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??3月，在传统销售旺季以及政策环境宽松的情况下，市场整体活跃度明显提升，行业积极向好的态势得以持续。从新房市场看，市场供应明显加快，市场成交再度回升，达到年内高点。从二手房市场看，成交套数大幅上升，达到近45个月以来的新高，市场复苏态势明显。本文节选于《3月上海房地产政策跟踪与市场分析报告》,从土地市场、住宅市场、办公销售市场、商业销售市场四个方面对于2025年3月上海房地产市场进行回顾总结，并对市场发展趋势给予展望，为各界了解上海房地产市场提供参考。

??土地市场

??1、3月共成交19幅，土地成交量同比上涨

??3月上海共成交19幅土地，土地总成交建筑面积85.9万平方米，同比上涨6.6%；土地出让金166.3亿元，同比上涨19.9%。本月土地市场延续活跃态势，土地成交规模基本稳定，较去年同期也有所上升。其中纯住宅用地均溢价成交，核心地块呈现火热态势。从成交用地性质看，纯住宅用地5幅，幅数占比26%，商办用地幅数占比26%，工业用地幅数占比21%。从溢价率看，本月溢价率最高为浦东新区北蔡楔形绿地C09b-01地块，达到40%。

??从年初累计成交建筑面积同比增速走势看，2024年1月，土地市场成交同比延续了上年四季度以来逐步上行的态势。2月同比跌幅回升至正增长区间，主要还是2月当月成交建筑面积同比上升明显所致。4月受到当月成交建筑面积同比下跌影响，累计成交建筑面积同比也呈现下跌态势。5月在当月成交建筑面积同比上涨的带动下，累计成交建筑面积同比跌幅收窄。三季度以来，随着各月成交建筑面积同比持续下跌，累计成交建筑面积同比跌幅不断加大。11月受到当月成交建筑面积同比跌幅收窄的影响，累计成交建筑面积同比跌幅也减少。今年年初，由于前两个月成交建筑面积同比持续下跌，因此累计成交建筑面积同比跌幅也加大。3月随着成交建筑面积同比增长，一季度累计成交建筑面积回升。预计后续由于上年同期基期值逐步回落，土地市场成交面积同比跌幅整体也将保持上升态势。

??2、住宅用地成交规模继续上升，成交均价整体出现回落

??3月，上海住宅用地供应放缓，成交继续上升。自2021年5月上海推出第一批集中供地后，住宅用地成交受到集中供地影响，月度成交差异明显。2024年年初以来，住宅用地供求规模均明显放缓，整体处于历史较低水平。10月以来，住宅用地供求出现上升，土地市场表现也有所起色，11月、12月土地市场成交规模基本延续了这一态势。四季度，部分开发企业为了增加土储，对于市场上一些优质的地块也增加了关注度，推动了土地市场热度有所回升。但整体来看，2024年住宅用地供求规模仍处于历史低位。今年一季度，供地保持了一定的节奏，从住宅用地成交情况看，市场预期明显改善。

??从住宅用地成交价格走势看，2024年1月，住宅用地价格延续了此前整体下行的态势。3月由于住宅用地整体溢价率相对较高，因此推动价格快速上升，达到四年多来的新高。4月住宅用地整体质量有所下降，价格也出现回落。5月则再度回升至较高水平。7月虽然个别地块溢价率超过了10%，但由于其他地块质量较5月有所差距，因此，土地价格整体出现下降。8月，由于住宅用地区位相对较好，推动土地价格再度上升。9月，由于静安区曹家渡社区地块价格较高，推动住宅用地价格达到近年来的新高。此后，住宅用地价格整体回落并趋稳。今年2月受到虹口区地块成交的影响，土地价格再度上升至近年来较高水平。3月，虽然多幅地块均溢价成交，但受到区位等因素影响，整体价格明显回落。

??3、商办用地成交规模上升，成交价格继续企稳

??从商办用地供求情况看，2023年以来，市场供求整体偏弱，三季度整体供求上升，但仍处于历史较低水平。2024年一季度市场供求基本延续了此前的态势。4月随着青浦、松江供应多宗商办用地，推动商办用地供应大幅放量，同时带动5月市场成交大幅上升。7月受到青浦、浦东、宝山推出商办用地的影响，推动市场供应再度大幅放量，8月市场成交则由于消化了7月的供应而出现上涨。9月以来市场成交整体明显回落，但市场供应在11月大幅上升，主要是浦东推出了多幅商办用地。12月由于11月的市场供应逐步成交，推动当月商办用地成交规模大幅上升。今年一季度，市场供求规模整体有所下降，供求则基本平衡。

