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??截至4月14日港股收盘，第一服务股价报0.305港元/股，总市值缩水至3.86亿港元。相较2020年10月22日上市首日收盘价1.76港元，其股价累计跌幅达82.7%，市值蒸发约13.74亿港元。尽管公司2024年营业收入同比增长，但受净利润转亏及绿色业务承压影响，资本市场反应持续低迷。

??3月底，第一服务发布了2024年全年业绩公告，数据显示，公司全年收益达13.27亿元，同比增长9.6%，但净利润却由盈转亏，录得亏损0.06亿元，同比骤降约109%。这一反差背后，是房地产行业调整周期下物企普遍面临的盈利困境。

??第一服务的亏损主要源于对关联方当代置业1.48亿元贸易应收款的计提减值拨备。然而，市场更关注的是其长期盈利能力的变化：毛利率从2023年的25.1%下滑至23.3%，其中绿色人居解决方案业务持续低迷，成为拖累整体表现的关键因素。

??不可否认，物企与地产关联方的“脐带”尚未完全剪断，应收账款减值仍是行业共性风险。

??财报显示，第一服务虽通过外拓将第三方在管面积占比提升71.9%，但低毛利项目叠加回款周期延长，进一步挤压了利润空间。其绿色人居解决方案业务收入同比微降0.7%，毛利率长期低于平均水平。该业务曾被视为第一服务上市时的差异化竞争力，但受地产周期影响，2021年后增速断崖式下跌。

??多位分析师认为：“绿色业务需要长期技术投入，短期难见回报，在房企资金链紧张时首当其冲被削减。”

??在摆脱关联方输送面积后，其绿色人居解决方案业务依然拖累了整体毛利率水平。如何在依靠外拓的情况下提高赚钱能力，成为摆在第一服务面前的重要命题。

??关联方应收款减值致净利润下滑近109%

??第一服务的净利润下跌，直接诱因是对关联方应收款项的减值拨备。财报显示，2024年公司就当代置业等关联方的1.48亿元贸易应收款计提坏账，同比激增239%。这一操作导致净利润由2023年的0.7亿元转为亏损0.06亿元，同比下滑近109%。

??地产行业流动性危机传导至物企，应收账款减值已成行业“灰犀牛”。据克而瑞物管统计，2024年超六成上市物企因关联方应收款计提导致盈利缩水，第一服务并非孤例。

??不过，剔除减值影响后，第一服务的核心溢利达1.42亿元，反映其主营业务仍具增长动力。收入结构上，物业管理服务收入9.56亿元（占比72%），增值服务收入2.36亿元（占比17.8%），二者分别增长10%和14.7%。“增值服务的高增速得益于社区家居业务的扩张，但这类业务毛利率较低，反而拉低了整体盈利水平。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜指出。

??在规模端，第一服务外拓成效显著：第三方在管面积占比提升至71.9%，合约面积达8690万平方米。但外拓项目普遍存在毛利率低、回款慢的特点。

??不过，追求规模扩张可能会带来较高的应收账款风险和较低的毛利率，企业在市场拓展过程中找到规模与质量之间的平衡点显得至关重要。

??财报显示，第三方贸易应收款同比增长26%至6.06亿元，增速远超营收增长。“规模扩张与利润平衡是物企共同难题，第一服务需加强项目筛选和账期管理。”仲量联行中国区研究部负责人周志锋建议。

??绿色人居解决方案毛利率仍低于行业水平

??截至2024年12月31日，第一服务在管总建筑面积约为7410万平方米，与2023年底相比增加了约17.3%。其中，约71.9%来自第三方。合约总建筑面积约为8690万平方米，同比增长约11.6%，其中约70.5%来自第三方。这些数据表明，第一服务正在逐步摆脱对关联方的依赖，加大市场拓展力度。

??不过，独立性的提升却未能挽救毛利率的颓势。2024年23.3%的毛利率较2023年下降1.8个百分点，绿色人居解决方案业务成为主要拖累。

??上述业务以能源运维服务为核心，2024年收入1.35亿元，毛利率仅19.5%，远低于增值服务的32.6%。回溯历史，其收入增速从2020年的25.2%骤降至2021年的1.2%，此后连续三年负增长。

??“绿色业务高度依赖地产商新建项目的配套需求，在房企缩表阶段首当其冲。”清华大学可持续住区研究中心主任孔鹏表示。

??更严峻的是，绿色业务的战略价值与财务表现形成矛盾。第一服务在年报中强调“双碳目标下的长期机遇”，但现实是技术投入大、回报周期长。

??对比同行，绿城服务等企业已通过政府公建项目拓展绿色业务，而第一服务仍聚焦地产关联项目。戴德梁行中国区产业地产部董事总经理苏智渊建议，转型需跳出舒适区，探索市政、工业等新场景。

??截至2025年一季度，第一服务新签约31个项目，涵盖物流园、高校等业态，显示其正尝试跳出住宅红海。但能否将规模优势转化为盈利动能，仍需时间验证。