宽货币催生高购房杠杆，紧政策夯牢行业基石

——2020年房地产金融环境回顾

??核心观点：

??1.2020年的房地产金融环境肩负了疫情期间稳增长的重任，也经历了疫情常态化后防风险的考量。在“三道红线”、房地产贷款集中度管理等房地产金融审慎管理的制度框架下，预计2021年房地产金融环境易紧难松。

??2.2020年居民购房杠杆继续加码，平均贷款成数为57.1%，较2019年56.7%的贷款成数略有上扬，城市间分化明显。贷款成数最高的前三城是临沂、中山、开封，2020年平均贷款成数均在65%以上。贷款成数最低的三城是北京、上海、天津，2020年平均贷款成数分别为36%、39%和48%。

??3. 2020年宽松的房地产金融环境一定程度上支持了房价的上扬。以贝壳百城二手房价格指数来看，与2020年1月相比，2020年12月，百城二手房价格指数上涨的城市有52个，占比过半。

??4.贷款集中度制度的出台对银行有一定影响，2021年1月，广州、东莞、合肥等多地已经出现银行额度收紧，放款周期延长等房贷收紧政策，部分银行停止接收新的购房贷款单，预计该状态将持续较长时间，在此背景下，2021年居民购房杠杆回落是大概率事件。

??一、 宏观经济与货币政策环境

??2020年全球经济经历了二战以后和平时期最深的衰退。2020年中国国内生产总值达到101.60万亿元，同比增长2.3%。按季度看，季度GDP同比增速分别为-6.8%、3.2%、4.9%和6.5%，GDP增速呈现逐季反弹态势。2020年经济复苏的主要动力为房地产投资、基建投资与出口。2020年1-2月，制造业投资、基础设施投资、房地产投资的累计同比增速分别下降至-31.5%、-30.3%与-18.1%。截至2020年12月，上述三大投资的累计同比增速分别恢复至-2.2%、0.90%与5.0%。可以看出，房地产投资增速的复苏显著领先于基建投资与制造业投资。房地产投资的复苏与今年上半年宽松的货币环境关系密切，尤其是开发商融资环境的改善和居民房贷利率的走低。

??2020年货币政策总体先松后紧，4月份之前的货币政策以应对疫情为主，总体宽松，5月份之后的货币政策与之前有显著差异。具体来看，2020年1月-4月，央行有三次降准，两次LPR下调以及多次大规模公开市场操作。到5月份，短期银行间拆借利率和长期无风险债券利率均显著反弹。2020年5月7日，10年期国债收益率为2.61%，到10月9日，收益率上升至3.21%，之后一直在3.20%-3.35%区间波动，到12月31日，10年期国债收益率为3.22%。与此同时，2020年第一、二、三、四季度，新增社会融资规模分别为11.1万亿、9.8万亿、8.7万亿及5.2万亿元，呈现逐季递减的特征。疫情防控常态化加之经济开始复苏，货币政策开始边际收紧，主要是为了防范过于宽松的货币政策可能引发的股市和楼市泡沫。

??二、房地产供需两端的金融环境

??（一）先松后紧的房企端金融环境

??为应对疫情影响，政府实行了非常宽松的财政货币政策，在此基础上，地方政府也纷纷出台纾困政策，包括延期缴纳土地出让金、调整土地出让竞买保证金比例、放宽预售资金监管、加大税费支持、加大信贷支持等。在此宽松政策的助力下，经济快速复苏，其中房地产投资和基建投资贡献了很大力量。2020年1-2月，房地产投资累计同比增速下降至-18.1%。到四季度，房地产投资的累计同比增速恢复至5%，高于基建投资与制造业投资同比增速。

??随着疫情逐步得到控制，经济迅速恢复，房企融资环境逐步恢复至偏紧的常态化区间。2018年开始，监管部门对房企发债用途、地产非标融资规模出台各种限制政策，整个地产行业融资环境趋紧。2020年在经历了疫情和中美贸易摩擦的双重冲击，8月的三道红线新规强化了行业稳定的金融政策预期。正如2020年9月14日，中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜在国务院新闻办公室政策吹风会上表示，“央行和住建部会同相关部门，在前期广泛征求意见的基础上，经过近两年时间酝酿，近期出台了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。这个规则是房地产市场长效机制建设的重要内容，也是房地产金融审慎管理制度的重要组成部分。” 

??2020年10月30日，银保监会发布通知要求各地银保监局强化地产信托穿透监管，严禁为资金违规流入房地产市场提供通道，并要求各银保监局于2020年11月30日前将排查情况上报，进一步收紧房地产信托融资渠道。据中国信托业协会统计，2020上半年新增信托项目投向房地产的累计金额同比下滑32%。2020前三季度房地产信托净偿还3262亿元，上年同期为净融资939亿元，处在十年来的最差水平。

??2020年12月31日，为贯彻落实实施好房地产金融审慎管理的要求，推动金融供给侧结构性改革，提高我国金融体系的韧性和稳健性，促进房地产市场平稳健康发展，人民银行、银保监会联合发布《欧洲杯开户app：建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》），建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。《通知》规定，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。该文件对房地产贷款集中度管理进行规范，旨在深化房地产融资调控机制。此政策出台以后，2021年1月各地银行开始做出调整，收紧银行信贷额度，预计2021年起，叠加三道红线的要求，部分房企将面临更大压力。

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