??从商办用地成交价格走势看，受成交用地结构影响，月度成交价格波动较为明显。2023年前两个月由于成交的商办用地基本位于郊区板块，因此价格持续回落。3、4月成交价格大幅回升，主要与成交的商办用地所处区位较好有关。5月以后成交价格整体下滑，11月成交价格下降明显，12月再度大幅上升，达到年内较高水平。2024年1月，成交价格明显下滑。2月成交价格回升至2023年12月水平，4月成交价格大幅下滑后，此后几个月逐步回升。9月成交价格再次上升至年内新高，此后呈现逐步回落态势，今年2月以后有所企稳。预计后续由于商办用地成交结构的差异化，成交价格仍将延续明显波动的走势。

??住宅市场

??1、新建住宅供求规模均明显回升

??3月，上海新建商品住宅新增供应面积46.8万平方米，环比上涨335.0%，同比下跌57.2%；成交面积66.0万平方米，环比上涨159.3%，同比下跌12.1%。3月随着传统销售旺季的到来，市场供应明显加快，市场成交再度回升，达到年内高点。

??从供求走势来看，2024年年初，受到市场供应节奏放缓以及春节长假因素等影响，市场供求大幅回落。进入3月随着供应的加快，市场热度有所上升，但此后随着供应逐步放缓，成交也随之下滑。6月在利好政策影响以及市场供应加快的带动下，成交出现回升。此后市场热度整体下降，10月随着楼市利好政策效应的释放，成交止跌回稳。11、12月在供应加快以及利好政策影响下，成交持续上升。今年年初受春节假期因素影响，市场供求整体回落。3月市场供求明显回升。预计未来一段时间，随着市场供应的稳定，在行业环境整体趋好的情况下，市场成交仍将延续积极向好的态势。

??2、新建住宅成交均价环比上涨

      3月，上海新建商品住宅成交均价为82880元/平方米，环比上涨22.4%，同比下跌8.3%。从新房成交价格走势看，2024年以来，3月受到黄浦区中海·顺昌玖里、城投露香园、绿城·黄浦湾等项目集中成交的影响，新房价格升至近年来新高。此后新房价格整体回落，8月以来新房价格再度回升，特别是9月在翠湖天地六和庭等项目成交的带动下，新房价格达到近年来较高水平。10月以后受到成交结构影响呈现振荡走势，今年一季度继续延续这一态势。预计未来一段时间，新房成交价格整体仍将保持相对较高的水平。

??3、二手住宅成交套数达近45个月以来的新高

??3月，上海二手住宅成交26878套，环比上涨75.0%，同比上涨45.4%。随着市场传统销售旺季的到来，二手房成交套数大幅上升，达到近45个月以来的新高，市场复苏态势明显。

??从月度数据走势来看，2024年年初以来，二手房市场成交持续下滑，3月随着传统销售旺季以及市场需求的释放，市场成交有所回升。5月以来随着利好政策效应的逐步释放，市场成交企稳向上，7月市场成交开始持续回落，随着9月末以来陆续推出一系列楼市利好政策，市场成交开启持续上涨模式。今年年初，由于受到春节假期等因素影响，市场成交整体回落，直至3月市场成交出现明显回升。

??4、二手住宅成交均价小幅上涨

      3月，上海二手住宅成交均价41377元/平方米，环比上涨3.3%，同比上涨3.6%。从月度数据走势来看， 2022年4月受成交结构的影响导致成交价格较高。此后，成交价格出现回落并整体趋稳。2024年2月成交价格出现明显下滑，此后成交价格整体逐步回升并相对稳定。随着11月取消普通住房标准政策的推出，提升了豪宅市场等高端改善型产品的交易热度，也推动了二手住宅成交价格持续上升至历史较高水平，今年1月这种态势继续得以延续，此后2个月整体回落。

??办公市场

??1、市场成交规模继续回落，处于近年来较低水平

??3月，上海办公市场无新增供应面积；成交面积1.6万平方米，环比下跌21.4%，同比下跌69.6%。3月办公市场供应规模延续较弱态势，成交规模则继续回落，基本处于近年来较低水平。

??从供求走势看，2023年11月供应大幅上升，达到近四年最高。12月则受到11月供应去化的影响，成交也达到近年来较高水平。2024年以来，前两个月市场表现较低迷，3月以后市场供求整体有所起色，但仍处于历史较低水平。8月、10月市场供应有所放量，但市场成交整体未有明显起色，11月市场成交基本延续此前几个月的水平。12月市场供应再度放量，但市场成交未有明显起色。今年1月，市场成交有所回升。2、3月市场供求萎缩明显。随着去年四季度市场供应的放量，预计未来一段时间，在市场环境向好的情况下，市场成交也将呈现企稳态势。

