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??商品房销售市场持续下行

??1—9月，商品房销售面积84806万平方米，按可比口径计算同比下降7.5%，其中住宅销售面积下降6.3%。商品房销售额89070亿元，按可比口径计算下降4.6%，其中住宅销售额下降3.2%。

??1-9月新建商品房销售面积及金额同比跌幅继续下探。9月多个核心城市纷纷落地“认房不认贷”，放松“限购”“限售”，降低首付比例和利率下限，政策刺激下市场热度短期内提升，但整体市场情绪和预期并没有得到扭转，累计交易量同比仍处负增长区间，且跌幅下行。值得注意的是，前9个月的交易量同比降幅扩大，是在上年低基数基础上呈现的，更凸显了市场的冷淡。

??整体而言，当前内外部经济环境挑战较大，受收入预期影响居民消费动力不足，购房意愿不强。面对房地产行业持续不景气，我们认为行业政策环境仍有优化空间，如重点城市包括一线城市进一步优化或解除限购、限售、限价等措施；对民企更便利的融资支持，优化专项资金监管账户的支付条件，加码财税优惠措施；对购房者给予购房补贴，或抵消个税等。金融政策方面，央行货币政策委员会9月底召开的第三季度例会中已经明确“落实新发放首套房贷利率政策动态调整机制，调降首付比和二套房贷利率下限，推动降低存量首套房贷利率落地见效。”同时，还可以结合各城市发展规划，推出更多支持房地产行业发展的创新举措，促进市场交易、投资活跃度。

??单月数据来看，9月商品房销售面积及金额规模较上月有明显回升，但市场成交规模明显低于3月和6月。同比跌幅呈现持续收窄趋势。9月销售数据略有修复，但仍处低位，效果不及预期，没有出现“金九”行情。经过长时间的市场沉寂，另外多轮放松政策的累积效应，年底业绩冲刺阶段，企业应顺势而为，加大营销和优惠力度，力促市场销售实现有效回升。

??分类物业销售看，商品住宅市场持续下行，销售面积及金额同比跌幅较上月扩大；办公楼及商业营业用房两项指标保持下降，但跌幅较上月均有所收窄。

??从各地区销售情况看，东部地区销售面积及金额跌幅扩大，同比变动调整明显；西部地区市场出现改善迹象，两项指标跌幅较上月有所收窄；中部和东北区指标表现各异，中部地区跌幅居前。东部地区销售面积及金额占全国比重分别为45.8%、61.7%，较上月分别提升0.5个和0.3个百分点。

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??房地产开发投资下行趋势不改

??1—9月，全国房地产开发投资87269亿元，按可比口径计算同比下降9.1%；其中，住宅投资66279亿元，下降8.4%。

??1-9月，房地产开发投资继续向下，同比跌幅较上月再次扩大0.3个百分点。当前销售市场预期不稳，房企投资态度保持谨慎，投资拿地企业集中在部分头部民营房企和央国企。民营房企融资难题仍未得到解决，投资能力和积极性受到制约。国家统计局数据显示，1-9月民间投资下降0.6%，扣除房地产开发投资，民间投资同比增长9.1%。城市层面，企业投资聚焦在一、二线城市核心区域，三、四线城市房地产投资需要更长的修复期。

??当前无论是房地产开发投资还是居民购房消费，核心是要解决信心不足问题。房地产业在我国的发展只有短短的三十多年，既不是传统产业，更不是夕阳产业，而是居于国民经济中心区域的支柱产业，牵一发动全身。房地产稳定，则地方财政稳定，地方经济建设才有源源不断的动力；房地产稳定，居民财富稳定，民间消费和投资才有节节上升的意愿。

??解决房地产投资的信心问题，首先要解决开发企业的现金流问题，债务清偿问题，以及房屋交付问题。这些问题既有各自的侧重点，又有关联性，需要政府主管部门、开发企业、购房者等多方共同努力，实现行业投资的可持续发展。

??月度数据方面，9月全国房地产开发投资10369亿元，较上月增加12.9%，同比减少18.7%，单月同比跌幅波动不大。开发企业投资积极性未得到修复，短期将保持负增长趋势。

??从物业类别投资上看，商业营业用房跌幅最大，同比跌幅较上月略有收窄，住宅和办公楼跌幅有所扩大。住宅投资占总投资比重75.9%，较上月降低0.1个百分点。

??从地区来看，各区域投资同比继续负增长，东北地区跌幅领先；同比变动上表现各异，东部和东北地区跌幅均较上月有所扩大，中部跌幅与上月持平，西部地区跌幅较上月缩小。开发企业在东部地区的投资比重为59.2%，较上月降低0.1个百分点。

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??房屋新开工面积规模保持低位

??1—9月，房地产开发企业房屋新开工面积72123万平方米，同比下降23.4%。其中，住宅新开工面积52512万平方米，下降23.9%。房屋竣工面积48705万平方米，增长19.8%。其中，住宅竣工面积35319万平方米，增长20.1%。

??1-9月，全国商品房新开工面积持续低位运行，累计同比跌幅较上月缩小1个百分点。9月新开工规模8232万平方米，单月同比跌幅明显收窄。9月部分热点城市政策放松后，销售去化加快，企业加快新项目开工节奏，但整体而言，房企资金压力仍制约开发投资积极性，整体新开工规模回升尚需时日。在保交付政策保障下，房屋竣工面积保持上涨，涨幅较上月略有扩大。

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??房地产开发企业到位资金跌幅持续扩大

??1—9月，房地产开发企业到位资金98067亿元，同比下降13.5%。其中，国内贷款12100亿元，下降11.1%；利用外资36亿元，下降40.0%；自筹资金31252亿元，下降21.8%；定金及预收款33631亿元，下降9.6%；个人按揭贷款17028亿元，下降6.9%。

??1—9月，房地产开发企业到位资金跌幅持续扩大。受商品房销售市场低迷影响，定金及预收款、个人按揭贷款跌幅分别较上月扩大2.3个和2.6个百分点；企业自筹资金稍有改善，同比跌幅继续收窄。定金及预收款和个人按揭贷款占全部资金的51.7%，较上月降低0.7个百分点；自筹资金占31.9%，较上月提升0.7个百分点。

??在融资政策支持下，房地产企业资金来源中自筹资金占比有所提升，但整体融资仍然较为低迷，自筹资金同比跌幅超过两成。当前商品房销售市场未有明显起色，回款不畅、偿债压力下，未来可能爆出更多房企债务违约事件，行业流动性问题需要持续关注，避免风险蔓延。销售回款是房企经营形成良性循环的重要抓手，但市场整体销售企稳回升之前，仍需政策加大对房企融资支持。

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??商品住宅库存去化压力不减

??9月末，商品房待售面积64537万平方米，较上月减少258万平方米。其中，住宅减少180万平方米，办公楼减少6万平方米，商业营业用房减少39万平方米。

??当前商品房销售市场成交仍较为低迷，当前商品房待售面积的去化周期是6.8个月（月销售面积是今年前九个月的平均值），库存去化压力不减。与去年同期相比待售商品房依然保持较高增长，其中住宅待售面积上涨19.7%，涨幅较上月缩小0.2个百分点，办公楼同比涨幅扩大0.8个百分点。