市场报告克而瑞研究中心 2023-07-10 10:13:56 来源：克而瑞地产研究
- 城市:全国
- 发布时间:2023-07-10
- 报告类型:市场报告
- 发布机构:克而瑞
??导语
??成都、广州走势尚稳，武汉多板块二季度价格回落。
??◎ 文 / 马千里 邱娟
??专题视点
??在经历了一整年的销售低迷之后，2023年上半年的房价走向备受关注。国家统计局数据显示，自2023年2月份以来，70个大中城市的房价已经连续3个月环比上涨。然而，从购房者和业内的“体感”来看，对各城市房价的走向仍然没有形成清晰且一致的共识。成交主力板块作为城市交易的重要组成部分，其房价动向具有极强的风向标意义，也是业内和购房者“经验”判断的主要来源和讨论依据。为此，本文分析典型城市主力板块房价的变化情况，找出各类板块价格动向的共性和特性，以此深入探究其背后的原因和影响因素，以便更好地理解当前房价变化趋势和未来走向。
??1、整体动向：主力板块3月上涨、4月回落、5月微涨，整体稳中有增，但仍低于前期高点。就10个典型城市来看，主力板块一二月环比均微涨0.1%、三月环比上涨2.8%、四月环比下降1.7%、5月止跌回正，环比上升1.3%。整体来看，5月较2023年初房价累计涨幅达2.5%，房价低位上涨。
??2、城市表现：成都、杭州、深圳主力板块5月房价较1月涨幅分别为6%、4%和4%，远超其余7城，但是考虑到板块的成交结构变动，主力板块的项目房价动向仍需结合具体板块分析。居于其后的是武汉和南京，同期房价涨幅均为3%。广州、西安和上海上涨动力稍弱，其主力板块房价涨幅也处于较低水平，涨幅均在2%及以下。
??3、区域板块动向：远郊低价板块复苏乏力，近郊优质板块涨幅居前。将典型板块根据区位划分为主城、近郊、远郊三类，主力板块5月房价较1月房价涨幅最高的是近郊，高达6%，其次是主城，约为3%，远郊基本未涨。
??4，成都、广州主力板块房价走势尚稳，北京、深圳 “技术性”上涨。但是考虑到四城房价上涨内因和楼市基本面的巨大差异，我们认为三季度广州、北京、成都的房价有望保持稳定，其中成都在新房市场供不应求的背景之下，更有进一步上行的可能。深圳在一手房库存压力增加，项目周转持续低位的情况下，随着改善占比的进一步提升，下半年深圳或有更多板块出现房价的名升实降。
??5，杭州、南京、重庆、西安多空胶着，板块房价走向持续分化。联系四城近期表现来看，重庆、西安新房市场表现疲软，杭州、南京热度亦明显下滑，预计这些城市下半年改善板块和刚需板块之间的分化还将进一步加大，能获得消费者青睐的刚需板块项目将更为稀缺。但需要说明的是，在整体交易热度下降的情况下，目前的价格上行更多的是低位回升，大多数板块均价仍难突破前期高点。
??6，上海、武汉均有过半主力板块先涨后跌，但下半年趋势将分道而行。上海市场热度回落，但仍处于城市领先梯队的情况，鉴于主力板块房价已经回调至1月份附近，上海主力板块房价进一步下跌的可能不大。就当前武汉市场需求侧情绪来看，若想维持相对高位的交易规模，其新房价格仍需保持在相对低位，但考虑到以价换量必然面临的长期效果递减，未来武汉高库存板块房价或将进一步下行。
??PART.01
??各板块预期分化加剧
价格探析亦需同步下沉（略）
??1，房价指数与成交均价严重背离，“低效正确”意义不及“易溯源错误”
??2，城市内区域分化加剧，整体“平均”指标难以成为有效决策依据
??3，各城市内部量价离散式发展，主力板块价格研究更为重要
??PART.02
??共性特征：远郊低价板块复苏乏力
近郊优质板块涨幅居前
