市场 2025-04-15 09:19:10
??2025年一季度，成都楼市稳步回稳。
??据成都住建蓉e办数据显示，一季度成都成交87971套住宅，其中新房成交27871套，同比去年一季度上涨19.7%；二手房成交60100套，同比去年一季度上涨32.9%。
??与此同时，成都新建商品住宅库存呈下降趋势，截至3月末可售面积为1711万平方米，出清周期为13.4个月，较上月下降0.4个百分点，去化周期持续缩短。
??麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪表示，据国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格来看，今年以来成都价格走势持续乐观，新房、二手房价格环比已分别连续上涨4个月和5个月。再结合成交量上涨整体来看，成都楼市一季度呈现量价齐升态势，显示出市场的活跃度和购房需求的释放，市场预期向好。
??四川中原地产研究院院长吴江认为，政策效果明显，成都楼市一季度实现止跌回稳。目前新房市场“量少价高”与二手房市场“量大价平”形成拉扯，一方面表明购房者更倾向二手现房的性价比；另一方面，核心区的新房因稀缺性维持热度，整体呈现分化趋势。
??新房去化迅速
??“主城区产品好一点的楼盘都是开盘秒清。”保利花照天珺置业顾问陈小倩对记者表示。
??2月22日，保利花照天珺二批次房源进行线上选房，188套房源28秒清盘，销售金额达9亿元。作为成都市金牛区第一个建筑新规项目，保利花照天珺去年首开销售金额达15.6亿元，也是成都年度单盘首开去化套数最多的项目。
??今年3月，项目三批次取证，当月成交金额即达到7.46亿元，连续2个月位于成都市商品住宅项目销售榜前三。
??保利四川公司对记者表示，成都主城区供地数量逐年减少，楼面成交价不断上涨，购房门槛随之高涨，由此购房者对于产品的要求更加多样。在政策角度，目前成都限购放开、利率降低、客户容量扩张，是买房的最佳时机。
??招商锦城序也是同样的情况。今年3月，招商锦城序首批128套取证房源，仅40分钟便完成线下选房，开盘即清。置业顾问周玲表示，该项目位于成都市成华区二八板块，110%的得房率叠加地铁和教育资源，是受购房者青睐的主要原因。
??4月底，该项目还将开出90多套房源，但此次只接受前150组冻资。“位置好+产品好的楼盘现在不缺购房者，据我们了解，不少购房者在参与项目冻资排号的同时，也在积极参与其他项目的冻资排号”。周玲表示。
??另外，主城不少新规前的产品和商业同样也在一季度迎来热销。
??天府半岛位于成都天府新区锦江生态带，3月28日515套建筑面积112～160平方米的房源取证，成交面积7.51万平方米，位居成都3月项目销售榜第一。位于怡心湖板块的蔚蓝湖滨1号是成都蔚蓝卡地亚打造的商业项目，在今年一季度的销售额已达2亿元。项目经理熊玲认为，作为商业项目，这个销售成绩非常难得。
??对此，关荣雪表示，今年成都新房市场将保持一定的活跃度，但增速可能会有所放缓；另一方面改善型需求仍将持续释放，高品质项目将继续受到市场青睐。
??二手房市场活跃
??一季度，改善型需求在成都二手房市场也得到一定释放。
??长期以来，总价100万～150万元/套的房屋是成都二手房的成交主力。虽然一季度这一特征依然存在，但贝壳研究院西南分院监测发现，今年一季度，成都二手房平均成交面积达94平方米，比去年底的90平方米有所提升；成交结构方面，5年以内次新房成交占比较2024年增长1%。今年一季度总价150万～300万元的二手房源去化周期从去年的240天缩短为210天。
??贝壳研究院西南分院院长孙堃向记者表示，高总价的次新房在成都楼市开始承接一部分改善型需求，是成都二手房市场开始转变的标志性事件。
??目前，成都新规产品价格逐步攀升，以保利花照天珺为例，最新批次的总价区间474万～728万元，去年首次取证总价区间才386万～510万元。“新规产品价格高，一上市就非常火爆，客户不一定能买到，部分改善需求逐渐来到二手房市场。”孙堃认为，有“强改善”需求的群体可能还是进入新房市场，而偏刚和偏刚改的群体则会在二手房市场中找到自己的答案。
??家住温江区塞纳河畔的唐尧女士正是这拨改善客户中的一员。今年2月份，她购买了卓锦城一期一套建筑面积约132平方米的三房户型，总价248万元，均价18667元/平方米。但同样的价格，想在锦江区购买新房几乎是不可能的事。
??“买房是为了一家人能住得开心，多花几百万元可能会买到更好的房子，但把这钱用于孩子教育、家人医疗和日常开支上，或许会更幸福。”唐尧告诉记者。
??同时据贝壳研究院西南分院监测，虽然在成都买房首付最低执行15%，但成都二手房平均首付还是接近30%，居民在选择杠杆方面比较理性。孙堃表示，当前的购房者对居住的要求更强，理性考量买好一点的二手房也是为了满足更好的居住属性。
??“好房子”将持续刺激需求
??多位受访人士表示，从去年四季度到今年一季度，虽然成都楼市已消耗了很大一部分置业需求，但好房子的概念开始深入人心，只要有好的产品，还是会激发很多购房置换需求。
??特别是今年一季度，四川省住房和城乡建设厅发布了《四川省好住房设计导则（征求意见稿）》，首次系统提出“好房子”建设的地方标准，意味着成都将出现越来越多的“好房子”，激发购房需求的同时，也会更考验开发商的“内功”。
??保利四川公司认为，开发商之间的产品竞争虽然激烈，但这也是市场发展的必然阶段。对于购房者来说，这种竞争带来了更多优质的选择；对于开发商来说，则需要不断提升自身的产品力和服务能力，以在竞争中脱颖而出。
??而此次参与修订《四川省好住房评价标准》的孙堃告诉记者：“我们讨论过‘好房子’应该囊括的房屋类型和要素有很多，不能狭义认为新规后的新房产品就是好房子，部分二手房应该也是好房子。四川省下一步出台的好房子政策一定是兼顾到各种产品的综合指标体系，不会只聚焦于新规后的产品。”
??目前，相比新房，二手房的规划是不能调整的。孙堃说：“很多老旧房屋都拥有很好的地段，如果下一步在好房子的指导下针对性开展城市更新工作，让老房子焕新颜，从而提升这些房屋的居住属性和房屋价值，也是我最大的期待。”
??对于接下来的市场发展，吴江表示，“好房子”标准将加速产品升级迭代，开发商通过品质溢价突破限价，改善型项目去化加速；同时，房龄5年内、品质达标的次新房将承接“好房子”外溢需求，价格保值性增强。
??总体来看，今年成都楼市新房二手房依然会维持3500万平方米+的成交总量。
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