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??在连续5年房价上涨后，西安楼市调控政策不断加码。

??4月16日，国家统计局发布了《2021年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。3月份，西安新建商品住宅销售价格环比上涨0.9%，同比上涨7.8%，值得一提的是，这是西安新房价格连续60个月环比上涨。

??面对过热的房地产市场，从中央到多个地方各级政府开始频繁“亮剑”。

??全国“两会”闭幕后，由住房和城乡建设部副部长倪虹带队，远赴陕西西安和四川成都调研督导两市房地产工作。

??3月31日凌晨，西安市住房和城乡建设局官网发布了《西安市人民政府办公厅欧洲杯开户app：建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》，从建立完善房地联动机制，加强住房交易管理，严格住房金融监管，整治规范市场秩序，加大住房保障力度，夯实调控主体责任六方面提出十大措施，进一步稳地价、稳房价、稳预期。这是西安10天内第三次发文调控楼市，此前的3月23日、25日，西安先后发文严格商品房预售资金监管，明确加大住房保障力度。

??“西安当前在购房政策方面不断打补丁，堵住了各类炒房漏洞。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，从去年下半年到今年市场数据看，西安房价炒作现象又有所增加。通过此类政策，进一步落实了解决大城市住房问题的导向，具有积极作用。

??新政发布后，对房地产市场影响效应开始在二手房市场逐步显现，安居客数据显示，西安二手房价格开始连续走出下滑曲线，4月二手房均价13145元/平方米，连续3周下降，环比3月下跌0.17%。

??房企购房者都在“摇号”

??2018年，西安开启购房摇号，刚需购房者优先摇号，符合规定但是属于非刚需购房者后摇。从2020年7月份至今，西安已先后出现了紫薇东进、山水美树、高科麓湾、CID中央首府、保利天悦地块共5个“万人摇”楼盘。2021年，西安不仅仅出现了多个“万人摇”楼盘，且新推出的楼盘几乎都要通过摇号才能获得购房资格。据统计，3月份，西安共有31个项目8584套房源进行了线上意向登记，登记总人数80493人，其中18个项目需要进行摇号。

??梳理这些“万人摇”项目不难发现，它们有着相似的共性：占据板块核心位置，拥有优质成熟配套，超高性价比，以及区域内供需失衡的现状。

??事实上，不仅仅购房者需要通过摇号来获得购房资格，就连房企也需要摇号才能摘得优质地块。

??4月6日，西咸新区沣西新城XXFX-XX02-40地块拍卖，吸引了万科、中海、华润、金辉等58家房企，经过近10个小时139轮激烈争夺，在当日18时达到熔断价格225080万元。根据之前相关规定，该宗地宣布流拍，进入摇号流程。3日之后，该地块被华润置地摘得。

??“西安的房地产市场，因为供地较少、购房客户多，主城区基本是‘一房难求’的火爆局面，现在碑林、雁塔、曲江等主城区基本已经没有地了，仅有未央、西咸新区范围内有少量土地供给，所以这也是本次土地拍卖受到受到各家房企追捧的原因所在。”恒泰集团西安地产项目负责人池鹏告诉中国房地产报记者。

??利好叠加下人口大量涌入

??是什么在支撑着西安房价连续5年不断上涨？

??近年来，西安城市发展利好政策频出，关中城市群批复、国家中心城市第九城落地、国家“十四运”落地、4.8万亿元招商签约、2600亿元全运投资、地铁“六线齐发，九线共建”……

??2017年至2019年，西安通过大幅降低落户门槛以及西咸新区统计纳入，以3年新增128.87万常住人口成绩，排名15个新一线城市常住人口增量第一位。2019年年末，西安全市常住人口1020.35万人，比上年末净增加19.98万人。

??政策不断提升城市发展潜力，资本和人口大量涌入，直接表现在对住房需求上，“可以说，利好政策频出，人口不断流入，加上大量资本涌入，多种因素叠加起来，支撑起西安房价连续5年上涨。”池鹏评价。

??陕西省房地产研究会会长王圣学在接受媒体采访时表示，近年来，西安房价不断上涨，说明市场需求旺盛，也有其他客观因素，如即将召开的全运会，政府加大力度对西安道路、环境整治提升；去年西安GDP超万亿元等因素，都在支撑西安城市价值不断上升，房地产作为城市发展中重要产业，火爆也就不奇怪了。

