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??核心区房价坚挺，外围项目也有凭借产品力突围的机会，实现自身高溢价。

??◎  文/俞倩倩

??2025年7月，70个大中城市商品住宅销售价格同比降幅有所收窄，其中一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.1%，而上海却逆势翻红，房价同比上涨6.1%，而从CRIC监测数据来看，上海2025年前7月新房成交均价较2024年涨幅为5%，房价韧性较强。

??究竟哪些区域板块价值还在上升，又有哪些项目托举起上海房价呢？我们将从区域、板块、项目层层递进，解析上海新房房价领涨的原因。

??01 浦东新房量价双增支撑房价基本面，奉贤、虹口加速回调跌幅达15%

??我们分析了上海2025年前7月各区域新房成交占比和房价变动情况，可以看出，

??（1）青浦、闵行、金山、长宁、普陀等5个区域房价小幅微降5%以内。

??（2）奉贤、虹口等房价跌幅较为显著，达到了15%。

??（3）浦东、宝山等区域2025年前7月成交面积占比超10%且成交集中度上升，房价稳中微增，涨幅分别为22%和2%，构筑起上海房价的基本面。

??（4）此外，涨幅超平均线4%的除了浦东之外，聚焦在徐汇、黄浦等核心区域，对于房价有很好的提升作用。

??02 徐汇龙华、黄浦豫园、浦东曹路、大三林等热点板块房价提振作用较强

??细化到板块维度，热点板块对上海房价拉升作用较为显著，具体来看，

??（1）徐汇长桥板块房价不仅较2024年全年涨幅在3成以上，且较历史房价高点也保持2成以上增长，板块价值仍逆势持增。

??（2）而徐汇龙华板块、黄浦豫园板块、浦东曹路板块、浦东大三林板块、宝山西城板块成交量大（单板块成交量均在10万方以上）且涨幅显著，对于房价提振作用相对较强。

??（3）城市近远郊片区诸如普陀桃浦板块、浦东临港新城板块房价虽然较2024年持增，但是与历史高点相比仍呈现微降态势，房价延续筑底企稳弱复苏走势。

??03 核心区豪宅新盘房价递增+老盘续销大面积户型支撑区域价值持续上升

??细化到项目层面，我们可以发现今年上海房价主要依托单价超10万元/平高改和豪宅产品支撑。

??一方面豪宅新盘多次推盘价格持增结构性拉升房价。徐汇长桥板块海上清和玺、浦东新区海波板块保利·世博天悦项目两次推盘保持了10%以上房价增幅。

??另一方面，部分豪宅老盘续销也保持了房价的增幅。我们筛选了成交单价超10万元/平且成交套数在10套以上的部分项目，可以看出，绿发·浦江园、昌平·云岸、龙盛华兴新城、陆家嘴·前滩公馆、海上清和玺均保持了5%以上房价增幅，且热销项目2025年前7月成交套均面积均显著大于2024年成交套均面积，大户型支撑区域价值持续提升。

??04 外围板块并非全线飘绿，部分刚改、中改项目凭借产品优势房价持增

??还有部分项目虽然处于城市外围金山新城、浦东临港新城、松江九亭等区域，但是凭借产品优势等优势持续吸纳刚改、中改客群，也实现了房价的稳步增长。

??总体来看，上海新房房价韧性较强，多数区域房价持稳，涨跌幅均在5%以内，今年以来房价持增，主要源于浦东、宝山等区域2025年前7月成交面积占比超10%且成交集中度上升，房价涨幅分别为22%和2%，构筑起上海房价的基本面。从板块来看，徐汇龙华、黄浦豫园、浦东曹路、大三林等热点板块房价提振作用较强；微观项目层面，核心区豪宅新盘房价递增，部分老盘续销的项目也依托大面积户型入市保持了房价持增；而对于外围区域而言也并非全线飘绿的行情，金山新城、浦东临港新城、松江九亭等区域还是有项目凭借产品优势等优势持续吸纳刚改、中改客群，也实现了房价的稳步增长。

??预判后市，我们认为，考量到土地成本持增、产品力升级等客观因素影响，新房市场日趋改善化，上海房价还是有望延续当前增势，但是增幅预期放缓，除了核心区房价坚挺之外，外围项目也有凭借产品力突围的机会，实现自身高溢价。