售给香港领展基金，以及出售多家悦榕酒店的管理权。

??对此，万科首席运营官刘肖表示，实际上从去年初开始，就把七宝万科广场纳入了优先退出计划里，把项目合作伙伴领展作为交易对手，是一个非常合理的安排，给万科带来了10多亿元利润。“资产交易是业务由重到轻，并持续提升经营水平的一个重要路径，相信2024年资产交易规模会比2023年更大，大宗交易会更多。”

??朱旭表示，深圳国资有四大措施支持万科，一是帮助万科处置流动性较低的不动产和长期股权投资；二是通过市场化方式认购万科旗下印力的消费类REITs；三是通过深圳国企和万科之间的产业型协同，推动多个项目合作。四是深圳国资积极协调金融资源来支持万科。

??“目前这些项目的进展有的已经完成，有的已经支付诚意金，还有正在逐步落地过程中。如果全部落地完成以后，预计可以帮助万科释放百亿元规模以上流动性。”朱旭说。