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导读
牛凤瑞：调控方向应该是增加住房有效供给
近七、八年来，房地差市场调控已经成为我国经济社会生活中乃至政治生活中最为敏感、分歧最大、涉及面最广的话题，调控的效果也是众说纷纭，需要做出新的政策选择。世界上没有不存在约束条件的政策选择，也没有不需要支付成本、没有风险的政策选择。既然如此，更新思想观念，调整思路，明确房地产性质和地位，针对现阶段的主要矛盾和主要倾向，进行相应的政策选择和制度设计，才能实现方的此番的健康稳定发展，为构建和谐社会奠定物质基础。
本期嘉宾
牛凤瑞，曾任河北社科院农村所副所长、研究员、所长，中国社科院社会学所研究员；原任中国社科院城市发展与环境研究中心主任、研究员。

走出房地产性质认识误区，正确房地产定位

高波
所谓楼市威胁我国金融安全之说是在转移视线
所谓房市威胁我国金融安全之说是在转移视线，因为对我国金融安全的威胁主要来自于金融机构内部的治理结构；美国住房次贷引发金融危机并不等于我国一定如此，因为我国房贷是公认的优质资产，而房地产贷款仅占金融机构贷款余额的1/6左右；已经工业化和城市化了的日本等国房地产泡沫破灭造成经济发展停滞也不能套用我国，因为我国尚在完成工业化和城市化阶段。
房地产业成为扩大内需、优化结构的最重要节点
房地产投资有个较快的增长，不仅有利于扩大内需，消化过剩产能，为工业化、城市化和居民消费结构升级提供相应的物质基础，而且也为家电、家具、家装开辟市场空间，为住宅小区服务业的发展提供前提，促进经济结构战略调整。在现阶段，房地产业成为转变经济增长方式、扩大内需、优化结构与改善民生的最重要的节点，放地方投资保持一个较高的增速，占固定资产投资一个较大比例具有阶段性的必然性和合理性，也是我国把握战略机遇期，促进国民经济又好又快发展的正确选择。[详细]

摈弃以支流否定主流的思想方法，坚定住房制度市场化改革

部分居民住房困难与住房体制改革市场化方向无关
住房制度改革十多年来，我国城镇居民条件整体上有了很大改善。统计数据表明，我国城镇居民人均居住面积每年增加1平方米，其中十一五期间人均居住面积增加6平方米。实践证明，我国城镇居民住房体制改革整体上取得了成功，方向是正确的，与构建社会主义市场体制的方向是一致的，这是主流。部分居民住房困难还没有得到解决是阶段性的暂时现象，与住房体制改革市场化方向无关。房地产领域成为腐败的重灾区，住房资源分配新的不公等现象依然存在，有的还相当严重，但只是支流，与住房体制市场化改革没有必然联系。
住房保障是住房制度市场化改革的重要组成部分
住房保障是住房制度市场化改革的重要组成部分，一定时期内加大住房保障建设力度以偿还历史欠账是必要的，但一些单位变相福利分房仍在继续，泛化保障房边界，扭曲保障房概念，以大规模公租房作为保障房主体，允许单位集资建房，鼓吹住房市场化与保障两轨制等，则有压缩住房市场化改革空间，窒息住房制度市场化改革之虞。"二元化"管理方式,规范住房租赁市场,调节住房分配,改革住房公积金制度”等五方面着手。[详细]

力戒急于求成情绪，相对稳定房地产调控政策

高波
合理的目标和稳定的政策是引导住房预期稳定市场供求的前提
科学确定与我国国情和发展阶段相适应的住房目标，进而出台一个相对稳定的房地产调控政策对我国具有极大的迫切性。合理的住房目标和相对稳定的房地产调控政策是正确引导居民住房预期，稳定住房市场供求的前提，而供求双方稳定的预期是房地产市场健康稳定发展的条件。与此相适应，我国房地产调控政策既不需要密集出台，也不应成为宏观调控的应急工具。房地产调控政策密集出台对社会发出的信号是以往政策的不完善，放言还有更厉害政策出台的背后含义是对现行政策失去信任。[详细]