??疫情管控全面放开之后，2023年上半年的房价走向备受关注。考虑到城市内部量价存在较大差异，本章以典型城市主力板块为例，研究前5个月其房价走势。结果发现主力板块3月上涨、4月回落、5月微涨，整体稳中有增。城市方面，与国家统计局公布的70城房价指数相比，深、杭、蓉主力板块房价涨幅超全市平均，分别高3、4、3个百分点。按照各自城市房价区间和板块均价中位数将其进行分类，可见中低价位板块复苏乏力，中高价位涨幅居前。
??1，整体动向：前五月低位波动，3月上涨、4月回落、5月微涨（略）
??2，城市表现：杭、蓉主力板块房价领涨，前5月涨幅均超4%
??分城市来看，成都、杭州、深圳主力板块5月房价较1月涨幅分别为6%、4%和4%，远超其余7城。居于其后的是武汉和南京，同期房价涨幅均为3%。广州、西安和上海上涨动力稍弱，其主力板块房价涨幅也处于较低水平，涨幅均在2%及以下。值得注意的是，上海楼市3、4月市场热度明显回温，但5月又进入盘整期，市场热度明显下行，5月主力板块房价环比下降了1.6%，受此影响，上海主力板块5月房价较1月累计涨幅仅有1%，在10个典型城市中处于较低水平，仅略高于重庆和北京。
??重庆市场后劲略显不足，其主力板块房价在2和4月份均呈下降趋势，5月房价较1月仅上涨0.4%。北京虽然在2、3和5月份表现均较佳，但受4月环比下降7%的影响，5月房价与1月基本持平，在10个典型城市中垫底。
??与国家统计局公布的70城房价指数相比，杭州、深圳、成都、南京、广州和武汉等大部分城市主力板块房价涨幅大于全市平均，尤其是杭州、深圳和成都三城，主力板块房价涨幅较全市涨幅分别高出4、3、3百分点，主力板块房价上涨动力尤为突出。此外，南京、广州和武汉三城主力板块房价涨幅也均高于全市涨幅。值得注意的是，北京、上海、重庆和西安等城市主力板块的房价上涨情况没有十分突出，其房价走势甚至不及全市平均水平。
??3，板块分化：远郊板块价格复苏乏力，近郊涨幅居前（节选）
??将典型板块根据区位划分为主城、近郊、远郊三类，进一步测评了不同区域的房价走势，结果显示：主力板块5月房价较1月房价涨幅最高的是近郊，高达6%，其次是主城，约为3%，远郊基本未涨。这一结果与利用房价区间和中位数划分得出的结论基本一致：远郊低价板块复苏乏力，近郊中高价位涨幅居前。
??由于各城市主力板块房价水平存在较大差异，我们将各城市板块按照各自城市房价区间和板块均价中位数将其进行分类，进一步探究不同档次板块的房价变动情况。
??首先，按照各城市房价区间，根据各板块房价将各城市板块分为前20%、前20%-40%、前40%-60%、前60%-80%、低于前80等5个区间段，结果发现：
??1） 价格排名在前40-60%的板块在3月份房价涨幅均相对较低，环比下降了1%，并且这部分板块在4月幅价格反弹之后，5月之后再度下滑，又下降了1%，房价波动性较大；价格排名在前60-80%的板块在4月份房价涨幅更低，环比下降了10%，下降势头十分明显，前5月房价累计降幅达2%。
??2） 此外，价格排名在前20%的板块在3、4月份保持不错的上涨势头之后，5月份房价虽然上涨，但涨幅较3、4月略有收窄，前5月房价累计涨幅为3%。相比之下，反而是价格排名在20-40%的板块房价上涨幅度最大，前5月累计涨幅达6%，成为房价上涨动能最大的产品，这也与近期市场调研部分城市高端产品热度不及中高端的感官吻合。
??之后，我们按照各城市各板块均价，根据各自城市各板块均价的中位数将各城市板块分为中位数2倍以上、1.2-2、0.9-1.2、0.7-0.9、0.7倍以下等5个区间段，亦有相似结论。
??表：2023年前5月10个典型城市不同档次板块房价上涨趋势对比
（按房价中位数）（略）
??PART.03
??典型板块：高端板块亦存在分化
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