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导读
李战军：调控不会更严厉 冬天还将再延续
房地产行业的冬天态势在2012年还会延续。最主要的原因就是政府的调控不会放松，还将坚定的执行。即便有所放松，也是适度放松和微调，不可能一下子带来交易量和投资量的大幅度增加，以及交易价格的上升。因此，总的来讲，2012年还是一个比较冷的产业环境。
本期嘉宾
李战军，上海易居房地产研究院发展研究所所长，浦东房地产经济研究中心主任，浦东新区房地产业协会秘书长，浦东新区城镇规划咨询专家，清华大学、交通大学和上海大学房地产专业客座教授。曾是上海住房制度改革政策制定的参与人和执行者。从事房地产研究工作近二十年。

调控政策的四大猜想

1、保障房政策调整表明了放松
从保障房的角度来看，今年的任务已经完成了，但是这个任务是在非常费力的情况下完成的。因此也导致了明年1000万套开工任务需要调整，不仅明年，今后5年的3600万套任务也需要调整，向下的调整。下调已经表明，我们的房地产调控政策在一定程度上不是在加码，而是在放松。
2、限贷将继续，消费贷不会过紧
限贷是受制于我们的宏观经济，整个贷款规模、货币发行量都受到了控制，不仅是房地产企业如此，其它行业的企业也如此。在第四季度，贷款规模有所放松，但主要针对的是国家基础建设设施的重点项目及小微企业，对房企来说，信贷规模不会放松。我认为，明年随着CPI控制的要求，CPI逐步会回落，明年的房地产限贷，特别是开发贷款仍会继续从紧，但对整个信贷规模包括消费贷款不会像今年这么紧，会有所放松。
3、严格的限购政策可能会出现宽松化的表现
明年各地政府会继续采取相对宽松的做法，也就是限购政策会继续执行，但是限购的力度、内容会有所调整，而且各地的执行也会不完全一致，很有可能有的对新建商品住宅进行限购，而对存量房放宽；有的地方可能会对高端住宅实行限购，而对普通住宅依然实行限购。总体来讲，严格的限购政策在各地明年可能会出现宽松化的表现，各地会根据本地的实际情况、房价涨幅以及其向国务院承诺的房价控制目标而做相应的调整，更加严厉的限购政策难以执行。
4、房产税半年内不具备推广条件
至少在明年的上半年内，北京和全国依然不具备借鉴上海和重庆试点的经验来大范围的推行房产税的经济环境和基础条件，因为这需要做大量的准备工作，各地还需要走法律程序。特别是北京，阻力更大。北京的房主来自全国各地，还包括大量的小产权房、央产房，北京拥有多套住房的居民比例在全国来说也很靠前，所以在推行过程中的准备工作和阻力会比上海和重庆更多更大，局面更复杂。

难以有新的调控政策出台

关键要看年底的市场数据
总体来看，价格松动的城市越来越多，下跌的力度也越来越大，越来越多的地方出现了价格松动和价格下滑，而且还正在蔓延，但能不能维持还需要考验，需要根据12月和明年1月的市场形势来决定。一旦下降的趋势明显，我觉得难以有更严厉的调控措施出台，因为政策已经取得了效果，随着降价局势的明显，政策只会往松动方面走，而不是更严厉。
李战军
长期的限购政策应该取消
首先，限购不能与宪法相冲突，老百姓拿人民币购买商品，不应该受到限制。其次，房地产产业对其它相关产业的相关性特别大，比如下半年的钢铁市场和资本市场的不景气表现，长期严格的实行限制措施，会对我国的宏观经济带来负面影响。在一段时间里，我们先把房价打下去，再去解决经济发展停滞甚至倒退的问题，这是可以的，但如果长期推行的话，我们的经济是受不了的，是不能容忍的。
适度从宽和微调
保增长、保复苏的压力，肯定会让调控政策有所放松，但这更多地反应在“适度”和“微调”上面。我个人认为，一个从紧的政策到了一个极端后，肯定会往回走，同理一个从宽的政策到了一个极端后也要从紧。现在已经到了一个政策和价格的底部区域，因此下一步会从宽，但主要体现在适度从宽和微调，而不会出现一个转折性的变化。

2012，房地产冬天还将继续

李战军
格局：还将延续冬天态势
冬天的论调是从开发商和市场交易量的角度来看的，当前交易价格和贷款也能看出这个行业目前正面临着冬天。我认为，明年这种形势还会延续。最主要的原因就是政府的调控不会放松，还要坚定的执行。即便有所放松，也是适度放松和微调，不可能一下子带来交易量和投资量的大幅度增加，以及交易价格的上升。所以，总的来讲，明年还是一个比较冷的产业环境，这种类似今年下半年的冷的环境在明年还会继续。至于要延续多长时间，要根据宏观经济的变化和调控政策的效果来决定。
企业：保守防御，独立判断
对于开发企业来说，2012年不应该走扩张型、发展型的战略，而是应该保守型、防御型的战略。也就是少拿地，慎重拿地，对已经在建的项目延长开发周期，缩短开发战线，要踏准市场需求的节奏来相应地做出自己的调整。至于更详细的战略，比如是否以及何时去抄底土地，要根据自身的情况，根据市场变化的判断，独立自主地做出自己的战略选择。
市场：“我看不到什么热点”
对于明年的市场，我看不到热点。在冷的局面，看不到太多的热点，除非政策调整。还是回到此前说的问题，不是市场本身有什么变化，而是看政策会有什么变化，政策的变化将决定市场的变化。至于房价，从全国角度来看，还是一个全国平稳的情况，维持现状的水平，过快的上涨不存在，过快的下跌也不存在；部分城市下跌，部分城市依然在上涨，但不管是下跌还是上涨，幅度都不不会太大。

我相信中国的房地产业会阳光明媚，虽然会有一段时间处在冬天，但从中长期来说，我们依然处在春天和夏天的过程中，希望大家加油，共同努力。

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