??“目前在西安购房的主要以三类人群为主，一是刚需群体，他们主要关注摇号低价项目，因为这类项目价格通常比周边二手房价格要低，“买到即赚到”；二是改善群体，这部分人占市场交易比例较高，他们大部分是卖掉主城区老房子，再置换一套更大更舒适新房，市场统计数据也能看出，144平方米以上户型同环比涨幅最大。三是投资、投机群体，也是受本次调控政策影响最大的人群。”西安安康中梁御墅花园、中梁宸院营销总监付俊向中国房地产报记者介绍。

??调控力度不断加码

??为了更好地促进房地产市场健康发展，西安开始频频出手，调控政策开始不断加码。

??3月16日，西安市住建局发布《欧洲杯开户app：进一步规范房地产市场秩序有关问题的通知》，加强购房资格核验、加强购房资金核验、规范商品房销售秩序、规范存量房交易秩序、规范涉房信息发布行为、加大检查监督力度。

??3月23日，西安市住建局、西安市住房公积金管理中心、中国人民银行西安分行营业管理部联合发布“欧洲杯开户app：《西安市商品房预售资金监督管理办法》的通知”。办法明确，商品房预售资金应全部直接存入专用监管账户，开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款，对商品房预售资金实行全额、全程监管，对用于支付工程建设等费用额度预售资金实施重点监管。

??同日，西安还印发了两个与房地产相关的政策，分别是《2021年住房租赁试点工作实施方案》和《2021年保障性住房工作实施方案》。

??3月31日凌晨，西安发布了《西安市人民政府办公厅欧洲杯开户app：建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》。限售周期延长至5年、每年按照季度集中出让土地、新落户满1年且提供连续12个月社保或个税，楼市调控再次加码。

??“西安当前在购房政策方面不断打补丁，堵住了各类炒房漏洞。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，从去年下半年到今年的市场数据看，西安房价炒作现象又有所增加。通过此类政策，进一步落实了解决大城市住房问题的导向，具有积极作用，也说明当前大城市政策收紧的可能性都在加大。

??严跃进分析，此次政策文件名提及了“房地联动机制”，这也是全国第一个在文件名中提及该概念的城市。从实际过程看，今年包括北京、成都、湖州等城市都提出了房地联动的概念，这也成为今年房地产调控的一个重要变化。从西安此次政策内容看，房地联动机制包括三方面内容：第一，供地规模要增长，尤其是要结合城市发展、人口流入、住房库存等因素进行供地安排，真正吻合住房需求；第二，品质要求成为土拍中需要导入的内容，在强调限房价、竞地价等内容上，定品质成为当前政策关注点，这也是房企后续项目开发所需要注意的内容；第三，落实集中供地政策，尤其是违法三道红线要求的房企将没有拍地机会。西安此次房地联动机制，进一步体现了长效发展机制导向，对于后续全国其他城市也有积极借鉴意义。

??效应渐显二手房价走出下滑曲线

??调控新政的出台对于刚需、改善、投资客户均有不同程度影响。“对于刚需客户来说，政策出台优先满足其首套房置业需求，这部分群体主要担心买在高位，但购房需求不会变；对“腾笼换鸟”改善客群及追求迅速投资变现的客群冲击较大，准备置换的改善客户因为二手房置换时间增加，后期价格不太好判断。对于投资群体来说，则开始出现观望情绪。”付俊分析。

??西安建筑科技大学建筑学院副教授马健在接受当地媒体采访时表示，这次调控不同于以往多以单项政策为主，这次打出的是一组组合拳，从供应端、购买端、开发商实力、资金监管等角度全方位发力，将会终结新房长达5年的“大牛市”，给过热的西安房地产市场降降温，房价将趋于平稳。

??新政发布后，对房地产市场的影响效应开始在二手房市场逐步显现，安居客数据显示，西安二手房价格自2月份升至最高点后开始走出下滑曲线，4月二手房均价13145元/平方米，连续3周下降，环比3月下跌0.17%。

??新建商品房方面，统计数据显示，3月29日至4月4日，即新政发布当周，西安商品房成交1943套，环比下降30%；成交均价15505元/平方米，环比下降12%。不过，在随后两周，西安商品房成交套数和成交均价出现回升，最新统计数据显示，4月12日至4月18日，西安商品房成交2123套，环比上升5%；成交均价：17111元/平方米，环比上升6%。