转变计划经济思维方式、增强房地产调控的政策弹性和差异化

地方政府拥有较大的自主决策权有利于调控目标落到实处
房地产是区域性市场，住房不具空间流动性。在对一个地区房地产市场信息的把握上，一般情况下是当地政府比中央政府更充分。所以国家房地产调控应该减少全国统一的指令和数量约束指标，调控目标应具有更大的弹性，较多地体现地方差异性。地方政府在贯彻执行国家大政方针的前提下，拥有较大的房地产调控和解决住房民生问题的自主决策权，更有利于国家房地产调控目标落到实处，也才会有房地产的健康稳定发展和低成本地改善住宅民生。[详细]

调整控制房价预期，确立增加住房有效供给的调控方向

高波
房价是我国目前分配住宅资源最公平、最效率的杠杆。
房价是目前分配住宅资源最公平、最效率的杠杆。房价当然不是越高越好，高房价造成生活高成本，要求提高工资水平，降低企业利润，影响企业市场竞争力，进而降低城市活力。但房价是调节城市人口和产业空间布局的杠杆，背后是复杂的再分配关系。世界上似乎还没有一个工资水平高、发展空间大、就业机会多而房价低的大城市。一方面，首先获得住房满足的先富阶层支付较高的房价，高房价使征地拆迁居民获得合理补偿、开发企业获得合理赢利；另一方面，房地产开发的顺利完成是先富阶层购房行为实现的前提，政府财政收入的增长，是城市加快现代化基础设施、完善公共服务的重要保障。这里是一损俱损，一荣俱荣的相互依存关系。
住房有效供给则是房地产领域主要矛盾的主要方面
在房地产领域，表现为人民日益增长的住房改善需求与相对滞后的住房供给的矛盾，而住房有效供给则是房地产领域主要矛盾的主要方面。增加住房有效供给既是房地产调控的基本方向和主要目标，也是控制房价快速上涨的釜底抽薪之策，舍此则不能取得房地产调控的战略主动权。因此，任何与增加住房有效供给方向和目标相悖的房地产调控政策出台都应慎之又慎。对房地产实施歧视性的金融信贷政策，是对控制房价政策效力的抵消。优先保证保障房建设用地，于降低商品房价格无补，因为两者的供给对象不同。"二元化"管理方式,规范住房租赁市场,调节住房分配,改革住房公积金制度”等五方面着手。[详细]

警惕平均主义思潮，构建公平公正的住房供给体系

逐步平衡不同阶层利益关系，强调效率与公平统一
改革开放以来，社会利益结构呈现多元化趋势，两极分化现象也有扩大趋势。在房地产领域，主要表现为住房占有差距的扩大，部分家庭占有多套住房，部分住房闲置。部分居民住房依然困难，毕业生和农民工住房矛盾突出。对此有两种解决思路：一是高估住房差距对住房资源的浪费和对社会稳定的威胁，造成的新的社会不公。通过强化行政干预，严加限制住房超自主水平的购买和占有，强调的是住房公平分配。二是承认住房上的差异，在增加住房供给中，逐步通过住房保障体系建设和开征房产税等社会再分配工具平衡不同阶层的利益关系，强调的是效率与公平的统一。
住房保障是社会保障体系的一个组成部分
从长期看，住房保障是社会保障体系的一个组成部分，要与发展阶段和公共财力支持的能力相适应，要与养老、医疗、就业、文化教育、扶贫等其他社会保障建设统筹兼顾。我国住房保障对象只能是少数城镇低收入住房困难家庭，而不应是占多数的中低收入家庭。把经济适用房、两限房纳入保障房系列，隐含了部分产权保障，会造成新的不公；把人才房、公共租赁房等纳入保障房，泛化了保障范围，在保障房建设财力一定条件的条件下，势必挤占亟待保障的低收入住房困难家庭基本居住需求。以公共租赁房为主体的保障住房建设意味着对公共财政的更大压力和政府更多的直接掌控住房资源，随之而来的是住房资源的地效率配置，更大的寻租空间和腐败风险。[详细]

我国房地产市场调控需要进行观念更新和制度设计，促进房地产的健康稳定发展，为构建和谐社会奠定物质基础。

系列访谈