??2、成交价格小幅上涨，达到近期的较低水平

      3月，上海办公市场成交均价为23050元/平方米，环比上涨8.2%，同比下跌34.7%。从历史价格走势看，上海办公市场成交价格整体呈现波动走势，主要还是受到成交结构的影响，2023年以来，2月受到绿地外滩中心项目成交价格较高的影响，推动整体价格再度上升。3月以后成交价格整体呈现逐步下行并趋稳的态势。2024年以来，2月和5月成交价格上升较明显，此后有所下滑并整体趋于稳定，11月则明显回升，此后2个月相对稳定。今年2、3月，成交价格整体下降，达到近期较低水平。

??商业市场

??1、市场供求规模均大幅上升，企稳态势明显

??3月，上海商业市场新增供应面积8.2万平方米，环比上涨3778.3%，同比下跌15.3%；成交面积5.4万平方米，环比上涨346.3%，同比上涨49.7%。3月商业市场供求规模均大幅上升，其中供应规模达到近7个月以来的新高，成交规模也处于近期较高水平。

??从供求走势看，2023年一季度，市场供求规模逐月上升，二季度市场供应下降，成交表现有所好转。三季度市场供应规模回升。四季度在七宝中闻商务广场、绿地海外滩中心、金龙新街酒店等项目成交较多的带动下，整体成交规模大幅上升。2024年以来，前两个月市场供应规模明显放缓，3月市场供应规模大幅放量，此后出现回落。6月市场供应规模再度上升，成交规模虽然下降，但整体还是保持了平稳态势。下半年以来，市场供应节奏整体加快，带动了市场成交上升。今年年初，1月市场供求依旧延续了去年年末的态势，但2月市场表现明显下降。3月市场供求大幅回升，呈现明显企稳态势。

??2、成交价格环比大涨，延续振荡走势

       3月，上海商业市场成交均价为37101元/平方米，环比上涨111.7%，同比下跌2.5%。从历史价格走势看，上海商业市场成交均价整体呈现一定的波动性。2023年2月受到成交结构影响，成交价格出现一定程度的回落。6月受到太平洋中环广场、晶耀名邸等成交价格较高的影响推动整体价格上升至近几年较高水平，此后成交价格整体回落。12月受到百汇花园、力波商务中心等项目影响推动整体价格再次上升至年内较高水平。2024年以来，2月受到宝能公馆1288项目成交价格较高的影响，整体成交价格上升至近四年来新高，此后整体回落并保持小幅振荡走势。今年2月，成交价格回落至四年来最低水平。3月成交价格再度回升，重新回升至去年11月的水平。

??总结与展望

??3月，中央层面房地产政策主要包括政府工作报告要求持续推动房地产市场止跌回稳，涵盖调减限制措施、改造城中村和危旧房、优化土地利用、盘活存量、防范风险及构建新模式等工作；自然资源部和财政部明确土地储备专项债常态化发行机制，对不同地区规定了相应的项目审核与发行流程；中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《提振消费专项行动方案》，提出满足住房消费需求，包括推动市场回稳、允许专项债支持收购存量房作保障房、落实税收政策、调整公积金贷款利率及扩大使用范围等，从多维度促进房地产市场健康发展。

??从房地产市场看，在3月传统销售旺季以及政策环境宽松的情况下，市场整体活跃度明显提升，行业积极向好的态势得以持续。土地市场方面，3月上海土拍热度持续升温，纯住宅用地均溢价成交，其中核心地块呈现火热态势。新房市场方面，市场供应明显加快，市场成交再度回升，达到年内高点。二手房市场方面，成交套数大幅上升，达到近45个月以来的新高，市场复苏态势明显。

??后续来看，土地市场预计将保持一定活跃度。鉴于此前土地成交的良好表现以及政策导向，后续优质地块的供应可能会有所增加，尤其是核心区域地块仍将吸引众多开发商角逐，推动土地价格维持在较高水平，促进土地市场的持续升温，新房市场有望延续积极态势，随着市场供应的稳定，在行业环境整体趋好以及政策持续利好的情况下，成交规模可能进一步扩大，成交价格预计整体仍将保持相对较高位置，但区域间会存在分化，核心区域因土地成本等因素，新房价格或有支撑，而部分远郊区域价格走势可能相对平稳。二手房市场，市场复苏态势有望巩固，成交套数和价格预计在波动中保持稳定上升趋势，尤其是改善型需求的释放可能会继续推动二手房市场热度。政府相关部门应继续精准施策，激发区域房地产市场活力,同时加大保障性住房供给力度，平衡住房市场结构，满足不同层次居民住房需求。通过持续优化房地产市场政策环境，提升市场信心，促进房地产行业的良性循环和健康发展。